En Alcorcón y Sotogrande

Polygon denuncia dos tasaciones irregulares de Realia en Madrid y Cádiz

El fondo lleva ante ICAC y la CNMV la valoración de Sociedad de Tasación sobre unos terrenos en Alcorcón y Sotogrande, y el resultado es demoledor: valen 78M frente a los 8M que dice Realia

Foto: Junta general de accionistas de Realia.
Junta general de accionistas de Realia.

De la teoría a la evidencia. Así podría resumirse la nueva ofensiva lanzada por el fondo Polygon, que para acreditar que Realia está infravalorando su cartera de suelos, ha encargado a un experto independiente, Sociedad de Tasación, realizar un informe sobre dos bolsas de terrenos concretos. Y los resultados han sido demoledores.

Hasta un 2.247% más vale, según este informe, el terreno que posee la compañía en Cortijo Guadalquitón, en el municipio gaditano de San Roque, justo al lado de la elitista urbanización de Sotogrande. En concreto, Sociedad de Tasación le confiere un valor de mercado de 50,04 millones de euros, frente a los 2,13 millones reconocidos por Realia.

Menos espectacular, pero también muy dispar, es el resultado que arroja la valoración de las parcelas que posee la promotora en el sector de Retamar de la Huerta, en la localidad madrileña de Alcorcón: 28,75 millones frente a los 6,3 millones que les otorga Realia, es decir, un 356% más.

Polygon ha denunciado estas diferencias en sendos escritos que ha enviado tanto al ICAC —Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas— como a la CNMV —Comisión Nacional del Mercado de Valores—, ante quienes ya criticó que la filial de FCC utilizara la metodología ECO en vez del estándar RICS que usan todos sus comparables y que conferiría a la cartera de suelos un valor muy superior.

El sistema de tasación ECO fue lanzado por Economía en plena crisis para adaptar las valoraciones hipotecarias de los bancos a los precios de derribo del momento, mientras que RICS es el estándar internacional de referencia que intenta ajustarse más al valor de mercado de los activos en cada momento.

Según la última auditoría del grupo, correspondiente al cierre del ejercicio 2018, el valor de tasación de todos los activos de promoción asciende a 365,7 millones, frente a los más de 700 millones que el fondo, dueño del 10,5% del capital, cree que tienen realmente. Y como muestra, estas dos bolsas de suelo que, por sí solas, ya afloran 70 millones.

Los informes

El informe correspondiente a los ocho terrenos de Retamar de la Huerta, en Alcorcón, está fechado el pasado mayo y destaca que este sector tiene aprobado inicialmente el proyecto de urbanización para construir 291 viviendas, de las cuales 269 son libres y 22 protegidas.

El informe elaborado por Sociedad de Tasación estima que la venta de estos hogares todavía se retrasará cuatro años y pronostica unos precios medios de 2.550 euros por metro cuadrado para las viviendas libres, y de 1.300 euros para las protegidas.

En su informe, el experto destaca que existe un problema de titularidad litigiosa que afecta al 88,8% de estos terrenos, aunque la hipótesis que utiliza para realizar la valoración es que Realia ostenta el 100%. Estas dos parcelas suman 8.000 metros cuadrados de los 30.782 metros cuadrados que tiene en total Realia en Retamar de la Huerta, es decir, una cuarta parte; y un valor de mercado de 6,5 millones, sobre el total de 28,74 millones.

En Cortijo Guadalquitón, el informe se remonta al pasado febrero y la situación de los terrenos es menos madura que en Alcorcón, ya que todavía tiene que aprobarse toda la gestión urbanística, lo que ha llevado a Sociedad de Tasación a valorarlos por su aprovechamiento urbanístico.

Así, de los dos millones de metros cuadrados de esta bolsa de terreno, solo se han tenido en consideración 215.000 que pueden ser urbanizados, y sobre estos, la participación de la promotora controlada por el empresario mexicano Carlos Slim es del 50,05%.

El incipiente estadio de gestión urbanística, unido al hecho de que haya otro propietario, multiplica la incertidumbre a la hora de valorar estos terrenos, donde el informe proyecta la construcción tanto de vivienda como de cinco hoteles y locales comerciales.

Con estos informes, y su denuncia ante ICAC y CNMV, Polygon está buscando que sean los propios organismos reguladores, junto con los auditores y quienes valoran la promotora, los que empujen al equipo de Slim a modificar sus cifras, ante el riesgo de poder ser vistos como responsables en futuras demandas.

Coincidencia o consecuencia, por el momento, la compañía ya ha accedido a modificar el criterio que venía aplicando hasta ahora y empezar a utilizar el estándar RICS en las futuras valoraciones.

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