Olvídese: ya es tarde para comprar piso y desgravarse

Ya no hay tiempo material. Si todavía hay algún rezagado o algún indeciso que ha estado esperando hasta el último momento para comprarse una vivienda y poder beneficiarse de la desgravación fiscal y del IVA, llega tarde.

“Todo lo que no esté aprobado ya por el departamento de riesgos e incluso tasado no se firmará antes de que termine el año”, explica Juan Villén, responsable de hipotecas de idealista.com. “Quien hoy acuda a una entidad para pedir financiación para comprar una casa antes de que termine el año que se olvide”.

Da igual que se trate de un inmueble del banco, de un particular o de una promotora. Sólo quien ya ha conseguido luz verde del banco para su hipoteca está a tiempo de firmar las escrituras de compraventa antes de que termine el año. Porque, recordemos, que para poder desgravarse de la compra de la vivienda y beneficiarse del IVA del 4%, la operación debe estar cerrada -firmadas las escrituras ante notario- antes del 1 de enero, tal y como recuerda Julio Ruiz de Alda, responsable del Área Fiscal de Arrabe Asesores. "La escritura debe otorgarse en 2012".

Algunas entidades llevan desde hace un mes informando a sus clientes sobre la posibilidad de que la operación no pueda cerrarse antes de que finalice el año. "Muchas entidades se ven colapsadas en la recta final del año. En estos días se concentra más volumen de trabajo de lo habitual", apunta Villén. Y añade que "la casi totalidad de los bancos tienen delegado en gestorías externas el proceso de verificación final y formalización del préstamo ante notario y que éstas han reducido su personal drásticamente debido a la crisis, por lo que podrían no estar preparadas para un incremento puntual de operaciones a tramitar".

Sin olvidar, como recuerda Ramón Barreras, director de Inmobiliaria Barreras, "que los tiempos pueden retrasarse en aquellas entidades en proceso de restructuración, por ejemplo, si se produce el cierre de una sucursal en la que estabas tramitando el crédito". 

No obstante, según fuentes financieras, de la rapidez con que se cierre la operación también depende lo diligente que sea el cliente. "Es recomendable que antes de acudir a pedir una hipoteca se asesore e informe, por ejemplo, de toda la documentación que será necesaria para tramitar la hipoteca". Estas mismas fuentes reconocen que el plazo para firmar la hipoteca y las escrituras se encuentra entre quince días y un mes. 

Tres semanas como mínimo para firmar las escrituras

"Desde que el cliente presenta toda la documentación al banco –nóminas, vida laboral, avalista, etc - y éste recibe el visto bueno del departamento de riesgos pueden pasar entre ocho y diez días. Después, si el banco es rápido, transcurren otros dos o tres días hasta que el tasador acude al inmueble para tasarlo. Y por último, para firmar, puede pasar otra semana”, apunta Barreras. Si todo va con normalidad, estaríamos hablando entre 20 días o tres semanas de tal manera que ya estaríamos fuera de plazo, teniendo en cuenta, además, las fiestas navideñas.

En los últimos dos o tres años, muchos potenciales compradores de vivienda han retrasado la compra de un inmueble por culpa de la crisis, el galopante aumento del desempleo y por las perspectivas de fuertes caídas de precios. De hecho, en un contexto de fuertes rebajas como el actual, pueden pasar varios meses hasta que una pareja, una familia o un particular decide dar el salto y comprar una vivienda.

“El tiempo que transcurre desde que un cliente se interesa por un inmueble hasta que firma la escritura, es muy variable”, comenta Rafael Valderrábano, director general de Básico Homes, empresa especializada en la venta de pisos en manos de entidades financieras “Depende de si el cliente viene a un evento comercial -jornada de puertas abiertas, feria- o no, de si hace una oferta -que puede ser aceptada, rechazada, contraofertada- o no, o de si la vivienda es del banco o de un promotor 'intervenido' por el banco”.

En función de todos estos factores, de media puede estar entre 45 y 90 días, “pero tenemos casos de clientes que atendimos hace 18 o 24 meses que escrituran con relativa rapidez porque ya tienen el crédito aprobado”, explica Valderrábano, quien aclara cómo el tiempo medio de escritura -desde que se firma la reserva hasta que se escritura- puede variar en función de la entidad y de la zona. “A modo de ejemplo oscila entre los 14 días en Cádiz y los 43 días en Levante, aunque la media está en los 25 días".

El fin de la desgravación, de momento, sin carácter retroactivo

Quienes han comprado una vivienda durante este año, podrán deducirse por su adquisición en general el 15% de una base máxima de 9.040 euros -1.356 euros al año por contribuyente de deducción- durante todos los años en los que está pagando, salvo que el Gobierno decida que la eliminación de esta deducción tenga carácter retroactivo. 

Si es así, tal y como espera la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea), todos los propietarios que ya tienen constituida su hipoteca, independientemente del año en el que fue adquirida, dejarán de deducirse a partir del próximo año. No obstante, la posición oficial del Ejecutivo de Mariano Rajoy es la de mantener dicho beneficio fiscal para quienes compraron una casa antes de 2013.

Fedea cifra en 5.000 millones de euros la eliminación de la desgravación con efectos retroactivos, una cifra que contrasta con los 60 millones que, estima, conllevará el fin de esta deducción a partir del 1 de enero de 2013. 

La mayoría de los pisos de la banca, sujetos al IPT, no al IVA

Respecto a la subida del IVA, que afecta a la vivienda de primera transmisión y que pasará del 4% al 10% el año que viene, conviene tener en cuenta a qué tipo de inmuebles afecta.

Recordemos que a los pisos adjudicados de la banca, independientemente de que sean nuevos -en función de su año construcción o de que no haya vivido nadie en ellos-, se les aplica el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) ya que en estos casos sí se ha producido una primera transmisión -de la promotora a la entidad-, por lo que la subida del IVA no les afecta.

Sólo hay dos excepciones, según aclara Rafael Valderrábano. "Cuando el banco 'ayuda' a vender al promotor y es éste quien vende -primera transmisión- se aplica el IVA, y cuando el banco se ha subrogado en la figura del promotor -comprando la obra en curso para terminarla- que también se aplica el IVA. Aunque no es lo más habitual, sí se dan estas situaciones", concluye.

Menos impuestos por plusvalías

Desde el punto de vista del vendedor, todo aquel que haya vendido su vivienda antes del 31 de diciembre de 2012 pagará un 50% menos de impuestos por las ganancias o plusvalías obtenidas de la venta de una vivienda.