Mensaje del BdE: las tasaciones de vivienda siguen un 10% por encima del precio real

El Banco de España (BdE) ha puesto el foco en las tasadoras para evitar otra burbuja en el mercado inmobiliario por vía del crédito hipotecario. El supervisor ha publicado un informe que muestra cómo, durante la crisis, se ha reducido la brecha entre los precios de tasación de vivienda y los que se pagan de forma efectiva en la transmisión, pero alerta de que estos últimos se sitúan diez puntos porcentuales por debajo.

Esta divergencia es la que permite que una parte relevante de las hipotecas financie más del 80% del precio que paga el comprador. La referencia contable que utiliza el supervisor es el valor de tasación. Cuando el préstamo hipotecario supera el 80%, aumenta el coste del capital de la hipoteca para el banco que la concede y se exigen provisiones específicas.

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Sin embargo, dado que las tasaciones tienden a ser mayores que el precio real de compraventa, los bancos acaban financiando en mayor medida al comprador. El BdE examina en el estudio 'La ratio préstamo-valor de la vivienda en España durante el período 2004-2016' de Olympia Bover, María Torrado y Ernesto Villanueva la evolución de los precios de ambas variables y la ratio de financiación.

La ratio del préstamo sobre el valor de tasación permanece estable tomando como referencia la mediana (número que divide una serie de datos por la mitad), pero la ratio de financiación sobre el valor de transmisión se ha reducido desde el 105% en 2007, antes del pinchazo de la burbuja inmobiliaria, hasta el 80% de los últimos años.

La clave está en que el precio de las tasaciones ha disminuido más rápidamente que el de las compraventas, que también ha caído. Entre 2007 y 2016 el descenso del primero por valor mediano del precio por metro cuadrado construido fue del 42% hasta los 1.277 euros, mientras que en el segundo el retroceso fue del 23% hasta los 1.143 euros. De esta forma, la brecha disminuye desde el 47% hasta el 12%. Además de reducirse el diferencial, también hay una menor dispersión de los valores.

El Banco de España ha utilizado para el análisis datos del registro de la propiedad y la encuesta financiera de las familias. El supervisor asegura con estas cifras que “en 2016 existía un porcentaje importante de compraventas en la muestra enlazada cuyo valor de tasación excedía el precio de transmisión”.

Hipotecas que financian el 100%

Prueba de lo anterior, en una de cada siete operaciones el precio de transacción es inferior a la mitad del valor de tasación, aunque esto ocurría en una de cada cuatro en 2006. Asimismo, el 9% de las hipotecas en 2016, último año del análisis, financió el 100% del valor de transacción. Por el lado contrario, el valor de tasación fue igual o inferior al de transmisión en 2016 en una de cada cuatro compraventas, algo que sólo ocurría en una de cada diez una década antes.

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Pese a que la brecha se ha reducido, el Banco de España sigue con su intención de que se elimine para mantener controlado el ‘loan to value’ real, que compara la cantidad prestada vía hipoteca con el precio del inmueble. El organismo pidió prudencia a las tasadoras el año pasado, tal y como informó El Confidencial, ante el ‘boom’ de precios de algunas zonas de España desde 2016, según se afianzó la recuperación económica.

La institución que gobierna Pablo Hernández de Cos ha ido más allá. Desde el BdE y desde la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) explican que hay controles “habituales y totalmente normales” sobre el funcionamiento de las tasadoras, con inspecciones “aleatorias y presenciales” en las oficinas.