La caída de precios de la vivienda en Madrid y Barcelona sigue los pasos de la crisis de 2008

Se multiplican las sombras que oscurecen el horizonte del mercado residencial. A las crecientes señales de alarma, con el vicepresidente del BCE alertando del peligro de una fuerte caída de los precios de la vivienda y la banca endureciendo la concesión de los préstamos promotores para tratar de sostenerlos, se une ahora el informe de la tasadora y firma de analítica inmobiliaria Gloval sobre la evolución de los precios de los hogares en la era covid. Y la conclusión es demoledora: el mercado está siguiendo los mismos pasos que en la crisis del año 2008.

"La evolución de los precios en Madrid y Barcelona sigue un comportamiento similar al periodo inicial de la crisis anterior, caracterizada por un estancamiento inicial de precios y leves descensos interanuales", afirma el informe, que centra su análisis en las ciudades de Madrid y Barcelona y en sus áreas metropolitanas. Según los datos que maneja Gloval, el año pasado, en la capital, se empezaron a apreciar pequeños recortes interanuales del 1,7%, mientras que en sus localidades vecinas la caída fue algo más suave, del 0,6%.

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En el caso de la Ciudad Condal, el informe recoge una evolución similar, con un retroceso del 2,4%, hasta situarse en los 3.492 euros; mientras que en su área metropolitana el ajuste fue del 2,9%, hasta caer a 2.387 euros por metro cuadrado.

"Estamos acostumbrados a precios planos, pero no a bajadas continuas a lo largo de varios meses. Desde el año 1998, esto solo se ha producido en la crisis de 2008, cuando se inició un periodo de caídas continuadas de precios, cuyos efectos se alargaron más de cinco años, y ahora, que ya estamos viendo pequeños, pero constantes, recortes", señala Carlos Gómez de Castro, director de Gloval Analytics.

En la crisis de hace una década, entre los años 2008 y 2009, en Madrid, los valores de oferta se mantuvieron relativamente estables hasta finales de 2008 y principios de 2009, oscilando entre 3.400 y 3.500 euros el metro cuadrado. El descenso empezó a finales de 2009, llegando a las peores cifras en 2013, con una presión a la baja muy importante, que resultó en descensos interanuales del 15% y en un suelo de 2.319 euros por metro cuadrado, recuerda el informe. Todavía hoy, los precios están un 4% por debajo de antes del estallido de la burbuja.

En Barcelona, el informe destaca la presión a la baja que se originó a principios de 2010, prolongándose hasta mediados de 2014, cuando comenzó la recuperación, con caídas del 15% en 2012, que llevaron a marcar un mínimo de 2.365 euros por metro cuadrado un año después. "Con los datos encima de la mesa, podemos pensar que las caídas serán relativamente mantenidas en los próximos trimestres. Aunque, cabe destacar que los descensos pueden agudizarse en Barcelona debido a que parten de unos precios más elevados en los últimos años", señala Roberto Rey, presidente y consejero delegado de Gloval.

A los ajustes de precios que ya han empezado a darse, se une un recorte del número de transacciones en las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona del 1% y del 18% en el tercer trimestre de 2020 respecto al mismo periodo del año anterior; mientras que el volumen de préstamos para viviendas se ajustó un 1,17% hasta noviembre, mes que cerró con un acumulado de 38.525 millones de euros en financiación de nuevas operaciones, con una media mensual de 3.502 millones de euros.

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Aunque el origen de una y otra crisis es muy diferente y la situación del mercado también (ahora, las entidades financieras están capitalizadas, y las empresas y familias, menos endeudadas), también es cierto que el covid impacta directamente en un sector crítico para la economía española, el turismo, y en función de cuánto se alargue la pandemia y las restricciones a la movilidad, sus consecuencias serán mayores para familias y empresas.

Por el momento, la economía española se enfrenta a una contracción histórica del PIB (producto interior bruto) del 21,6% en el segundo trimestre de 2020, a la que siguió otra del 9% en el tercero, que llevaron a concluir el año con un recorte que las estimaciones más optimistas sitúan en el 10,7% y las más pesimistas en el 11,6%. "Esta presión podría provocar una mayor contracción de los precios", recoge el informe.

Aunque en este 2021 se espera volver a crecer entre un 4,2% y un 8,6%, estos incrementos serán insuficientes para recuperar el terreno perdido durante el pasado ejercicio, y nada indica que vaya a lograrse en el medio plazo. Por ejemplo, el Banco de España, en su escenario intermedio, estima que en 2022 el PIB crecerá un 4,8%, y un 1,9% en 2023. A esto se une un progresivo menor incremento del consumo privado (prevé un aumento del 10,3% este año, del 5,2% el próximo y del 1,6% en 2023) y del público, que este ejercicio apenas se incrementará un 0,6% y el próximo caerá un 0,7%.

Pero el indicador que, probablemente, más impacte en la vivienda es la tasa de desempleo, que el Banco de España sitúa en el 15,7% este año y en el 17,1% el próximo, estimaciones en línea con las voces que advierten de que en los próximos meses el mercado laboral español se enfrenta al duro pase de testigo de los ERTE (expedientes de regulación temporal de empleo) a los ERE (expedientes de regulación de empleo). Y, como señala Gómez de Castro, "el inmobiliario es un mercado muy ligado a las condiciones socioeconómicas de la población".