BBVA y Sabadell no confían en la salvación de San José y venden su deuda con pérdidas

La desbandada de acreedores de la inmobiliaria San José continúa. Si en verano Santander y Barclays vendieron su parte en el sindicado con fuertes descuentos, en las últimas semanas se han sumado otros dos de los principales acreedores de la empresa: BBVA y Sabadell. El importe nominal vendido por ambos asciende a 135 millones, pero también han tenido que asumir una pérdida en torno al 55%, similar a la sufrida por los dos primeros. El comprador ha vuelto a ser Bank of America Merrill Lynch, que tiene detrás el fondo distressed Värde Partners.

Estas ventas son todavía más significativas si cabe que las de agosto, por cuanto se producen después de que la empresa controlada por Jacinto Rey alcanzara un acuerdo para refinanciar su deuda con los principales acreedores a mediados de septiembre. Es decir, ni BBVA ni Sabadell confían en que este acuerdo salve a la empresa; por el contrario, temen que acabe en liquidación y, en ese caso, no podrían recuperar más del 45% de su dinero, que es lo que han ingresado con esta venta del crédito.

El banco presidido por Francisco González se ha desprendido de 59,4 millones del sindicado, aunque mantiene otros 25 millones de financiación de circulante y otros 47,9 de un préstamo bilateral. En cuanto a la entidad que preside Josep Oliu, su parte en el crédito global que ha vendido era de 74 millones, y le quedan 12,3 millones de circulante y otros 5,7 de bilateral. También se ha desprendido de su parte Caja Vital, aunque solamente se trata de 3,4 millones. En agosto, Santander se desprendió de unos 190 millones y Barclays, de 135.

La refinanciación acordada hace un mes contempla el canje de 280 millones de deuda por el 70% de la filial inmobiliaria del grupo y una espera para el resto, aunque en principio los acreedores no asumen ninguna quita (más allá de la derivada de la valoración que se ha asignado a dicha filial para el canje). Con esta solución, Rey se salió con su pretensión de mantener el control del negocio constructor, el que considera viable y capaz de generar los ingresos necesarios para devolver el resto de la deuda. Si estas optimistas previsiones no se cumplen, la banca canjeará deuda también por capital de esta unidad.

Una deuda de casi 2.000 millones

San José tiene una deuda total de 1.962 millones, el grueso de la cual (1.340 millones) proviene de la OPA que lanzó en 2007 sobre la inmobiliaria vallisoletana Parquesol a precios de máximos de la burbuja. El resto es la financiación del circulante –325 millones– y los créditos bilaterales por otros 296,7 millones. El principal acreedor es Popular con 476 millones, incluyendo la parte que proviene del Pastor. Värde Partners, socio precisamente del Popular en su plataforma inmobiliaria y en el negocio de tarjetas, se ha convertido en el segundo de la lista, ya que, con todas sus compras, acumula cerca de 450 millones.

Por detrás aparecen Abanca (antigua NCG Banco) con 328 millones, Sareb con 166, y Caixa Geral con 144. También están en la lista con cantidades inferiores Eurohypo, Bankia, CaixaBank, Unicaja, Caja Rural de Navarra y Millenium. Tras las ventas a Värde, Santander se queda con 86,1 millones, BBVA con 73, Sabadell con 18 y Barclays con apenas 1.

Pérdidas y desplome bursátil

San José –que sólo capitaliza 55,2 millones– sufrió unas nuevas pérdidas de 34,07 millones entre enero y junio, un 14,8% inferiores a las del mismo período de 2013, que llegan después de seis años consecutivos en números rojos. Estos resultados muestran una fuerte caída del resultado de construcción, aunque este se mantiene en positivo, y una reducción de las pérdidas de la división inmobiliaria –del 39,5% hasta 38 millones– debido a las menores provisiones por deterioro de los activos "en línea con el cambio de tendencia que se está empezando a producir en el mercado inmobiliario en España", según la empresa. No obstante, en otra parte de su presentación de resultados asegura que el desplome del 63,4% del ebitda se explica "por el ajuste de precios en el mercado nacional (tanto en alquileres como en promoción inmobiliaria)".

El acuerdo de refinanciación provocó una fuerte subida de la cotización de la empresa, desde los mínimos de 0,78 euros el 10 de septiembre hasta 1,11 el día 19 de ese mes. No obstante, ahí se agotó todo su recorrido y volvió a caer a 0,77 euros el 16 de octubre. En los últimos días ha recuperado algo de terreno, hasta los 0,85 en que terminó el martes. En lo que va de año, acumula una caída del 29,17%, que se incrementa hasta el 38,5% en los últimos 12 meses.