Vía Célere se alía con Cevasa para gestionar la mayor cartera de obra nueva para alquiler
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Vía Célere se alía con Cevasa para gestionar la mayor cartera de obra nueva para alquiler

La promotora tiene en construcción casi 6.000 viviendas, de las cuales casi 2.500 son un 'build to rent' que ha puesto en marcha aliada con Cevasa para la gestión de esta cartera

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Ignacio Morales, consejero delegado de Vía Célere.

Vía Célere ha irrumpido con fuerza en el mercado de la promoción para alquiler, lo que en la jerga del sector se conoce como 'build to rent' (BtR), con la construcción de una plataforma de 2.431 viviendas, repartidas entre Madrid (997 hogares), Valencia (533), Sevilla (419), Málaga (323) y Barakaldo (159), y que supone destinar el 10% de su actual bolsa de suelo al negocio patrimonialista.

A pesar de estas dimensiones, Ignacio Morales, consejero delegado de la compañía, deja claro que su foco sigue estando en el modelo de venta tradicional. “Nuestra voluntad no es ser patrimonialistas, pero el BtR despierta un enorme interés, sobre todo entre fondos de pensiones y aseguradoras, que tienen un coste de capital más barato”, y la promotora controlada por el fondo Värde ha cedido aprovechar su oportunidad y diversificar sus líneas de negocio.

Foto: Célere Infanta II, una de las promociones de Vía Célere en Valdemoro.

En esta nueva aventura, la compañía ha firmado un acuerdo con Cevasa para la gestión de la cartera que tiene en marcha y que carece de comprador final. Como explica Morales, en este nuevo mercado de promover para alquilar, existen dos modelos, los llave en mano, que consisten en tener un comprador final desde el principio y, a cambio de reducir el riesgo, se recortan también los márgenes, y el que se lanza a promover sin tener todavía comprador, como ha hecho Vía Célere.

“La razón por la que no hacemos llave en mano es porque creemos que tendremos márgenes más altos vendiendo más adelante, probablemente, cuando la construcción se acabe o esté muy avanzada. Pero, si tenemos que gestionarla durante un año en operación, no hay ningún problema”, explica Morales. El acuerdo con Cevasa, en este punto, es crítico, ya que su propio nombre es un acrónimo de su ADN: Compañía Española de Vivienda en Alquiler SA.

No hacemos llave en mano porque tendremos márgenes más altos vendiendo más adelante

Además de estas nuevas viviendas, Vía Célere tiene actualmente en obra otros 3.500 hogares, lo que dispara a casi 6.000 el número de viviendas que tiene en marcha la compañía. “Cuando el BtR será significativo en entregas va a ser a partir de 2023”, detalla el consejero delegado, quien niega la mayor ante cualquier pregunta sobre agotamiento de la demanda o bajada de precios.

“Los ritmos de comercialización están siendo muy buenos, con lo que estamos corriendo más de lo que estipulado en el plan de negocio inicial. Estamos vendiendo por encima de niveles precovid”, insiste, convencido de que cuando se supere la crisis sanitaria, y vuelva a haber flujo de turistas, además de la demanda nacional, que está sosteniendo ahora el mercado, habrá una gran demanda extranjera en costa. “Los precios no solo se están conteniendo, sino que hay plazas donde están subiendo. Yo no he tocado ninguna promoción de precios a la baja”, asegura.

placeholder Solar adquirido por Vía Célere.
Solar adquirido por Vía Célere.

Vía Célere marcó el pasado marzo un hito al ser la primera promotora española en conseguir emitir bonos y la primera de Europa en hacer una colocación de deuda verde. Tras esta operación, que ascendió a 300 millones de euros al 5,25%, la compañía ha cancelado toda la deuda corporativa y la ligada a suelo, y ha pasado a financiarse solo en mercado de capitales y préstamo promotor. “El objetivo de la emisión de bonos era tener esta estructura de capital”, explica Morales.

Vía Célere, como Neinor y Aedas, ha apostado por esta línea tras el endurecimiento de las condiciones de financiación de la banca y la consolidación del sector financiero, que expone las promotoras a convivir con muy pocas entidades y, por tanto, su poder de negociación es menor. Ahora, en cambio, gracias a haber superado el examen de los mercados, no solo ha diversificado sus fuentes de financiación, sino que ha ganado posiciones de cara a sentarse a negociar con la banca.

"Tras la emisión del bono, los bancos tienen más interés que nunca por prestarnos"

“Los bancos ahora tienen más apetito que nunca por prestarnos dinero. Y lo digo también por Neinor y Aedas, que lo están disfrutando de la misma forma”. La razón es que han pasado la auditoría de los mercados, toda una garantía para las entidades. En cambio, Morales cree que “los pequeños y medianos promotores van a sufrir mucho”.

De cara al futuro, el camino que ha abierto Vía Célere tiene como destino natural la constante emisión de deuda, para poder construir una estructura financiera a más largo plazo. En el caso de la promotora de Värde, durante los dos primeros años no puede cancelar el bono, pero a partir de ese momento lo previsible es que lance una emisión nueva, con mejores condiciones, que permita cancelar la actual e ir dando extensión a la vida del bono.

Foto: Ignacio Morales, consejero delegado de Vía Célere.

Respecto a la política de gestión de suelo, Morales insiste en que “no somos naturalmente vendedores de suelo, pero tras la fusión con Aelca, nos juntamos con una enorme bolsa de suelo” que les ha llevado a poner en mercado terrenos que por su pequeño tamaño, falta de encaje estratégico o solapamiento geográfico no tiene sentido conservar. “Para mí, por ejemplo, tener un suelo en Gran Canaria tiene poco sentido. No soy un vendedor estructural porque necesite generar liquidez, sino que estoy limpiando el banco de suelo”.

El año pasado, la compañía protagonizó ventas de terrenos por 45 millones de euros, y este ejercicio prevé seguir con desinversiones, pero la cifra final será inferior. Del mismo modo, tampoco está en su hoja de ruta realizar adquisiciones, salvo alguna oportunista, porque cuenta ya con una bolsa de terrenos con capacidad para promover 21.000 viviendas, ni participar en los planes de colaboración público-privados de vivienda asequible.

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