¿Quo vadis, vivienda? 10 reflexiones para no perderse en los próximos meses

El mercado inmobiliario español lleva casi un lustro de lenta agonía. Desde el pinchazo de la burbuja, a finales de 2007 y principios de 2008, los precios han caído entre un 15% y un 20% y en términos reales, las ventas se han desplomado y la demanda se ha contraído: quien quiere comprar no encuentra financiación mientras que otros descartan la compra ante el complicado entorno económico y laboral.

¿Qué pasará en los próximos meses? o lo que es lo mismo, quo vadis vivienda? -¿adónde vas vivienda?-. Bajo este epígrafe, el portal inmobiliario idealista.com celebró el 21 de junio la tercera edición de un desayuno de trabajo al que acudieron diferentes profesionales y periodistas relacionados con el mercado inmobiliario en el que se pusieron sobre la mesa los retos a los que sigue enfrentándose el sector y algunas soluciones que permitan encontrar la luz al final de un largo túnel. Éstas fueron algunas de las principales reflexiones del encuentro:

1.- Mucho paro y poco crédito. El empleo y la financiación son dos de los pilares en los que se apoya el ladrillo. Las perspectivas sobre la recuperación del mercado laboral son muy negativas mientras que el grifo del crédito sigue cerrado por parte de las entidades financieras. Apenas hay financiación para operaciones sobre inmuebles que no forman parte de sus balances y no hay crédito para nuevos proyectos. ¿Por qué?

2.- Provisiones excesivas a la banca por la concesión de créditos a promotores. Ya en el Salón Inmobiliario de Madrid el sector promotor manifestó su malestar al respecto. El Banco de España obliga a provisionar al sector financiero entre el 25% y el 15% del importe de estas operaciones a las que califica como subestándar. “No discrimina entre compañías y a la que tiene un negocio seguro no le están concediendo créditos”, comentó uno de los participantes en cuya opinión este cambio no supondría ningún coste. “Hay que apostar donde hay negocio y si se trata de un buen negocio no ponerle mordazas”. Para discriminar entre promotores podría tenerse en cuenta, por ejemplo, el grado de avance en la construcción de la promoción y la comercialización de viviendas.

3.- Bajan los precios pero no se reactiva la demanda. Si el empleo no se recupera y no hay crédito, tampoco se reactivará la demanda y aunque los precios bajen no se comprarán viviendas.  “Los precios están bajando pero las ventas no se están reactivando. La demanda se está mostrando menos elástica al precio que al empleo y al crédito”.

4.-  Necesidad de un registro público de las transacciones de compraventa. Que sea libre y gratuito y que sea transparente. “No se explica que a principios de año las ventas de viviendas subieran y las hipotecas bajaran”. “Los datos reales se camuflan ya que los datos que se publican contabilizan daciones en pago, subastas judiciales o las compras de pisos a los bancos por parte de sus propios brazos inmobiliarios.

5.- Crear o fomentar un verdadero mercado del alquiler. Se trata de una vieja demanda por parte de numerosos expertos inmobiliarios e incluso del Banco de España. Algunas de las medidas propuestas pasan, por ejemplo, por transformar parte del stock de vivienda protegida en propiedad en alquiler. “No habría que invertir en protección oficial a largo plazo salvo para la vivienda social pura y dura, como casos de malos tratos, etc”. Precisamente, la construcción de VPO, que lejos de reducirse en coherencia con los planes de ajuste fiscal del sector público, continúa creciendo, estaría retrasando la absorción del stock de pisos sin vender. El leasing inmobiliario podría ser otra opción para no tener parado el activo y favorecer la movilidad laboral.

6.-  Los formadores de hogar no están tirando del mercado. El mercado de reposición –quienes compraron vivienda y quieren cambiarla por otra más grande o quienes precisan un piso más pequeño- está muerto. Tampoco hay inversores interesados en la vivienda que prefieren otros activos más rentables. Como los depósitos. De ahí que otra de las soluciones para reactivar el mercado inmobiliario pase por

7.- Limitar la rentabilidad que las entidades ofrecen por los depósitos. El Gobierno gravará los depósitos de alta rentabilidad. El objetivo es frenar la guerra del pasivo que se ha desatado en los últimos meses entre las entidades financieras y que está comiéndose una buena parte de sus márgenes. Con la nueva normativa, las entidades deberán aportar cuatro veces más dinero al fondo de garantía cuando ofrezcan rendimientos por encima del mercado.

8.- Continuará la presión a la baja sobre los precios. “Los bancos entraron en modo pánico entre marzo y abril cuando sus expectativas de ventas se situaron muy por debajo de lo previsto y reaccionaron con descuentos muy agresivos”. Se siguen colocando inmuebles con descuentos pero seguirán a la baja. Entre particulares se han estado cerrando operaciones descuentos del 25% y del 30%. En las zonas costeras, la presión a la baja es más fuerte.

9.- La costa puede salir antes de la crisis. Aunque existen promociones invendibles, hay otros productos con salida en el mercado tras los fuertes ajustes experimentados. La recuperación vendrá de la mano de la demanda extranjera. “No parece que en los dos próximos años el turismo se vaya a resentir en España”. Por el contrario, la agonía en otras zonas, continuará la agonía. “En grandes capitales igual nos vamos a niveles de 2002”.

10.- Septiembre, fecha clave. Las exigencias de capital del Banco de España han llevado a bancos y cajas a frenar a toda costa la entrada de stock en balance. Por su parte, “las cajas de ahorros están pendientes de pasar los exámenes del Banco de España” y tienen hasta el 30 de septiembre para alcanzar los ratios de core capital exigidos. “Los gestores de las que sean nacionalizadas comenzarán a liquidar inmuebles a precios más bajos”.