A precio de mercado o a precio tasado: ¿cómo se valora la VPO en un divorcio?

Durante 2012se produjeron en España más de 100.000 divorcios y separaciones.Aproximadamente en la mitad de los casos había hijos de por medio y, enla mayoría de ellos, menores de edad, según datos del INE. El Instituto de Estadística no aporta información sobre la existencia o no de una vivienda en propiedad en esos hogares rotos. Sin embargo, teniendo que España cuenta con una tasa de vivienda en propiedad del 83%, según los últimos datos del Eurostat, esde suponer que en muchas de estas separaciones había un hogar en propiedad de por medio.

Por regla general, los jueces asignan el uso y disfrute de la misma a los hijos y al cónyuge en cuya compañía quedan. Sin embargo, cuando no hay hijos o estos son mayores de edad e independientes económicamente, ¿quién se queda con la casa familiar?

En una situación de crisis como la actual y de elevada tasa de desempleo, son muchas las parejas que, una vez separadas, deciden disolver la sociedad de gananciales y continuar cada uno por sucamino. La liquidación de dicha sociedad incluye la venta de la vivienda familiar, aunque en algunas ocasionesuna de las partes decide comprar a la otra la mitad de la vivienda. ElCódigo Civil establece quela vivienda que ha constituido eldomicilio conyugalse puede adjudicar a uno de los cónyuges a cambio de que la otra parte abone el exceso de dinero.

Cuando se trata de viviendas libres, aparentemente, todo es más sencillopuesto que la valoración del inmueble se realiza conforme a losprecios de mercado. En función de ese precio, se fija la cantidad a pagar por la parte que quiere quedarse con la vivienda.Pero ¿y si se trata de una vivienda sujeta a algún tipo de protección? ¿Cuál es el valor que hay que dar a la vivienda de protección oficial (VPO)? ¿Elmáximo de venta que tenga fijado administrativamente?, ¿el valor de mercado?...

El Supremo marcóel camino a seguir por los jueces

Las VPO tienen una serie de característicasque las diferencian de las viviendas libres y que, por tanto, impiden que puedan ser vendidas, como estas, libremente en el mercado. Cuentancon unasuperficie limitada, un precio tasado... Elacceso a su titularidad se realiza mediante sorteo o a través del cumplimiento de determinados requisitos (según cada legislación autonómica). Además, quien se adjudica estos pisossuele recibir una serie de ayudas públicas que le permiten afrontar la compra con mayor facilidad (intereses más bajos, subvenciones...) Factores todos ellos que, como el hecho de queen un plazo más o menos largo estas viviendas puedan ser descalificadas y pasen a ser viviendas libres, influyen a la hora de valorar una vivienda protegida.

El Tribunal Supremo fijó doctrina sobre cómo deben valorarse las VPO en una sentenciadel 4 de abril de 2008.Hasta entonces, este tema había generadosentencias muy dispares. En su sentencia, el Alto Tribunal lo dejó muy claro. "En la valoración de la liquidación de los ganancialesde las viviendas de protección oficial debe partirse de un dato imprescindible, como es la posibilidad de que en un plazo determinadodicha vivienda deje de tener la condición de vivienda protegida y sea, por tanto, descalificada, para entrar en el mercado libre", dice el Supremo. De tal manera que enlos casos en que lavivienda no sea descalificable deberá ser valorada de acuerdo con el valor oficial o tasado, mientras quecuando sí lo sease aplicará "el valor del mercado del momento dela disolución de la sociedad", reza la sentencia.Unos criterios que también se aplican a los casos de herencias.

El Supremo dictaminó que si la VPO es descalificable debe valorarse conforme a los precios del mercado

"Se tratade una decisión salomónica que posteriormente todos los jueces han seguido y que permitió arrojar luz sobre un tema que, junto con la custodia de los hijos, ha generado mucha polémica y guerra entre las partes en un divorcio", explica aEl ConfidencialJosé Ignacio Gómez, abogado de Legal & Media. Las sentencias de la Audiencia Provincial de Barcelona y de Zaragoza a finales de 2010 o la de la Audiencia Provincial de Vizcaya en 2011, son algunos ejemplos.

Sin embargo, cuando una VPO se valora como vivienda libre, explican los expertos, "deben devolverse las ayudas y subvenciones públicas asociadas a la compra de esa vivienda protegida y de las que se beneficiaron sus adjudicatarios". Unas ayudas y desgravaciones que han permitido, entre otros factores, que los precios de este tipo de viviendas fueran mucho más asequibles que los de las no subvencionadas. De ahí que, tal ycomo indica el abogado Antonio Alberto Pérez Ureñaen un artículo publicado en El Derecho, "al valor de mercado en cuestión ha de restársele el importe a que asciendan los gastos que lleve consigo la descalificación de la protección oficial en la época de la valoración".

Así pues, el Supremo concluye que "la vivienda descalificable debe ser valorada de acuerdo con un criterio ponderado, porque en el momento de la disolución de lasociedad de gananciales, la vivienda no es de libre disposición, aunque debido a su naturaleza, lo será en el tiempo establecido en elconcreto plan, que ambos cónyuges conocen. Por tanto, en los casos de vivienda descalificable se aplicará el valor del mercado en elmomento de la extinción del régimen, rebajado en la proporción que resulte en relación al tiempo que falte para la extinción del régimende protección".

Un ejemplo práctico de esta valoración se puede encontrar en la sentencia de la Audiencia Provincial de Huesca en mayo de 2009.

"Procede, de acuerdo con esta doctrina -la del Tribunal Supremo-calcular cuál es la disminución que haya de aplicarse, por lo que, a falta de otrosdatos, partimos de los 147.500 euros que el informe pericial señala como valor de mercado de la vivienda, y de los 101.539,62 euroscomo vivienda protegida. Teniendo en cuenta que faltan dos años hasta que pueda ser descalificada, consideramos que debe asignárseleun valor de 141.372 euros. Para llegar a esta cantidad hemos tenido en cuenta la diferencia de valores dividida por los 15 años deduración del plazo durante el que no puede ser descalificada. El activo debe quedar fijado en 174.944,88 euros, la diferencia con elpasivo (22.938,89 euros) es pues de 152.005,99 euros, la mitad que corresponde a cada uno es, por tanto, 76.002,99 euros. Dado que losbienes adjudicados a Augusto ascienden a 1.126,82 euros, la diferencia a su favor es de 74.876,27 euros, cantidad que deberá satisfacerSonsoles, de conformidad con lo señalado en la sentencia..."