El lento proceso de digestión de la vivienda en España: la caída de precios no ha terminado

El atracón del que durante una década fue testigo el sector inmobiliario español se está manifestando en una larga y dolorosa digestión que no acaba de llegar a su fin. Al menos en cuanto a precios se refiere.

A diferencia de lo que ha sucedido en otros mercados como el estadounidense, el británico o el irlandés, donde tras el estallido de la burbuja estos se ajustaron bruscamente, en España, la caída se está produciendo a cuentagotas.

“El  mercado inmobiliario español se ha movido tradicionalmente más vía cantidades que vía precios”, aseguraba hace un mes José Luis Malo de Molina, director general del Servicio de Estudios del Banco de España. Se refería, por ejemplo, al desplome en las transacciones de vivienda, a la contracción en la concesión de hipotecas o al parón en la construcción de viviendas. Entretanto, las caídas de precios  están siendo mucho más moderadas como puede apreciarse en los gráficos adjuntos extraídos del último informe económico y financiero del mes de junio de la Asociación Española de Banca (AEB).

 

También la AEB se pronuncia en este sentido al asegurar que el ajuste de la vivienda y del sector inmobiliario no puede darse por concluido ni en precios ni en cantidades.

Pero, ¿ en qué cuantía debe producirse dicho ajuste?

BBVA y el Banco de España hablan de un 10% adicional a la caída experimentada y que se sitúa, desde máximos, entre el 20% y el 30% en términos reales, según diferentes fuentes –el propio BdE, Sociedad de Tasación…- Otros expertos no se atreven a dar cifras pero tampoco creen que se haya tocado fondo. 

“No sabemos si la vivienda ha tocado suelo pero objetivamente no vemos indicadores que digan lo contrario”, aseguraba la semana pasada a Cotizalia.com Juan Fernández-Aceytuno, director general de  ST-Sociedad de Tasación.

Una opinión compartida por Fernando Encinar, director de Estudios del portal inmobiliario idealista.com. "No sabemos hasta cuándo estarán cayendo porque es difícil saber dónde está el suelo, pero los datos oficiales de compraventa llevan a pensar que los ajustes seguirán durante los próximos meses. Sólo cerrarán operaciones aquellos propietarios que ajusten significativamente los precios”.

El precio, segunda derivada del empleo y la falta de financiación

Los últimos datos no invitan al optimismo. En el caso de la vivienda nueva sigue el goteo a la baja. En el último año, los precios han caído en todas las Comunidades Autónomas y lo ha hecho de media un 4,7%, según datos de ST-Sociedad de Tasación correspondientes al primer semestre de 2011. Respecto al último semestre del ejercicio pasado, el descenso ha sido del 2,3%. Los recortes han sido también generalizados por capitales de provincia, si bien, Pontevedra y Zamora han conseguido esquivarlos con incrementos semestrales, mientras que en Palencia y Badajoz, se han mantenido sin cambios.

En segunda mano, también se ha agudizado la caída y siguen ajustándose a la baja. De hecho, el precio de los pisos usados cada vez cae en más municipios al tiempo que aumenta el descuento. En concreto, el descenso entre abril y junio ha sido del 1,8% respecto al primer trimestre de 2011. En términos interanuales el descenso se sitúa en el 8,2%, según los últimos datos de idealista.com.

La falta de ajustes de precios no es, sin embargo, el principal problema para el sector inmobiliario español. Para los expertos, si el empleo no se recupera y no hay crédito, tampoco se reactivará la demanda y aunque los precios bajen no se comprarán viviendas. “Los precios están bajando pero las ventas no se están reactivando. La demanda se está mostrando menos elástica al precio que al empleo y al crédito”, comentaba recientemente uno de los profesionales que participó en el desayuno Quo Vadis Vivienda? organizado por idealista.com.  De hecho, paro y falta de financiación son dos de las "fuerzas tectónicas" contra las que están luchando los precios, aseguraba otro de ellos.

Cuánto nos queda de digestión sigue siendo la pregunta del millón.