El truco de los alquileres a corto

El Corte Inglés venderá su centro Xanadú en Madrid y el de Francesc Macià en Barcelona

El Corte Inglés vende más de una decena de centros con acuerdos de alquiler a corto plazo por un motivo contable, para evitar cargarse de deuda, pero su objetivo es permanecer a largo

Foto: El Corte Inglés ha puesto en venta 95 activos. (EFE)
El Corte Inglés ha puesto en venta 95 activos. (EFE)

Hacer encajar todas las piezas del puzle. Este ha sido uno de los condicionantes que han determinado el perímetro final del lote de 95 activos que ha puesto a la venta El Corte Inglés, uno de los procesos inmobiliarios más importantes de los últimos años, tanto por la relevancia su protagonista como por las dimensiones del portfolio.

Finalmente, la cartera en venta está compuesta por 14 inmuebles, 16 parcelas de suelo y 65 activos de diversa índole, como pisos o plazas de aparcamiento, que suman algo más de 1,2 millones de metros cuadrados, según reconoció el propio gigante de los grandes almacenes que, en cambio, está intentando ser muy discreto respecto a los activos concretos.

Esta discreción del grupo responde, en gran parte, a su preocupación por intentar amortiguar el impacto que este tipo de noticias tiene entre la plantilla, sobre todo en lo que respecta a los centros comerciales en venta, ya que son los que concentran mayor número de puestos de trabajo.

Según afirman varias fuentes consultadas por El Confidencial, los activos comerciales que el grupo dirigido por Jesús Nuño de la Rosa ha puesto en venta se encuentran en San Juan de Aznalfarache (Sevilla), Alcalá de Henares (Madrid), Xanadú (Madrid), Francesc Macià (Barcelona), Ademuz (Valencia), Navarra, Independencia (Zaragoza), Málaga, Marineda City (A Coruña) y Siete Palmas (Gran Canaria).

La contabilidad del alquiler

En total, casi 400.000 metros cuadrados de superficie bruta alquilable que se reparten, sobre todo, entre grandes almacenes propios, pero también en centros y tiendas dentro de parques comerciales generalistas. En todos los casos, la nota común es que se trata de centros con beneficio bruto operativo (ebitda) positivo y donde el 'holding' prevé mantener el empleo.

Esta afirmación, 'a priori', puede parecer incompatible con el hecho de que El Corte Inglés vaya a firmar solo acuerdos de alquiler a corto plazo, de tres años prorrogables por otros tres, lo que puede llevar a pensar que, pasado este tiempo, su objetivo sea marcharse.

Sin embargo, el motivo por el que el grupo ha elegido esta fórmula es fundamentalmente contable, ya que una nueva norma (la NIIF 16) obliga a las empresas a apuntarse los alquileres como deuda y, por tanto, cuantos más años se firmen, mayor será el pasivo que deba anotarse.

Como El Corte Inglés ha puesto en venta estos activos, precisamente, para rebajar sus compromisos financieros, carece de sentido que luego deba reconocerse contablemente una abultada deuda por alquileres a largo plazo, aunque su intención sea seguir en ellos durante años.

De hecho, hace tiempo que en el sector se viene advirtiendo que una consecuencia de la nueva norma contable será que los alquileres se van a firmar a plazos más cortos, a tres o cinco años, fundamentalmente, con posibilidad de prórrogas, como ha decidido hacer el grupo de grandes almacenes.

Esta solución es especialmente importante en el caso de los centros comerciales, por el empleo, y tiene menor relevancia en el caso de los tres edificios de oficinas que ha puesto en venta, como adelantó este medio, ya que solo uno acoge equipos de sus oficinas centrales, que podrían reubicarse en otros espacios del grupo.

En cuanto a los activos comerciales, por la particular naturaleza de estos centros, en la mayoría de los casos el propietario también estaría interesado en mantener a El Corte Inglés como inquilino, ya que se trata de superficies hechas a su medida en la mayoría de casos.

No obstante, el 'holding' ya tiene experiencia en dejar por completo alguno de sus grandes almacenes urbanos, como se vio en plaza de Cataluña, donde vendió el inmueble a IBA Capital y, tras unos años como inquilino, el pasado ejercicio cerró sus puertas.

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