la promotora claudica y rebaja precio

El pinchazo de Metrovacesa pone en alerta las salidas a bolsa del resto de inmobiliarias

La rebaja de precio de la promotora, que fijará hoy el precio definitivo de su colocación, impactará negativamente en el resto de salidas a bolsa previstas en el sector inmobiliario

Foto: Jorge Pérez de Leza, consejero delegado de Metrovacesa. (Metrovacesa)
Jorge Pérez de Leza, consejero delegado de Metrovacesa. (Metrovacesa)

"Claro que la rebaja de precio de Metrovacesa afecta negativamente al resto de salidas a bolsa, estas noticias siempre son malas y, al final, los grandes fondos internacionales hacen un importante sesgo por sector". Así de contundente responde un directivo español, implicado en la colocación de otra inmobiliaria española, a la pregunta de si teme que el pinchazo de Metrovacesa pueda terminar afectando a los planes del resto del mercado.

Oficialmente, solo Vía Célere y Testa han reconocido estar trabajando para estrenarse en bolsa en el primer semestre de este año, mientras que Haya lo lleva con mayor discreción, pero también tiene en su hoja de ruta poder cotizar antes de verano. Además, en el sector se da por hecho que Bain va a intentar hacer una rápida colocación con Habitat, incluso este mismo año, y que Aelca, como mínimo, va a analizar sus opciones.

Pero todos estos movimientos están ahora condicionados por la accidentada OPV de Metrovacesa, que ha terminado rebajando la horquilla de precios entre un 5,5% y un 8,3% respecto al rango bajo de la anterior oferta, además de haber tenido que retrasar un día, hasta el próximo martes, la fecha definitiva de su salto al parqué.

Tras este ajuste, que acordó ayer por la noche, la compañía controlada por Santander y BBVA prevé completar hoy la prospección de la demanda y fijar el precio definitivo, que frente al rango de 18-19,5 euros por acción anterior, ahora se ha situado entre 16,5 y 17 euros por título.

"Cuando salieron a cotizar Neinor y Aedas, era el principio de la recuperación y había mucho apetito para poca oferta. Ahora, los inversores tienen comparables y alternativas. Si a esto le unes que en una colocación tan grande necesitas el apoyo internacional, y que en Estados Unidos las subidas de tipos ya están provocando ajustes en todo el sector inmobiliario, lo recomendable es ofrecer un descuento a los inversores para atraerlos", señala Francisco López Posadas, director de inversiones de Lift Investments Advisors.

En su opinión, el impacto que tendrá la rebaja de precio de Metrovacesa en el resto de salidas a bolsa dependerá de la propuesta de valor de cada compañía. "Si eres un promotor, te va a costar más, porque necesitas ofrecer algo muy diferencial. A Testa, en cambio, le debería ir mejor, porque es una propuesta distinta, es una socimi de alquiler residencial".

Qué está pidiendo el mercado

El miércoles por la noche, justo cuando saltaron las alarmas, la colocación de Metrovacesa estaba asegurada en 2.500 millones, y tenía visos de salir adelante en 2.600 millones, según fuentes conocedoras consultadas por este medio. Tras la intensa jornada de ayer jueves, al final, la promotora ha claudicado y ha fijado una nueva horquilla de precio que valora la totalidad de sus acciones de 2.500 a 2.580 millones.

Estos nuevos números suponen un descuento de entre un 7,2% y un 4,4% respecto al valor neto de los activos (NAV), caramelo que Santander y BBVA han intentado evitar ofrecer a los inversores hasta el último momento. De hecho, su horquilla original valoraba a la promotora entre 2.730 y 2.957 millones, lo que implicaba salir a cotizar con un ratio de entre 1 y 1,1 veces NAV, una valoración "muy ambiciosa para ser aceptada", en palabras de los analistas de Bankinter.

Un apunte significativo que dejó ayer el mercado, y que permite intuir qué puede pasar en el futuro, fue la subida del 2,05% de Neinor en bolsa, una de las mayores de todo el continuo, que llevó a la empresa dirigida por Juan Velayos a cotizar un 14,7% por encima del precio al que salió a bolsa. Aedas, por su parte, cerró casi plana (-0,13%) y desde la OPV se deja un 0,92%. ¿Qué están viendo los inversores? Fundamentalmente, la diferencia entre ser un banco de suelos o una promotora.

Un ejecutivo del sector que prefiere mantenerse en el anonimato lo explica con el siguiente ejemplo: "Si tienes 100.000 euros para comprarte un piso y tienes tres opciones exactamente iguales, ¿cuál eliges? ¿La que dice que te lo entrega el año que viene [Neinor], la que te lo dará en tres años [Aedas] o la que tardará cinco años [Metrovacesa]? La primera, ¿verdad? Para irte con la última, le pedirás un descuento".

Precisamente, el gran mérito que se le reconoció a Aedas cuando se estrenó en el parqué, además de haber logrado colocarse con sobredemanda en pleno terremoto soberanista, aunque fuera en la banda baja de su horquilla, es que todavía no había entregado una sola vivienda. Y los inversores, que ya tienen varias alternativas, y saben que habrá más, empiezan a pedir claridad sobre el ritmo de preventas y ventas, además de la ubicación y calidad de los suelos en cartera.

Lo que se esconde detrás del pinchazo de Metrovacesa es la diferencia entre tener un banco de suelos o ser una promotora que vende hogares

Este análisis es el que ha esgrimido Bankinter para desaconsejar ir a la OPV de Metrovacesa: "Aunque hipotéticamente su crecimiento será rápido, alcanzando ventas de 4.500-5.000 viviendas anuales [objetivo de la propia compañía] en 2021, para eso quedan aún cuatro años. Puesto que un 13% de sus activos no está ubicado en grandes ciudades ni en destinos turísticos y un 26% de su banco de suelo no es finalista, consideramos elevada la incertidumbre sobre el desarrollo/venta futuro del 39% de los activos; al menos, al ritmo y precios que se recogen implícitamente en la valoración".

Un análisis que los inversores ya están teniendo presente y que determinará las próximas salidas a bolsa, las cuales deberán competir con empresas que ya están cotizadas y que, si su historial y operativa ofrecen una lectura de menos riesgo, presionan a la baja el precio de las nuevas OPV.

Como señala Guillermo Santos, de iCapital, "en la salida a bolsa de Metrovacesa se ha juntado el exceso de crecimiento del sector inmobiliario en el parqué, al albur de la fuerte y, sobre todo, rápida recuperación del sector en España. No olvidemos todas las socimis, más de 40, que se colocaron en 2017 y las más recientes de las promotoras Neinor y Aedas". Y cuando hay mucha oferta, los inversores comparan, eligen y exigen.

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