El 9% del crédito hipotecario se destina ya a financiar el consumo

El mercado hipotecario español se transforma. O dicho en términos más precisos, se parece cada vez más al estadounidense o el británico, donde el uso de hipotecas para financiar gasto distinto a la adquisición de una vivienda es moneda corriente desde hace muchos años.

En España comienza a serlo. Los datos más recientes del Banco de España indican que el 9% del saldo hipotecario vivo (615.721 millones de euros) se destina ya a adquisiciones distintas a la compra de una vivienda. Es decir, a consumo. En concreto, 54.621 millones de euros, la cifra más alta jamás alcanzada. La explicación tiene que ver con la existencia de nuevos productos financieros que han facilitado que los propietarios de viviendas se endeuden utilizando la vivienda como garantía. O dicho en otros términos, refinanciando la hipoteca.

Para poder entender lo que significa esa cantidad hay que tener en cuenta que supone un crecimiento anual del 15% respecto del tercer trimestre de 2009.  Pero si se compara con las cifras de 2005 -25.834 millones de euros- lo cierto es que la cuantía de las hipotecas no destinada a la compra de una vivienda se ha duplicado en apenas un quinquenio.

El aumento ha ido en paralelo a la crisis, lo que significa que a medida que han avanzado las dificultades económicas de familias y empresas, éstas han tenido que echar mano de sus hipotecas para financiar sus inversiones. En particular gasto corriente. Obras en casa, estudios de los hijos o simplemente bienes duraderos.

A priori puede tratarse de una operación muy rentable, toda vez que los tipos de interés hipotecarios son sensiblemente menores a los de consumo, pero hay que tener en cuenta que normalmente hay que devolver la cantidad recibida en plazos mucho más largos, por lo que al final el volumen de intereses pagados es sensiblemente mayor, dependiendo de los plazos de amortización. Las cajas de ahorros son, con diferencia, las entidades que más dinero prestan con garantía hipotecaria en operaciones no destinadas a comprar una vivienda, lo que es coherente con el hecho de que también son ellas las más expuestas al sector inmobiliario. 

La experiencia ha demostrado que la garantía hipotecaria es el mejor instrumento de cuantos disponen bancos y cajas de ahorros para asegurarse que recuperaran su inversión crediticia. Y eso explica que en un contexto de restricción del crédito como el actual -el destinado a la compra de viviendas crece sólo un 0,1%- esté aumentando de forma relevante el que no está dirigido a la adquisición de un piso. La banca puede ejecutar el crédito en caso de impago y quedarse con la casa, pero como demuestran las estadísticas -y es frase común entre los banqueros- el español lo último que deja de pagar es su vivienda.

Mora y financiación de la vivienda

Las cifras del Banco de España indican, en concreto, que los créditos dudosos del sector financiero (morosidad) ascienden a 101.263 millones de euros, pero de ellos apenas el 15% tienen garantía hipotecaria. La mayor parte de la mora tiene que ver con préstamos a sectores productivos (72.334 millones), en particular inmobiliarias y construcción.

En el caso de los créditos hipotecarios no destinados a la compra de una vivienda, la morosidad se situaba en el tercer trimestre del pasado año en 2.266 millones de euros. O lo que es lo mismo, la tasa de mora se sitúa en el 4,1%. Por debajo del conjunto de  operaciones del sistema crediticio pero por encima del nivel que existe en el mercado hipotecario.

Estas operaciones, sin embargo, no están exentas de riesgo. Como advertía el BCE en su boletín de enero de 2009, aunque la innovación financiera “puede aumentar el bienestar de muchos hogares” mediante este tipo de operaciones, “es probable que las economías en las que los hogares tienen mayores facilidades de acceso al crédito hipotecario (como Estados Unidos, Dinamarca, Países Bajos, Australia o Suecia) sean más sensibles a perturbaciones que afectan al precio de la vivienda que las economías de muchos países de la zona del euro (entre los que se incluyen Francia, Italia, Alemania, Austria, Bélgica o Grecia).

Estas últimas economías, decía el BCE, “pueden ser más estables y más eficaces en lo que respecta a reducir al mínimo el riesgo de impago y a conceder préstamos a hogares que quieren endeudarse por encima de sus expectativas de renta”. El caso de España va justamente en dirección inversa a esa recomendación. Parte del consumo se está financiando vía préstamos hipotecarios.

La legislación vigente del Impuesto sobre la Renta únicamente permite deducirse en la cuota lo satisfecho por la compra de la vivienda habitual, pero ni un céntimo en rehabilitación del hogar, adquisición de una plaza de garaje (y menos si está alquilada) o la adquisición de un vehículo. De hecho, y ante el abuso en este tipo de operaciones, la Agencia Tributaria exige ahora que los declarantes del IRPF tengan la obligación de detallar lo satisfecho por amortización del préstamo. De esta manera, se pretende eliminar el fraude que supone deducirse en el Impuesto sobre la Renta la financiación de gastos corrientes.