Los fondos buitre se convierten en los caseros de la Ciudad Financiera de Botín

Lo que fue la primera gran operación inmobiliaria sobre la sede de una entidad financiera se ha convertido en una pesadilla de la que se están aprovechando los fondos oportunistas o buitre, como se les conoce en el argot financiero. Según distintas fuentes, varios hedge funds han comprado en el mercado secundario la deuda con la que Proinvest adquirió en 2008 la Ciudad Financiera Banco Santander por 1.900 millones de euros, por lo que se han convertido en los nuevos dueños de las oficinas centrales del primer banco de España.

La operación se cruzó justo antes de Nochebuena. Algunos de los prestamistas de Proinvest, en proceso concursal, pusieron en el mercado un paquete de deuda de 400 millones de euros que rápidamente fue absorbido por algunos de los fondos especializados en operaciones distress. Entre los habituales en este tipo de transacciones están Centerbridge, Anchorage, Fortress, Loan Star y Apollo, si bien las fuentes consultadas han declinado identificar a los compradores del pasivo vinculado a la Ciudad Financiera del Santander.

La sede central del grupo presidido por Emilio Botín, sita en Boadilla del Monte, fue adquirida por Proinvest entre enero y septiembre de 2008 por 1.900 millones. La operación, anunciada a principios de ese año, tardó en concretarse por los problemas del fondo inmobiliario para obtener la financiación. La idea del comprador era titulizar los derechos de cobro del alquiler de Ciudad Financiera, ya que la adquisición incluía la permanencia durante 40 años del Banco Santander en el complejo de oficinas.

Pero con el estallido de la burbuja financiera, Proinvet no consiguió levantar el dinero a través de emisiones de deuda y tuvo que recurrir a un crédito bancario sindicado liderado por The Royal Bank of Scotland, HNH Nordbank y Bayerische Landesbank (Bayer LB). Finalmente, en septiembre, se cerró la que hasta ese momento era la mayor operación inmobiliaria de toda la historia en Europa.

Pero lo que se vendió como un éxito sin parangón se ha vuelto una pesadilla para Proinvest y sus bancos acreedores. El fondo, liderado por Glenn Maud y Derek Quinlan y dueño también de la sede británica de Citi, se declaró en quiebra en noviembre de 2011 como consecuencia de la crisis financiera y pasó a ser administrado por Grant Thornton. Los tribunales de Guernsey, uno de los paraísos fiscales situados en el Canal de la Mancha, congelaron los activos de Maud, que buscó refugio en Suiza tras levantar un imperio de ladrillo valorado en más de 4.500 millones de libras esterlinas.

Tras dos años de litigios y la búsqueda infructuosa de un comprador, algunos de los bancos financiadores de Proinvest han decidido quitarse el muerto de encima por su cuenta. Entre los vendedores del paquete de la Ciudad Financiera se cita a Raffeisen, uno de los muchos bancos alemanes –como DNB Bank y Bayern LB– y británicos –RBS y Bank of Scotland– que más exposición tiene al crédito sindicado del fondo.

La garantía del alquiler

Pese a que desde hace meses se sospecha que el valor de la sede del Banco Santander es muy inferior a los 1.900 millones pagados por Proinvest, fuentes financieras indican que la operación intermediada por los fondos buitre se ha hecho sólo con un descuento que oscila entre el 10 y el 20% sobre el valor facial del préstamo. No se descarta que The Royal Bank of Scotland siga los pasos de sus compañeros del sindicado y ponga en el mercado su posición, según otras fuentes.

No obstante, la mejor garantía para estos fondos distress es el contrato de alquiler por el que Banco Santander se comprometió a quedarse como inquilino durante los próximos 40 años en los 400.000 metros cuadrados construidos y las 5.000 plazas de garaje ubicadas en Boadilla del Monte, a unos 30 kilómetros de Madrid. El banco paga anualmente unos 83 millones de euros por el alquiler a Proinvest.

No es la primera operación inmobiliaria sobre activos del Banco Santander que acaba mal. Como publicó El Confidencial en noviembre, la entidad dirigida por Emilio Botín ha tenido que salir al rescate de los fondos de inversión a los que hace seis años vendió un paquete de 1.152 oficinas por 2.040 millones de euros y que ahora no pueden hacer frente a la deuda. Entre los fondos que adquirieron esa red de sucursales en pleno boom inmobiliario estaban Sun Capital, Pearl Insurance y Drago Real Estate Partners.