La vivienda nueva, la piedra en el camino en el despegue del mercado inmobiliario

En muchas ocasiones, una imagen vale más que mil palabras. Y los gráficos que acompañan esta información son una buena muestra de ello. En ellos puede observarse cómo el mercado inmobiliario español, durante 2013, ha mostradosíntomas de cierta estabilización en cuanto a ventas de viviendas se refieretras el constante goteo a la baja en las operaciones de compraventas iniciadas hace ya seis años.

Tras el importante repunte de las ventas a finales de 2012 como consecuencia del fin de la desgravación por compra de vivienda y la subida del IVAa partir de enero de 2013-los datos del INE llevan un retraso de dos o tres meses respecto a cuándo se realizó la compra-,si hay una palabra que define el comportamiento del sector es 'estabilización'. Es decir, la sangría no ha ido a más, pero tampoco se puede hablar de recuperación de las transacciones.

Nunca antes -al menos en los últimos quince años- se habían vendido tan pocas casas como ahora.Las operaciones están enniveles históricamente bajos.De hecho, las 22.770 viviendas –tanto nuevas como usadas, tanto libres como protegidas- que fueron anotadas en los registrosdurante el pasado mes de octubre, representan la cuarta peor cifra desde que pinchó la burbuja inmobiliaria hace ya seis años. Solamente en octubre de 2011, en abril de 2012 y en marzo de este año se registraron peores datos mensuales: 22.392, 21.276 y 22.086 compraventas, respectivamente.

A pesar de esas cifras terroríficas,algunas estadísticasy ciertos expertos comienzan avislumbrar pequeños brotes verdes.Sin embargo, antes de lanzar las campanas al vuelo, conviene echar la vista a los fundamentales y al propio mercado para intentar determinar en el punto exacto en el que nos encontramos. Como ya explicábamos hace unos días,son todavía muchos los factores que seguirán actuando, a menos a corto y medio plazo, como lastre para este sector: precios aún elevados,fuerte desempleo, falta de financiación, fuerte aumento de la morosidad hipotecaria... Pero además, hay otra piedra en el camino que, al menos desde un punto de vista estadístico, está impidiendo el repunte de las cifras. Se trata deldesplome en la venta deviviendasnuevas.

En octubre, lasventas registradas de viviendas nuevasse desplomaron un 17,6%, hasta sumar 10.071 ventas, mientras que lacompraventa de viviendas de segunda manodescendió un 2,9%, hasta 12.699 operaciones. Y no se trata de un dato puntual puestoque, tal y como puede apreciarse en el gráfico superior, desde que comenzó 2013 lasventas de pisos nuevosno dan síntomas de mejoría mientras que las desegunda manohan comenzado a despertar tímidamente.

Los datos de los notarios -que reflejan el mes exacto en el que se produjo la compraventa-también apuntan en esta dirección al mostrarun ligero crecimiento de las transacciones de pisos de segunda mano del 3,9% en el mes de octubre, frente a una caída del 37,5% interanual de los pisos nuevos. Algo muy parecido ha sucedido con los precios.Mientras que las viviendas de segunda manoapenas cayeron un 1,3% interanual hasta 1.315 euros por metro cuadrado, en el caso de los pisos nuevosla caída fue mucho más abultada, del 18,8% interanual hasta 1.450 euros por metro cuadrado. Como si el ajuste estuviera más cerca de finalizar en el caso de los pisos usados que de los nuevos.

Las ventas de viviendas de segunda mano quintuplican las de pisos nuevos

Un vistazo al gráfico inferior permite apreciar un peor comportamiento de la vivienda nueva frente a la desegunda mano durante los últimos cuatro años. Unobstáculo queel sector deberá sortear para iniciar el deseado despegue.

Desde que estalló la crisis en 2007 hasta hoy, se ha producido una abrupta caída de las ventas de casas nuevas, mientras que los inmuebles de segunda mano han conseguido aguantar mejor el tipo. A partir de 2010 comenzaron a venderse más viviendas usadas que nuevas y en la actualidad, la cifra es casi cinco veces superior.

No estamosante un fenómeno nuevo puesto que en plenoboominmobiliario (entre 2004 y 2007)las ventas de segunda mano también superaban con creces las de inmuebles nuevos. Sin embargo,las circunstancias eran muy diferentes a las actuales. "Entonces, el ciclo de la compraventa se retroalimentaba. El fenómeno de la reposición cobró fuerza. Muchas familias vendían sus casas para comprarse una mejor, ya fuera ésta nueva o usada", señalaban hace meses Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria yCarlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores.Además, muchos inmigrantes también entraron en el mercado inmobiliario, especialmente en el segmento de la segunda mano, lo que disparó las ventas.

Ahora, uno de los factores que explica esta diferencia en el número de transacciones podría serel mayor ajuste de precios registradoen el segmento de vivienda de segunda mano. Según un estudio reciente de Sociedad de Tasación, los pisos de peor calidad han caído desde los máximos casi un 23%, mientras que en los inmuebles de mejor calidad -media y alta-el descenso se ha situado por debajo del 15%.

La fuerte competencia entre particulares y banca por vender ha provocado una auténtica guerra de preciosen el segmento de segunda mano, mientras que en el caso de las promociones de vivienda nueva, los promotores se han visto atados de pies y manos en muchas ocasiones a la hora de poder rebajar los precios y no tener que vender a pérdidas, algo que la banca sí ha podido permitirse.