Las entrañas de ‘Brick’, el órdago inmobiliario de Botín

'Proyecto Brick. Estrictamente confidencial'. Así comienza un documento secreto del Banco de Santander al que ha tenido acceso este periódico. En 17 páginas, la entidad explica qué, cuándo y cómo se va a desarrollar el penúltimo movimiento de Emilio Botín: la venta de todos los inmuebles del banco en España, a excepción de la histórica sede de Santander. Munición de liquidez para afrontar la compra de ABN Amro o la próxima pieza que se ponga a tiro.

Ni más ni menos que casi dos millones de metros cuadrados, agrupados en 44 edificios y 1.200 oficinas comerciales. Alrededor de 4.000 millones de euros de valor, con 1.900 millones de plusvalías esperadas. Según este documento, el Santander, asesorado por Richard Ellis en la parte inmobiliaria y por Clifford Chance en la legal, ha dividido los edificios en cinco lotes distintos a los que los interesados pueden presentar oferta conjunta o por separado.

El ‘Lote 1’ lo forma la Ciudad Financiera de Boadilla del Monte, con 1,35 millones de metros cuadrados de superficie. El ‘Lote 2’ está compuesto sólo de un edificio de cinco plantas, el del Paseo de la Castellana, 24, en Madrid, que roza los 23.000 metros cuadrados. Cinco inmuebles forman el ‘Lote 3’: Calle Coso, 36 (Zaragoza); Paseo de Gracia, 5 (Barcelona); Avenida Alejandro Roselló (Mallorca); Calle Armengual de la Mota, 3 (Málaga) y el situado en la Plaza Mayor de Valladolid. En total, más de 31.000 metros cuadrados.

El Santander ha incluido otros cinco edificios en el ‘Lote 4’, los situados en Bilbao, Oviedo, Valencia y los dos de Sevilla (30.000 metros cuadrados en total), mientras que ha dejado para el ‘Lote 5’ otros pequeños edificios y todas las sucursales que el banco tiene repartidas por España, que en total suman la cantidad de 1.200 inmuebles.

En el documento también se explican los términos de la operación propuesta por el banco, conocida como ‘sale & lease back’. La duración de los contratos como arrendatario será de 40 años, el dueño podrá revender en el momento que quiera, aunque el Santander tiene derecho de primera oportunidad, y el precio del alquiler se actualizará conforme al IPC anual hasta una fecha por determinar, que se hará “a valor de mercado”.

Fases del proceso

Por último, el Santander explica el ‘timing’ del proceso, que se dividirá en dos partes: una primera para los lotes del 1 al 4 y otro, paralelo, para el lote 5, el de las sucursales, sobre el que se podrá “presentar oferta en uno o varios sub-lotes”. El primer proceso empezó el 16 de julio con “envío del acuerdo de confidencialidad”; seguirá el 6 de agosto con la presentación de ofertas y el 10 del mismo mes con la selección de candidatos, y culminará el 21 de septiembre con la presentación de las ofertas vinculantes.

Concluido el proceso, el banco elegirá luego a los ganadores –fondos inmobiliarios, inversores privados e inmobiliarias, principalmente- antes de que finalice el mes de octubre. Mientras que la adjudicación del lote de las sucursales, el más complejo de articular según este documento, se retrasará a finales de noviembre.

Con esta operación, única en España hasta ahora, pero que ya han hecho otras entidades bancarias internacionales este mismo año, Botín espera recaudar 4.000 millones de euros, con algo menos de 2.000 millones en plusvalías. Este dinero le servirá al banquero cántabro para afrontar la compra de ABN Amro, entidad holandesa por la que el Santander está pujando junto a Fortis y RBS, y contra la oferta presentada por el Barclays.