El fin de la deducción por vivienda maquilla la primera subida de las ventas en cuatro años

La venta de viviendas se ha recuperado, en términos anuales, por primera vez en cuatro años. El número de operaciones registradas durante 2010 ha experimentado un repunte, rompiendo la tendencia de descenso iniciada desde los máximos de 2006. En total se firmaron 445.885 operaciones, un 5,38% más que en 2009, que fue el año que marcó los mínimos de la serie con 423.114 operaciones.

Estos datos, publicados por el Colegio de Registradores con el asesoramiento técnico  del equipo investigador de la Universidad de Zaragoza, son positivos en apariencia, ya que reflejan la influencia de los cambios fiscales de junio (IVA) y enero de 2011 (IRPF) por lo que "necesariamente deben ser tomados con gran prudencia hasta observar el funcionamiento de los próximos trimestres de 2011".

Las cifras muestran el número de compraventas de vivienda inscritas en los registros de la propiedad, procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente, todavía no incluye el repunte de operaciones producido en diciembre debido al cambio fiscal en los criterios de deducción por la compra de vivienda. Por ello, durante el cuarto trimestre del año las compraventas inscritas han sido 93.003, con una tasa de variación trimestral calculada con resultados interanuales (corregida la estacionalidad) que ha sido del -1,85%, rompiendo con la tendencia ascendente de los tres primeros trimestres de 2010.

Las tasas de variación interanuales constatan también el comportamiento positivo de las compraventas de vivienda en el año 2010 con respecto a 2009, alcanzando tasas interanuales positivas veintinueve provincias. Los mayores crecimientos se han reflejado en las provincias de Álava (42,04%), Valladolid (29,34%), Barcelona (27,67%), Albacete (22,94%), Vizcaya (21,97%) y Salamanca (20,80%).

Muchas de las provincias costeras, especialmente afectadas por el ciclo bajista, siguen recuperando el número de compraventas, pudiendo ser destacables, junto a las citadas provincias de Barcelona y Vizcaya, los resultados de Tarragona (18,11%), Baleares (17,77%), Valencia (17,40%), Guipúzcoa (13,99%) y Gerona (12,24%).

Ya se cierran más operaciones de segunda mano

Las compraventas de vivienda usada registradas en el cuarto trimestre (51,55%) han superado a las compraventas de vivienda nueva (48,45%) después de diez trimestres consecutivos de mayor peso relativo de compraventas de vivienda nueva. El 48,45% de vivienda nueva se ha dividido en un 42,24% de vivienda nueva libre y un 6,21% de vivienda nueva protegida. Las tasas de variación interanuales mantienen el mayor crecimiento en vivienda usada (3,76 puntos porcentuales) y en vivienda nueva protegida (0,50 pp), correspondiendo el descenso de peso relativo a las  de compraventas de vivienda nueva libre (-4,26 pp).

El importe medio del crédito hipotecario se reduce

El endeudamiento hipotecario medio por vivienda se ha situado en el cuarto trimestre en los 118.255 €, reduciéndose el 5,6% con respecto al pasado trimestre (125.266 €). Los Bancos con 133.744 € siguieron manteniendo un significativo diferencial con respecto a las Cajas de Ahorros (109.797 €) y Otras entidades financieras (106.978 €). Las tasas interanuales mantienen la estabilidad (-0,05%) como consecuencia del distinto comportamiento sufrido a lo largo del año (descensos en tres de los cuatro trimestres y significativo incremento en el tercer trimestre).

Tipos variables y referenciados al euríbor

El 97,65% de los nuevos contratos hipotecarios se han formalizado a tipo de interés variable, recurriéndose a los tipos de interés fijos únicamente en el 2,35% de los contratos. Dentro de los contratos a tipo de interés variable el euríbor se ha utilizado como índice de referencia en el 91,68% del total de nuevos contratos hipotecarios, contando con un peso relativamente residual el IRPH (3,52%) y Otros índices de referencia (2,45%). Esta estructura de resultados, bastante estable a lo largo del año, ha dado lugar a un moderado crecimiento de la utilización del EURIBOR como índice de referencia (incremento de 1,96 puntos porcentuales el último año) a costa de la reducción del IRPH (-0,83 pp) y Otros índices de referencia (-1,16 pp).

Los plazos de contratación de los nuevos créditos hipotecarios sobre vivienda han alcanzado los 25 años y 2 meses durante el último trimestre. Para el conjunto del año se ha producido un incremento del plazo de contratación del 3,08%, siendo más  intenso en Bancos (6,60%).
Las comunidad autónoma con mayor periodo medio de contratación han sido Madrid (29 años y 1 mes), seguida de Navarra (27 años) y Galicia (26 años y 11 meses). En el extremo opuesto se ha situado Canarias con 23 años y 7 meses.

La cajas recuperan el liderazgo en la concesión de hipotecas

Las Cajas de Ahorros (47,15%) han retomado el liderazgo en cuota de mercado de concesión de nuevo crédito hipotecario durante el último trimestre, superando a los Bancos (41,63%), que era la agrupación con mayor peso relativo en el trimestre anterior. Otras entidades financieras ha vuelto a superar el 10%, alcanzando un 11,22%. La tendencia es de progresiva aproximación de cuotas de mercado entre las dos grandes agrupaciones de entidades financieras, Bancos y Cajas,  como se comprueba en los resultados interanuales: 46,54% Cajas de Ahorros y 43,44% Bancos.

Los resultados de la cuota hipotecaria mensual media del cuarto trimestre son de 581,97 €, lo cual supone el 31,03% del coste salarial, dato más bajo que la media del último año, que ha sido de  598,36 €, lo que representa el 31,91% de dicho coste. Estos niveles en los indicadores de accesibilidad son los mejores que se han alcanzado en los últimos ocho años y han dado lugar a un nuevo descenso de esta variable, situándose la cuota hipotecaria mensual media en niveles de mediados de 2005 y el porcentaje de dicha cuota con respecto al coste salarial en el nivel mínimo de toda la serie por quinto trimestre consecutivo.