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RECLAMAN UNA REFORMA DE LA LEY HIPOTECARIA

Jueces, abogados y afectados diseñan al Ejecutivo la 'hoja de ruta' para frenar los desahucios

Es un drama que a diario viven cientos de personas en España. Más de 90.000 desalojos entre enero y junio, y sumando. Desde que comenzó la
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Jueces, abogados y afectados diseñan al Ejecutivo la 'hoja de ruta' para frenar los desahucios
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    Es un drama que a diario viven cientos de personas en España. Más de 90.000 desalojos entre enero y junio, y sumando. Desde que comenzó la crisis, hace ya cinco años, son miles las familias que han perdido su vivienda, mientras que otras tantas están a punto de sufrirlo. La desesperación ha llevado incluso a un par de personas al suicidio.

    Los jueces han dicho “basta”. Sienten estar de manos atadas por culpa de una ley obsoleta y reclaman un cambio legislativo para frenar la sangría. “No somos meros cobradores del frac”, aseguraban ayer los jueces decanos de España.

    Reclaman una reforma de la Ley Hipotecaria que conceda a los jueces un margen de maniobra para "suavizar" las ejecuciones hipotecarias cuando concurran situaciones personales excepcionales -como desempleo o cargas familiares-. También piden la ampliación del Código de Buenas Prácticas -que por otra parte ha mostrado su ineficacia- o el fomento de la mediación hipotecaria.

    Estre sus propuestas "para una justicia en tiempo de crisis", también piden una moratoria de los desahucios, igualar el valor de subasta del inmueble impagado al de tasación original (ahora suele ser bastante inferior), poner límites a los intereses de demora o que las familias puedan pactar con el banco para quedarse unos años en la vivienda pagando un alquiler barato.

    Muchas de sus demandas coinciden con las de abogados, afectados y otros expertos que viven a diario y conocen de primera mano esta dramática situación. Estas son, con más detalle, alguna de las propuestas.

    1.- La Ley Hipotecaria ya contempla la dación en pago en su artículo 140. Sin embargo, las entidades financieras no están obligadas a cumplirla. Hasta ahora, la responsabilidad ante un impago en la inmensa mayoría de las hipotecas firmadas no se circunscribe sólo al bien hipotecado, sino que va también contra los bienes patrimoniales, presentes y futuros del hipotecado. Esto explica que en la mayoría de los casos el afectado no sólo pierde su vivienda, sino que sigue manteniendo una deuda con el banco. “La entidad tiene la potestad de hacerlo, no la obligación, de ahí que nunca se agarre a esa posibilidad”, explica Javier Sevillano, experto en derecho bancario y de consumo del bufete de abogados Legal & Media. 

    Comercialmente, sólo Bankinter oferta una hipoteca con dación en pago. No obstante, algunos abogados, como el valenciano Abel Marín Riaguas, asegura haber “gestionado y redactado minutas de préstamos hipotecarios para entidades de crédito en las cuales se pactaba la limitación de responsabilidad patrimonial exclusivamente respecto a las fincas hipotecadas”. Para Sevillano, lo ideal sería obligar a las entidades a ajustarse al artículo 140 en un porcentaje muy alto de operaciones, pero siempre y cuando no se endurecieran en exceso las exigencias financieras.

    2.- Limitar los años y los intereses de demora, que en muchos casos oscilan entre el 25% y el 30%. Estos intereses no se negocian individualmente con el cliente, sino que los impone la entidad financiera, lo que le penaliza fuertemente en caso de incumplimiento. Intentar negociarlos con la entidad, aseguran los expertos, perjudicaría la imagen del cliente ante el banco. Además, como reitera Santiago Viciano, socio del despacho de abogados V Abogados, el hecho de ser tan elevados complica mucho que el cliente pueda ponerse al día con el banco.

    3.- Revisar el valor de subasta del mueble impagado. "El gobierno anterior modificó mediante real decreto el artículo de la Ley de Enjuiciamiento Civil en el que el banco se podía adjudicar la vivienda al 50% de la tasación a efectos de subasta pactada en la escritura. Ese porcentaje cambió al 60% para la vivienda habitual. El cambio fue rápido y no tuvieron que constituirse comisiones para posteriormente no aprobar nada", comenta Carlos Guerrero, abogado y socio fundador de MAB Legal & Corporate.

    De modificarse este porcentaje se conseguiría un alivio muy importante para el afectado. Dos ejemplos:

    a) Si se modificase la ley y el porcentaje del mínimo de adjudicación en la subasta subiera del 60% al 90%. La tasación a efectos de subasta: 300.000 euros. Adjudicación del inmueble al banco al 90%: 270.000 euros. Capital pendiente de la hipoteca: 220.000 euros. Deuda de principal pendiente: 60.000 euros de intereses y costas menos 50.000 euros -resultado de restar 270.000 menos 220.000-. Queda una deuda de 10.000 euros, "totalmente asumible y aceptable", apunta Guerrero.

    b) Situación actual con la adjudicación del 60% del inmueble en subasta. Tasación: 300.000 euros. Adjudicación al banco al 60%: 180.000 euros. Capital pendiente: 220.000 euros. Deuda pendiente después de la subasta y ejecución: 40.000 euros de principal y unos 60.000 euros de intereses ordinarios, intereses demora y costas procesales. Total deuda: unos 100.000 euros.

    4.- La propuesta anterior afectaría a las hipotecas que ahora se ejecutan, pero no a los ya desahuciados, ni tampoco a los empredendores que por deudas de sus empresas se han arruinado completamente o a otros deudores con préstamos personales. De ahí la necesidad de un nuevo procedimiento para regular el sobreendeudamiento de las familias y personas físicas. Carlos Guerrero aboga por crear una fase extrajudicial previa con un mediador, por ejemplo, un notario. "La banca debería pasar obligatoriamente por esta vía extrajudicial antes de ir a juicio. Hoy en día es una opción, pero no una obligación para la banca. No es tan cara y es más equitativa para el afectado ya que estarían presentes representantes de todos los implicados, incluyendo el afectado", apunta Sevillano.

    En una primera fase, los bancos estarían obligados a comparecer al requerimiento del notario, junto al deudor. Se analizaría si se puede aprobar un plan de pagos viable -quitas, esperas, carencias, rebaja de tipos de interés, etc.- y si fuera viable, los bancos lo votarían a favor o en contra. "Si es a favor perfecto; si es en contra, los bancos deberían tener en cuenta que un juez posteriormente puede obligar a aprobar un convenio más gravoso para los bancos".

    Esta fase salvaría también a los ya desahuciados con deuda pendiente y a los autónomos o emprendedores arruinados, porque podría entrar en esta fase de liquidación de bienes y, como ya no los tendrían, se extinguirían sus deudas. Así sucede en la mayoría de países de la UE", apunta Guerrero. Actualmente, para aprobar un convenio en un concurso, el banco tiene que votar a favor de manera voluntaria, nadie le obliga.

    5.- Necesidad de que estamentos como el Banco de España vigilen y supervisen aspectos como las tasaciones de los inmuebles, para evitar, por ejemplo, las sobrevaloraciones y para que estas se ajusten más al valor real del bien y no a su valor de mercado.  

    6.- “El Estado debería facilitar avales o financiación directa o indirectamente para que muchas familias pudieran refinanciar sus deudas”, comenta Luis Javaloyes, consejero delegado de la Agencia Negociadora. “Es un despropósito que se esté inyectando público a algunas entidades que están desahuciando a los clientes que están pagando su rescate. De esta manera no sólo se evitarían miles de desahucios sino que nos adelantaríamos en el tiempo a un futuro problema”.  Javaloyes, como otros tantos expertos, hablan de la necesidad de implantar en España lo que en lenguaje anglosajón se denomina fresh start. “Hay que dar una segunda oportunidad a muchas familias de la misma manera que a la banca se le han dado todas las oportunidades”.

    Carlos Guerrero explica que si en la fase de mediación entre la entidad y el afectado no fuera viable ningún plan de pago, se procedería a abrir la fase de liquidación directa de todos los bienes del deudor en concurso de acreedores. Entre estos, la vivienda que se subasta. Si después de la misma aún quedase deuda pendiente, el abogado sugiere que esta debería "extinguirse para los deudores de buena fe y desaparecer".

    7.- Desde la asociación de consumidores Asgeco reclaman, por ejemplo, la elaboración de un código de conducta para la banca que sea real, con la participación de los consumidores en el que se modifiquen, además, las condiciones de acceso –en la actualidad son muy pocas las familias que pueden acogerse a él- y con una comisión de control con representantes, “como poco”, de todas las partes, apunta Alejandro Zornoza, director del servicio jurídico.

    #14

    Trenta y siete años de desaguisados en cascada, es lo que tiene, la actual situación, es en blanco y negro, de la justicia mejor no esperar nada, porque si la hubiese no se habría llegado a esta situación.

    Tienen guasa estos políticos se reunen para qué, él tiene mayoría son los que dictan las normas para los libres pringados, deberían pasar por el congreso a explicar a sus vuecencias, el por qué de la situación, vamos como grandes prestamistas de las prometerodas fusiones frías.

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    #13
    9 Que bajen y caigan mas todavía. Me alegro un montón de que estos listos, que se reían de mi y muchos, que no teníamos hipotecas porque vivíamos de alquiler. ¿ Ahora que ? ¿ A pagar con mis impuestos a esos caras, que se lucraban especulando con el sudor de los demás ?.- Nada que se caiga todo el tinglao inmobiliario.
    ¿ No pagan ?.- A la p. rue. Por esa regla de tres, reclamaré al Gobierno, que me toque la Loteria; estoy jugando y no me toca.
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    #12
    Aquí culpables: el gobierno, la banca y los ciudadanos de a pie. Estos, los mas hay que leer bien lo que se firma, pero aquí, se era un país de &034;listos&034;. Todos &034;sabían&034; mucho de escrituras y bien que se presumía, de tener casa y si eran dos o tres para especular, mejor.
    ¿ Ahora, de mis impuestos tengo que que pagar la rufa especuladora de los &034;listos&034; ?.- Pues no ajo y agua. Yo he vivido siempre de alquiler ¿ Que pasa que ellos eran mas guapos que yo ?.- Pues ahora, a la pu..rue.
    Todavía me acuerdo del : &034; He comprado un piso y solo con la señal, ya me dan 10 Kilos mas &034;. Estoy en contra de que de mis dineros, se lucren esos listillos aprendices de especuladores. Han jugado pues a perdér ¿ Cuando ganaban esos 10 Kilos, me llamaban a mi a repartir ? .- De seguir, así exigiré al gobierno que me toque la Loteria, ya que juego y nunca me toca. Estamos en una sociedad de libre mercado y hay unas leyes, no me da pena, y eso que tengo un familiar [ que se reía de mi, por que vivía en alquiler, por supuesto ] que será en breve desahuciado. Lo repito ajo y agua.
    Yo me joia, y pagaba alquiler; ahora lo dicho, se joan ellos.
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    #11
    ..X favor no se dejen el tema de la práctica del SUELO contratado con algunas entidades prestamistas...SÓLO CON LA LIQUIDACIÓN DE ESTA PRÁCTICA CONFISCATORIA-FRAUDULENTA Y USURARIA...SE PERMITIRÍA ELIMINAR MUCHOS IMPAGOS Y ALIVIAR LA CUOTA MENSUAL DE MUCHAS BUENAS FAMILIAS....todo lo que está alrededor de las hipotecas es un AUTÉNTICO DESASTRE que están pagando los incautos ciudadanos.......No van a hacer NADA VERDADERAMENTE EFECTIVO...no sólo para los hipotecados,sino para el crecimiento y la estabilidad del País....LA LEY LA MARCA QUIEN LA MARCA Y PARA EMPEZAR A RESOLVER ESTE TEMA HABRÍA QUE CAMBIARSE EL CHIP QUE DAMOS [sin pensar]X SUPUESTO Y VALIDADO SIN PREGUNTARNOS CUALES SON DE VERDAD NUESTRAS FUERZAS Y LLEVARLAS A CABO
    El pez no es el responsable de morder el anzuelo.Esto lo sabe el pescador.X eso se preocupa de que el cebo sea BIEN APETITOSO, para que muerda sin pensar en las consecuencias.Es su naturaleza...¡¡¡VOLVERÁN LOS TIEMPOS [yo no los veré]EN QUE OLVIDADO TODO ESTE INMENSO SUFRIMIENTO,OFRECERÁN LOS HOMBRES DEL ENGAÑO UN NUEVO CEBO Y VOLVERÁN A PICAR EN EL ANZUELO!!!..x eso no se preocupan y ahora e stán tirando del cordel con toda su fuerza..
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    #10
    1

    Cómo mola ver a la gente hablando de la dación en pago como si eso fuera la panacea.

    Pues mire, si hay muchos como ud, y al final se cambian las reglas del juego que no sea con caracter retroactivo, por favor.

    Para el futuro, para comprarse la casa, CON LA DACIÓN en pago, necesitarás tener ahorrado un 30% o un 40% del valor de la vivienda para tener acceso a un crédito hipotecario.

    Así que id ahorrando. Además, con eso se va a conseguir que caigan más los pisos. Así que el que está pillado hoy, seguirá pillado mañana.

    ¡Pero nada, uds sigan pidiendo la dación en pago!
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    #9
    Los desahucios son un drama: cierto... pero lo que no se puede es cambiar la ley para modificar cláusulas de contratos en vigor, entre particulares: no se puede, a menos que estemos en un estado de &034;no derecho&034;, arbitrario.
    &034;Legislo ésto y si usted no cumple, aténgase a las consecuencias, porque le caerían 30 años de trabajados forzados en Siberia... Soy el que mando, y puedo legislar lo que me da la gana&034;.
    ¿Estamos en éso...?
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    #8
    6 Quien tendría la obligación de proporcionar la vivienda al embargado sería las Administraciones Públicas, pues bien, que se le proporcione una vivienda de Protección por un alquiler social. Quedarse en la vivienda provoca que esta sea invendible. En ese sentido, la Vivienda de Protección no debería poderse rescatar o ser objeto de transmisión inter vivos [y en caso de herencia, si los herederos no son aptos para una VP, que pase al Estado con la correspondiente compensación]. De hecho, las VP no deberían poderse adjudicar en propiedad, sino solo en alquiler. Daría lugar a una política de vivienda más eficaz y justa.

    En lo demás, estoy de acuerdo. No puede ser que el interés de mora sea de un 30%, ni de un 20. Debería ser el mismo que el interés de mora comercial [que si no recuerdo mal está en torno al 10%]

    Y sobre todo, una cuestión. Si se quiere que el sistema funcione con más garantías al embargado, este debería abandonar la propiedad de la casa [y/o su uso] en un periodo muy breve. Es decir, dos o tres recibos impagados y desde ahí, si no hay derecho a permanecer, salida del piso en pocas semanas. De nuevo, si el proceso se retrasa meses, se generan nuevos intereses.
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    #7
    Vamos por partes:
    1.- Dación en pago. La mayoría de los bancos ofrecen /ofrecían hipotecas con responsabilidad limitada al bien hipotecado. ¿Problema? Daban un porcentaje menor de hipoteca a menos años y con un mayor tipo de interés. Ante esto, los prestatarios rechazaban esta posibilidad. Pues a j*d*rs*. No se puede pretender comerse hoy la vaca y que mañana de leche.

    2.- Porcentaje a adjudicarse. El problema es usar una tasación original. Para analizar el valor a condonar debería utilizarse una tasación actualizada. Y en ningún caso, en una situación como la actual puede pretenderse que sea el 100% [en realidad ni el 90%], puesto que en el proceso de venta se va a devaluar.

    3.- Mantenerse en alquiler en la vivienda embargada. Por mucha simpatía que se pudiera tener, esa solución debería ser transitoria [hasta terminar el curso escolar en caso de niños pequeños]. Ir más allá supone ponerle una carga a una entidad privada que no tiene que soportar. En ese tiempo, de nuevo la vivienda se deprecia, y si no se ha podido pagar la letra, tampoco se podrá pagar un alquiler de mercado. Habría que incentivar a las entidades para hacerlo [sigue]
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    #6
    El artículo es bueno, y acertado el aviso respecto a los préstamos personales. En general todos se obcecan en asociar desahucio a hipoteca por compra de vivienda, cuando en buena parte de los casos las deudas que conducen a ese final son de otro tipo. No sólo hay que solucionar el problema de la gente que se queda en la calle, sino el hecho de que POR VIDA sus futuros ingresos o bienes -y de sus descendientes, en su caso- queden embargados, sin más protección que la contemplada en la Ley de Enjuiciamento Civil, relativa al sueldo mínimo.
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    #5
    Las dos primeras propuestas que recoge EC no son acertadas:

    - La hipoteca limitada del art.140 exige pactarla al constituirla; no cabe aplicarse retroactivamente sin violar la seguiridad jurídica, sería como expropiarles a los bancos en plan bananero.

    - Elevar al 90% el precio de adjudicación puede provocar que quede desierta la subasta, y persistir la deuda de por vida.
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    #4
    La solución más plausible, legal y equitativa que se podria acordar con los bancos es la de que sigan quedándose con la vivienda de acuerdo con la legislación vigente, pero:

    -dejar que sigan viviendo allí los ejecutados siempre que el banco se haya quedado con la vivienda por debajo del 70% del valor tasado al hipotecarse

    - cobrar el banco una renta mínima y social por ese uso cedido,

    -conservando durante un plazo prudencial los ejecutados el derecho a recuperar la vivienda pagando la deuda pendiente al banco
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    #3

    Lo que está pasando con las hipotecas es de auténtica vergüenza, Zapatero y todos sus secuaces políticos impidieron que se aprobara una Ley que permitiera la dación en pago.

    Los políticos de este país -de todo signo- han traicionado a todos los ciudadanos, merecerían ser expulsados de España.

    Representar políticamente a una Nación, debería ser un honor y tendría que estar pagado con una cantidad simbólica.

    España merece tener futuro y eso sólo se conseguirá desechando a toda esta chusma política de nuestro país.

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    #2

    Hola, buenas.

    Todo es un Bla, bla, bla.

    Bla, bla, bla de estos cobradores del frac y Bla, bla, bla, de los PPPSOE para obviar lo obviopara obviar lo obvio: LA DACIÓN EN PAGO, sin más florituras incorporadas que no sea la EXCLUSIVA elecciòn del ciudadano de esa dación en pago.

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    #1
    Cuando alguien tiene dificultades para pagar su hipoteca, el banco pone en marcha un mecanismo macabro para quedarse con la casa y que el banquero logre ganar dinero con la operación. Saca a subasta la vivienda y cuando no acude nadie a la primera subasta, que realizan a toda velocidad sin más publicidad que la escasa legal, [¿quien va a acudir?] el banco se queda automáticamente la casa en el sólo 60% de su valor. En la mayoría de los casos ni siquiera avisan al usuario que ha acudido a ellos para pedir una mora o mejores condiciones del crédito, y les pillan por sorpresa. El banco se la queda automáticamente en algo mas la mitad de su valor, pero apunta el inmueble en su activo contable en el 100% del valor, y además carga una deuda del 40% a la persona a la que ha arrebatado su casa asesinándola civilmente. Nunca mas podra ganar nada porque se lo embargaran, sera un ciudadano cladestino. Pero con esa deuda de sangre los banqueros cuadran la contabilidad y se llevan ese 40% en beneficios, esta vez sacandolo de los depositos de la gente. O sea, les sirve para seguir vaciando los bancos mas y mas....hasta destruirlos del todo.
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