Los que vendieron su casa en 2013 llevaban con ella 10 años, tres más que en 2009

La crisis inmobiliaria ha borrado prácticamente del panorama la especulación en la compraventa de viviendas. Adquirir una casa para venderla al cabo de dos, tres o cinco años y obtener una suculenta plusvalía se ha convertido en los últimos años en una práctica mucho menos habitual que en pleno boom.En plena caída de los precios de la vivienda y sin perspectivas de subidas ni a corto ni a medio plazo, son muy pocoslos que se están aventurando a comprar una vivienda para inmediatamente ponerla a la venta.

De hecho, en estos seis años desde que estalló la burbuja inmobiliaria, los que han vendido lo han hecho, básicamente, por pura necesidad, tal y como llevan tiempo explicando los expertos. “Hoy en día, en plena caída de precios, el que vende es porque lo necesita”, lleva meses insistiendo el vicepresidente de Alfa Inmobiliaria.

El problema con el que se han encontrado estos vendedores es que, de la misma manera que ellos se desprenden de sus viviendas por necesidad, quien compra también lo está haciendo porque lo precisa, ya sea por motivos profesionales o personales.Y no siempre el que lo necesita puede afrontar el desembolso ya que, o cuenta con dinero en efectivo o necesita una hipoteca y, recordemos,la banca lleva más de dos años con el grifo de la financiación cerrado. Esto ha provocado que, si en 2003 apenas se tardaban quince días en vender una casa, hoy este plazo hacrecido exponencialmente y se tardamás de un año en encontrar un comprador.

Todo estoha venido reflejándose en las estadísticas oficiales. Según datos del Colegio de Registradores, quien vendió su casa durante 2013 lo hizo diez años después de haberla comprado. En concreto, el periodo medio de posesión de las viviendas transmitidas durante dicho año fue de 3.572 días o lo que es lo mismo, 9 años y 287 días. Se trata del cuarto año consecutivo de incrementoen el periodo medio de posesión de una vivienda hasta venderla de nuevo.

En 2012, el periodo medio fue de 3.275 días –8 años y 355 días–, 297 días más que en 2013. El mínimo de la serie histórica se alcanzó en 2009, tal y como puede apreciarse en el gráfico,con 2.661 días –7 años y 106 días–. Es decir, prácticamente 2,5 años más –911 días–, lo que supone un incremento del 34,24%.

“Sin duda, el cambio de tendencia del mercado inmobiliario ha dado lugar a una distinta composición del mismo. La constante reducción de precios y las dificultades asociadas a la venta han generado un alargamiento del periodo medio de posesión de la vivienda. Con ello se ha reducido el componente especulativo ya que las expectativas de revalorización a corto plazo ya no existen”, apunta el Colegio de Registradores. “Con todo ello, el mercado presenta un mayor peso relativo de demandante-usuario, donde la transmisión rápida de vivienda pierde un notable peso relativo”.

Y la situación actual del mercado, según los registradores, hace pensar que durante los próximos trimestres previsiblemente se seguirá alargando el periodo medio de posesión. “En la medida que no exista un mercado más líquido, con unas expectativas en precios mucho más favorables y una mejor capacidad de acceso al crédito, será difícil un cambio de tendencia en el comportamiento de esta variable”.

En 2008, el 30,50% de las compraventas las protagonizaron viviendas que estuvieron en manos de sus propietarios apenas tres años. Hoy en día ese porcentaje se sitúa por debajo del 20%

Pero veamos hasta qué punto la especulación inmobiliaria estaba a la orden del día hace apenas seis años. En 2008, el 30,50% de las compraventas las protagonizaron viviendas que estuvieron en manos de sus propietarios apenas tres años. Hoy en día –en 2013–, ese porcentaje se sitúa por debajo del 20% –en concreto en el 18,78%, el 18,94% de 2012–, lo que constata el elevado componente especulativo de la vivienda en dicha etapa del ciclo inmobiliario. Otro dato, casi el 15% de las transacciones se realizaron con viviendas con menos de dos años en manos de sus propietarios. En 2007, el porcentaje llegó a superar el 22%.

Con un periodo de posesión entre tres y diez años se formalizaron el año pasado el 48% de las compraventas de vivienda, por debajo del 52,90% de 2012. Por el contrario, el apartado que corresponde a más de diez años de posesión ha incrementado su peso relativo al alcanzar el 33,22%, frente al 28,16% de 2012.

Es decir, por un lado, ante la caída constante de precios de la vivienda los propietarios han decidido esperar a vender sus casas, lo que está alargando el periodo medio de posesión del inmueble, quetambién se alarga debido a que quienes quieren o necesitan vender su casa tardan mucho más tiempo en hacerlo ante la falta de financiación y el hecho de que muchos potenciales compradores siguen esperando caídas adicionales de los precios.

Diferencias entre comunidades autónomas

Por comunidades autónomas existen diferencias importantes.Un año más, el País Vasco es la comunidad con un mayor periodo medio de posesión de la vivienda objeto de transmisión, con un resultado de 5.372 días –14 años y 262 días–. Este resultado supone un aumento de 525 días con respecto a 2012 –13 años y 102 días–, dando continuidad a la tendencia ascendente de la mayor parte de comunidades autónomas.

En segundo lugar se encuentra, también un año más, Extremadura con 4.282 días –11 años y 267 días–, 98 días más que en 2012 –4.184 días; 11 años y 169 días–. La tercera posición la ocupa Cataluña con 4.093 días –11 años y 73 días–.En el extremo opuesto se sitúa, un año más, La Rioja, con 2.485 días –6 años y 295 días–. En todo caso, también con una tendencia creciente ya que en 2012 alcanzó un resultado de 2.037 días –5 años y 212 días–. Le acompañan con los menores resultados, también un año más, Murcia, con 2.990 días –8 años y 70 días–, y Canarias, con 3.048 días –8 años y 128 días–.

Por tamaño de vivienda

Desagregando los resultados en función de la superficie media de la vivienda, se comprueba cómo, nuevamente, cuanto menor es la superficie media mayor es el periodo medio de posesión. De este modo, mientras las viviendas con superficie inferior a los 40 metros cuadrados han presentado un periodo medio de posesión de 3.879 días –10 años y 229 días– frente a los3.654 días en 2012, las de más de 100 metros cuadrados han contado con un periodo medio de 3.448 días –9 años y 163 días–, frente a los 3.145 en 2012.