El teletrabajo de los funcionarios llega para quedarse, ¿es hora de vender ministerios?

En el número 137 de la madrileña calle de Guzmán el Bueno, en el cotizado barrio de Chamberí, hay un edificio en ruinas e incierto futuro, debido al abandono en el que se encuentra desde hace más una década. Al verlo, nadie diría que durante casi medio siglo fue la mayor máquina de hacer millonarios del país, con sus boletos premiados y sus premios gordos.

Desde que el Estado decidió trasladar la sede de Loterías a la calle Capitán Haya, este inmueble se ha convertido en un triste símbolo de la falta de gestión del patrimonio público, un vasto imperio en clara decadencia, con demasiados edificios infrautilizados y mal aprovechados, cuando no abandonados o vacíos durante años, como el también famoso palacete de la plaza del Marqués de Salamanca.

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Ubicado en el barrio más elitista de la capital, este edificio es propiedad del Ministerio de Exteriores que tuvo ahí sus oficinas hasta 2004, cuando se trasladó a las Torres Ágora al descubrirse que el inmueble estaba contaminado de naftaleno. Durante 13 años, el inmueble cayó en el olvido, hasta que en 2017 arrancaron unas obras de rehabilitación que deberían haber estado terminadas esta primavera, pero que por el momento no tienen fecha de finalización.

La consecuencia de este retraso es que el Estado deberá pagar otros 1,2 millones de euros en prorrogar los alquileres de Ágora y de las oficinas que también tiene Exteriores en la calle Pechuán. Unas facturas que cada vez van a ser más difíciles de justificar, y no solo porque la deuda pública se va a ir al 120% del PIB (Producto Interior Bruto), dinero que en algún momento se deberá devolver, sino porque la Administración también ha apostado con claridad por el teletrabajo, y eso, como ya se está hablando en la empresa privada, se terminará traduciendo en una menor necesidad de espacios.

Con un añadido, y es que la Administración Pública es el mayor casero del país. Según las cifras que maneja JLL, solo en Madrid y Barcelona hay 4,6 millones de metros cuadrados ocupados por oficinas públicas (tanto del gobierno central, como de las comunidades y ayuntamientos), con el añadido de que el 70% son en propiedad y el otro 30% en alquiler.

Suma y sigue, porque la arteria más cotizada de España para los despachos, el Paseo de la Castellana, es claramente territorio de los funcionarios, hasta el punto de la Administración Pública es el principal propietario de metros cuadrados en esta vía, al controlar el 32% de la superficie analizada por CBRE en un informe que hizo el año pasado sobre un centenar de edificios que se distribuyen a lo largo de los seis kilómetros de esta avenida.

La revolución del teletrabajo

¿Tiene sentido que el Estado siga manteniendo todo este patrimonio de oficinas cuando necesita hacer caja y, además, ha abierto la puerta al teletrabajo? Es la pregunta obligada, cuestión que reabre un viejo debate que, además, gana cuerpo en cada nueva crisis económica.

"En nuestra experiencia asesorando a instituciones públicas en la racionalización y optimización de su patrimonio de oficinas, nos hemos encontrado con situaciones en las que hemos sido capaces de concentrar varias sedes en una sola, con el resultado de liberar metros cuadrados que, por las restricciones urbanísticas de uso —dotacional público o equipamiento de administraciones públicas—, son complicados de reconvertir en otros usos alternativos o de poner en el mercado para su alquiler o venta", señala Susana Rodríguez, directora ejecutiva de consultoría de Savills-Aguirre Newman.

Hace una década, esta firma publicó el análisis más completo que se ha hecho hasta el momento del patrimonio inmobiliario de la Administración Central y en el que analizaba diferentes alternativas de racionalización y optimización de toda la cartera, desde crear una socimi —algo que sí se ha puesto sobre la mesa con los terrenos de Barajas y El Prat—, a vender inmuebles o alquilar a terceros.

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Un amplio abanico de posibilidades que el informe ceñía a Madrid, donde estimaba que se podían conseguir 8.000 millones con estas políticas; pero que ya advertía que, si se extrapolaba a todo el estado, los ingresos podrían llegar a 42.000 millones. Salvando la distancia temporal, estas cifras vuelven a ser de actualidad. Estos números se hicieron en plena crisis, como ahora, y con unas arcas públicas necesitadas de liquidez, algo todavía más imperioso en nuestros días, y con el añadido de que cada vez hará falta menos espacio de oficinas gracias al teletrabajo.

El Estado ha acordado con los sindicatos que los funcionarios puedan teletrabajar hasta el 20% de la jornada semanal a partir de este lunes, que arranca la nueva normalidad, y "hasta que se determine el fin de la crisis sanitaria producida por la covid-19", lo que 'a priori' se ha ligado con la aparición de la vacuna. Suma y sigue, porque los vulnerables, mayores de 60 o con hijos menores de 14 años a cargo podrán trabajar desde casa cuatro días de cada cinco, un marco que, como señalan desde el sindicato CSIF, ha llegado para quedarse y que sentará las bases también para los acuerdos del resto de administraciones (autonómicas y locales).

A esto se une que hace dos semanas, pocos días antes de firmar este acuerdo, la propia ministra de Política Territorial y Función Pública, Carolina Darias, adelantó ya en el Senado que, tras la experiencia de la etapa covid y sus buenos resultados, el Gobierno está trabajando en "dotar de un marco jurídico adecuado y consensuado a esta forma de trabajo, mejorando la conciliación y respetando los principios de igualdad y corresponsabilidad". Dicho con otras palabras, más allá del coronavirus, la voluntad del Gobierno es que los funcionarios puedan teletrabajar indefinidamente.

¿Cómo puede impactar esta nueva realidad en el mercado inmobiliario de oficinas? "De cara al mercado inmobiliario, (la administración pública) es un estabilizador claro, porque está concentrada en zonas CBD (las principales arterias de las ciudades) y, como mayoritariamente es propietaria, no se generan rentas a sí misma, por lo que no tiene presión por las rentas. Además, el momento actual es muy bueno para que se reorganice y para hacer planteamientos de alternativas de gestión", señala Ignacio Sobrino, director de Oficinas de JLL.

Los grandes patrimonialistas del país, como Merlin, Colonial o Pontegadea, sostienen que, a corto plazo, aunque el teletrabajo permita reducir el espacio de oficina, este efecto se compensará con las nuevas reglas sanitarias, que exigen una mayor distancia entre trabajadores. Sin embargo, en el caso de la Administración, este efecto se diluye, ya que en los ministerios y oficinas públicas la ratio de espacio por empleado es muy superior.

Según el citado informe de Aguirre Newman, mientras que en la empresa privada se consideraba un ratio óptimo destinar 15 metros cuadrados de espacio por puesto, en la pública eran 25-35 metros cuadrados, cuando un uso eficiente, teniendo en cuenta la particularidad de los edificios históricos y la necesidad de guardar espacios para la atención al público, era de 20 metros cuadrados, lo que dejaba un amplio margen para optimizar el patrimonio.

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Actualmente, no existe una referencia oficial, aunque expertos consultados hablan de que la media en la empresa privada podría haberse ido a 10-12 metros cuadrados por 20 metros en el sector público, número que siguen subrayando la idea del exceso de metros cuadrados de oficinas en manos de las administraciones, especialmente, en un mundo que apuesta por el trabajo en remoto.

"Como conclusión, pensamos que atravesamos un momento excepcional para revisar no solo el uso del espacio de oficinas de la administración y la sostenibilidad del parque inmobiliario público, sino también de poner en valor los suelos de carácter patrimonial que tienen las instituciones para que, a través de derechos de superficie y con la colaboración de la iniciativa privada, se puedan desarrollar suelos industriales, terciarios de oficinas y residenciales que impulsen la actividad económica y aumenten la oferta de vivienda en alquiler", apunta Rodríguez.