Intereses al 8%, préstamos al 50% y a 20 años... algunos efectos de la dación en pago

La dación en pago universal y retroactiva triplicaría la actual tasa de morosidad hipotecaria y resultaría más dañina que beneficiosa para la economía española. Aunque su aplicación sería posible desde un punto de vista legal, sería complejo y provocaría inseguridad jurídica, más paro y se traduciría en menos crédito y mucho más caro. 

Son argumentos utilizados por políticos, abogados, economistas y entidades financieras para oponerse a que la entrega de la vivienda sirva para saldar la deuda con el banco. Pero, ¿qué pasaría realmente si en España se implantase un sistema hipotecario con garantía sólo del bien? ¿Cómo serían las hipotecas? 

A simple vista, parece evidente que las entidades prestarían menos dinero, a unos tipos más elevados y durante menos tiempo. Sin embargo, estos supuestos se pueden traducir en cifras concretas, tal y como ha hecho Agencia Negociadora al realizar una estimación comparando dos casos en los que se adquiere una vivienda valorada en 200.000 euros. 

Para ello se han empleado, por un lado, los actuales criterios españoles de acuerdo con el sistema de garantía real y personal y, por otro, los criterios de concesión generales de la banca británica, cuyo sistema hipotecario sí permite la dación en pago con extinción de la responsabilidad hipotecaria. Así por ejemplo, pasaríamos de pagar intereses variables del 4,5% al 8% y por encima incluso del 11% en caso de los intereses fijos. El interesado en adquirir una vivienda deberá tener ahorrado, como mínimo, el 50% del importe del inmueble y no conseguiría plazos más allá de 20 años.

"Los resultados obtenidos son elocuentes, y harían pensarse a más de uno si merece realmente la pena tener la posibilidad de entregar la casa en una situación de impago", apuntan desde la compañía. Para empezar, el recorte en las garantías del préstamo supondría elevar el listón para poder acceder al crédito, ya que las entidades exigirían una solvencia mucho mayor al comprador", añaden.

En caso de que, finalmente, el comprador tuviese el visto bueno de la entidad, se encontraría con que la cantidad obtenida en relación al valor de tasación del inmueble (Loan to Value, LTV) se vería seriamente reducida, lo que le exigiría un desembolso inicial mayor. Es decir, los bancos pasarían de prestar el 80% del importe de la tasación al 50%. "Lógico si se tiene en cuenta que es sólo la vivienda la que responde en caso de impago", apuntan desde Agencia Negociadora. 

Así, en el caso de un inmueble tasado en 200.000 euros, con el sistema actual sería necesario aportar 60.000 euros por parte del prestatario, que subirían a 100.000 en caso de una hipoteca sin garantía personal. 

No obstante, conviene recordar que en la actualidad y para inmuebles que no son de su propiedad, los bancos han cerrado a cal y canto el grifo del crédito y cada vez es más frecuente que el comprador deba aportar más del 20% del valor de la operación. 

Además, y debido también a la necesidad del banco de eliminar incertidumbres, Agencia Negociadora señala que los préstamos a tipo variable dejarían paso a los tipos fijos que, a igualdad de situaciones, podrían llegar a ser tres puntos superiores en el caso de la hipoteca con posibilidad de dación en pago, hasta alcanzar la cota del 11% frente al 6,5% actual; en el caso de que se suscribiese a tipo variable, el diferencial se doblaría, para llegar a un tipo de partida del 8% frente al 3,5% actual. 

La merma de garantías en la hipoteca con dación en pago tendría también su efecto en el plazo de amortización. Frente a los 35 años actuales, con un cambio en el sistema no podrían ir más allá de los 20 años.

Comisiones y productos vinculados

Como consecuencia de todo lo anterior, también la cuota mensual sería mucho más elevada (casi se doblaría), pese a que la cantidad prestada sería inferior en un 60%. Y, todo eso, sin considerar una más que previsible aparición de múltiples comisiones bancarias y una mayor exigencia de contratación de productos vinculados.

Desde la perspectiva bancaria, un sistema hipotecario en el que se eliminase la garantía personal supondría una mayor dificultad para obtener fondos en los mercados internacionales, y a un coste mucho mayor, unas mayores exigencias de solvencia por parte del Banco de España y, en general, un estrechamiento del mercado crediticio, además de un atascamiento en el mercado inmobiliario, dada la mayor dificultad para obtener financiación para la compra de vivienda.

Con todo, si finalmente se adopta un modelo hipotecario como el anglosajón, las entidades, poco a poco, irían adaptándose a las nuevas circunstancias; no se contempla, sin embargo, en ninguno de los casos, actuar retroactivamente sobre las hipotecas ya constituidas, puesto que supondría, directamente, un enorme deterioro del sistema financiero que exigiría nuevas ayudas estatales, cuando no la quiebra a medio plazo de un buen número de entidades.

La experiencia de Bankinter

En España, en teoría es posible contratar una hipoteca cuya única garantía sea el inmueble que se hipoteca. Sin embargo, en la práctica, lo cierto es que todas las hipotecas tienen doble garantía. 

Toda la oferta hipotecaria del mercado contempla esta doble garantía. Solamente Bankinter cuenta con un producto, 'Hipoteca Sin Más', destinada a la compra de vivienda habitual y en la que la propia vivienda responde como única garantía. 

Sobre el papel, la entidad asegura que el valor máximo de hipoteca será del 80% sobre la tasación. El primer año cuenta con un tipo fijo del 4,5% y el resto de vida del préstamo a Euribor más un precio personalizado. El plazo de amortización máximo es de 40 años para menores de 35. No obstante, más de un año y medio después de su lanzamiento, la entidad no ha aportado datos ni sobre el número de hipotecas firmadas bajo esta modalidad ni las condiciones reales de contratación de las mismas.