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'Project Green': así es el plan confidencial de El Corte Inglés para vender sus inmuebles

El grupo ‘retail’ ha distribuido entre los potenciales interesados el documento que incluye los 95 activos que ha puesto en el mercado

Foto: Logo de El Corte Inglés en uno de sus centros comerciales en Madrid. (Reuters)
Logo de El Corte Inglés en uno de sus centros comerciales en Madrid. (Reuters)

El Corte Inglés arrancó la semana pasada la venta de la cartera inmobiliaria declarada no estratégica, con la que el grupo quiere rebajar su deuda y obtener el certificado de empresa recomendable para invertir o ‘investment grade’. El grupo ‘retail’ ha distribuido entre los potenciales interesados el documento que incluye los 95 activos que ha puesto en el mercado y en el que asegura que está dispuesto a quedarse entre tres y cinco años como inquilino de los centros comerciales que quiere traspasar. Un plazo que expertos del sector consideran bajo, dado que los inmuebles no están diseñados para otro uso.

PwC, asesor de El Corte Inglés, califica el denominado ‘Project Green’ de “portfolio único”. Una definición que explica por “el tamaño, la localización, la tipología de los activos”, que alcanzan un total de 998.000 metros cuadrados de superficie construida y otros 228.000 de terrenos disponibles. La firma de consultoría añade que esta cartera “tiene la masa crítica para convertirse en uno de los más relevantes portfolios inmobiliarios del mercado español”. Se refiere PwC a que el 50% de los centros comerciales, oficinas, aparcamientos y locales se concentran entre Madrid, Barcelona, Málaga y Sevilla, y que los diferentes usos “dan al comprador una oportunidad única para aumentar su exposición a distintas opciones de negocio”.

Además, la firma agrega que los interesados cuentan con el atractivo adicional de que algunos activos tienen contratos de alquiler en marcha y que El Corte Inglés está dispuesto a quedarse como inquilino entre “tres y cinco años” en 11 de 16 centros comerciales a la venta. Respecto a las oficinas, la compañía informa que también estaría dispuesto a seguir en dos de los edificios, mientras que otro bloque está alquilado a un tercero con una renta bruta anual de 1,6 millones y tiene otros ocho locales por los que percibe 1,8 millones al año.

El documento es lo que se denomina un ‘teaser ciego’, porque no identifica los activos que están a la venta. Solo se especifican los metros construidos, la superficie comercial, las plazas de 'parking' que incluyen y si es primera clase o segunda. De hecho, la cartera se divide en tres bloques totalmente distintos. El primero lo forman 11 centros comerciales, seis de los cuales son calificados como 'prime', y cuatro están localizados en Madrid y Barcelona con 398.000 metros cuadrados de superficie comercial.

El segundo está repartido a su vez en dos grupos. El primero lo componen los tres edificios de oficinas, con 46.000 metros cuadrados y con una tasa de ocupación del 100%, mientras que el segundo lo conforman 65 activos repartido en seis provincias, con 130.000 metros cuadrados, el 55% de los cuales está actualmente alquilado. El tercero de los bloques son 16 solares con una superficie de 228.000 metros, el 94% de los cuales está en zonas urbanas y/o urbanizables.

Algunos inversores han supervisado ya el documento y han tratado de identificar la localización exacta de los activos para conocer su potencial de rentabilidad. En cualquier caso, en relación con los 11 centros comerciales, el núcleo relevante de la cartera, advierten de que la garantía de El Corte Inglés de permanecer cinco años como inquilino se queda corta. Especialmente porque estos centros solo están diseñados para un uso meramente comercial —no cuentan con ventanas para ser convertidos en hotel u hospital—, por lo que en el caso de que la compañía decidiese no seguir operándolo pasado dicho tiempo, el comprador se encontraría con un problema de ocupación o transformación.

Como ya publicó El Confidencial en febrero de 2017, cerca del 25% de los 100 puntos de venta de El Corte Inglés es deficitario. Es decir, que pierden dinero cada vez que abren sus puertas. Motivo por el cual la dirección del 'holding' está analizando su posible rediseño para convertirlos en 'outlets' de marcas. Pero expertos inmobiliarios indican que ese cambio de modelo solo es viable en localizaciones muy concretas, dadas las características de los edificios. En consecuencia, se temen que algunos de estos centros en pérdidas sean incluidos en el ‘Project Green’ y, pasados estos tres o cinco años, la compañía abandone su actividad.

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