JUAN FERNÁNDEZ-ACEYTUNO, ST-SOCIEDAD DE TASACIÓN

“El 40% de los anuncios de casas no dice la verdad sobre la superficie"

“No sabemos si la vivienda ha tocado suelo pero objetivamente no vemos indicadores que digan lo contrario”. Quien pronuncia estas palabras es Juan Fernández-Aceytuno, director general

Foto: “El 40% de los anuncios de casas no dice la verdad sobre la superficie
“El 40% de los anuncios de casas no dice la verdad sobre la superficie"

“No sabemos si la vivienda ha tocado suelo pero objetivamente no vemos indicadores que digan lo contrario”. Quien pronuncia estas palabras es Juan Fernández-Aceytuno, director general de  ST-Sociedad de Tasación, la segunda tasadora de España por cuota de mercado. En su opinión es difícil saber el precio justo de una vivienda debido a la heterogeneidad del mercado inmobiliario español –primera residencia, costa, vivienda nueva, segunda mano…- aunque asegura que los precios de los inmuebles que se anuncian se encuentran como promedio un 15% por encima de los precios a los que finalmente se cierran las operaciones.

Según los datos de la tasadora, desde los máximos de otoño de 2006, la vivienda nueva ha caído un 20% en términos nominales y un 25% en términos reales, es decir, teniendo en cuenta la inflación. Y aunque no hacen previsiones, el coeficiente corrector de riesgos que están obligados a incluir en sus tasaciones por la metodología que el Banco de España impone en sus tasaciones, se mueve en un rango entre el -1%y el -7% en función del municipio del que se hable.

Para Fernández-Aceytuno , el precio es sólo la derivada de tres variables que sí marcarán el devenir el futuro inmobiliario en España. “La primera X de la ecuación es el empleo que genera renta y confianza en las personas. La segunda es la falta financiación bancaria y la tercera, unos tipos de interés al alza”. Otros factores, como el de la fiscalidad –desaparición de la deducción por la compra de vivienda o el aumento del IBI- “se neutralizan rápidamente por el mercado”.

No basar decisiones de compra en estadísticas

Ante la variedad de estadísticas en torno al precio de la vivienda que se publican en España –desde los datos oficiales de Fomento, pasando por los suyos propios o de otras tasadoras y los de los portales inmobiliarios- no se pronuncia, aunque sí advierte sobre el peligro de utilizar estadísticas para la toma de decisiones individuales. “No lo aconsejo”, apunta.

También destaca la importancia de una valoración bien hecha.“Es fundamental que la gente sepa lo que está hipotecando. Comprobar que la identificación física del inmueble coincide con la registral, con la realidad”. En este sentido advierte, por ejemplo, cómo en el 40% de los anuncios de inmuebles, la superficie no se corresponde con la realidad. Este es un dato esencial para la tasación, que puede pesar tanto como los datos de mercado, y a los que prácticamente no se les presta la menor atención.

“Si yo fuera vendedor, lo primero que haría sería dar al comprador potencial una tasación independiente para tranquilizarlo. Y a partir de esa tasación y teniendo en cuenta las condiciones de financiación actuales, fijar el precio de venta”. Valor y precio no deben ser confundidos, afirma. Un consejo también aplicable al futuro comprador quien, tras la modificación de la Ley Hipotecaria en 2007, puede solicitar una tasación independiente a la que realiza la entidad. El banco puede no aceptarla pero no puede cobrar por una segunda tasación

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