La CNMC multa a idealista y seis compañías más por pactar comisiones inmobiliarias

La Comisión Nacional de los Mercados y de la Competencia (CNMC) ha multado con 1,25 millones a varias empresas por imponer comisiones mínimas en el mercado de la intermediación inmobiliaria, es decir, por fijar comisiones en la venta y alquiler de viviendas.

En concreto, ha sancionado a Idealista (730.000 euros), Remax (375.720), Inmovilla (83.149) Look & Find (31.486), Witei (18.925), MLS (9.942 euros) y Anaconda (1.749 euros) por haber llevado a cabo una serie de acuerdos para fijar precios e intercambiar información en el mercado de la intermediación inmobiliaria.

Se exigía una comisión mínima del 4% para la compraventa y de un mes para los alquileres

Las sancionadas, según el comunicado de la CNMC, "implantaron en España un sistema de exclusivas compartidas, conocido como MLS, con el que imponían comisiones mínimas de intermediación. En general, para participar en el sistema, se exigía una comisión mínima del 4% para la compraventa y de un mes para los alquileres".

En opinión de la comisión, "la participación en este sistema (MLS) limitó la capacidad de las inmobiliarias de competir y de fijar comisiones independientemente".

La CNMC considera que estas prácticas constituyen una infracción única y continuada de los artículos 1 de la Ley 15/2007, de 3 de julio, de Defensa de la Competencia y 101 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea, constitutiva de cártel e impone una multa conjunta de 1,25 millones, siendo idealista, propiedad del fondo sueco EQT desde septiembre de 2020, la más afectada al tener que asumir el grueso de la misma: 730.000 euros.

Una investigación de dos años

La investigación de la CNMC arrancó en noviembre de 2019, es decir, mucho antes de la venta de idealista por parte de Apax Partners. La CNMC llevó a cabo diversas inspecciones en la sede de varias empresas y asociaciones del sector de la intermediación inmobiliaria y en febrero de 2020, inició un expediente contra las empresas ahora sancionadas.

Según la CNMC, las empresas sancionadas utilizaban un sistema conocido como MLS (Multiple Listing System). Este sistema de colaboración, importado de Estados Unidos, funciona mediante una base de datos que permite a las inmobiliarias usuarias compartir inmuebles captados en régimen de exclusiva compartida.

Cuando una inmobiliaria usuaria del MLS capta un inmueble (venta/alquiler) puede incluirlo en el sistema, lo que permite al resto de usuarios realizar la venta. En ese caso, la “oficina captadora” y la “oficina vendedora” comparten la comisión pactada por el servicio global de intermediación ofrecido.

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M. Igartua

En 2002, las empresas Remax y Look & Find promovieron el proyecto en España. Habitania, posteriormente adquirida por Idealista (Idealista Tools), se encargó del desarrollo tecnológico. En el año 2012, Inmovilla y Habitania adaptaron sus sistemas para que ambos fueran compatibles con el sistema. En 2017, la empresa Anaconda, constituida por Remax, Look&Find y MLS, se sumó a la estructura y se encargó de desarrollar y gestionar una base común de compartición de inmuebles.

Además de las empresas franquiciadoras Remax y Look & Find, las empresas proveedoras de software inmobiliario Idealista (a través de Idealista Tools), Inmovilia y Witei contribuyeron de forma activa a desarrollar e implementar el sistema mediante el que se cometió la infracción.

Reglamento interno

La CNMV explica cómo las franquiciadoras que desarrollaron este sistema MLS aprobaron un reglamento obligatorio para las inmobiliarias usuarias que exigía aplicar la comisión mínima del 4% en las ventas y de un mes en los alquileres. También imponía un reparto de la comisión al 50% entre la oficina captadora del inmueble y la que cerrase la transacción.

Según explica la CNMV, "el incumplimiento de las reglas podía conllevar sanciones disciplinarias e, incluso, la suspensión de la condición de asociado, con la consiguiente imposibilidad de acceder a la bolsa de inmuebles. Las empresas de software también participaron en la conducta anticompetitiva, ya que estuvieron en reuniones de diseño del sistema y establecieron filtros y otros medios de control que aseguraban que todos los inmuebles subidos al sistema cumplían con las condiciones exigidas en el reglamento interno".

Se imponía un reparto de la comisión al 50% entre la oficina captadora del inmueble y la que cerrase la transacción

"La implantación de un software que permitía el seguimiento de honorarios en inmuebles captados de competidores y el acceso a información sensible entre ellos permitió asegurar la aplicación del sistema en el mercado inmobiliario, que se caracteriza por estar atomizado por el lado de la oferta y de la demanda", añade la CNMC.

"En consecuencia, tanto las normas como los desarrollos de software limitaron la competencia entre las inmobiliarias al establecer comisiones mínimas y otras condiciones comerciales y generar un nivel de transparencia incompatible con la competencia necesaria entre las entidades. Además, excluyeron de las ventajas del sistema MLS a aquellas entidades que no estaban dispuestas a aceptar las reglas contrarias a la competencia contenidas en el reglamento.

Infracciones y sanciones a directivos

La CNMC ha acreditado la existencia de acuerdos entre las empresas Remax, Look & Find, MLS, Anaconda, Idealista, Inmovilla y Witei. "Los mismos han consistido en la aprobación, puesta en marcha y establecimiento de sistemas de control de cumplimiento de unas normas que incluyen la fijación de una comisión mínima de obligado cumplimiento para las agencias que desean hacer uso del sistema MLS desarrollado, así como el intercambio de información sobre las comisiones de las agencias por sus servicios de intermediación inmobiliaria".

La comisión explica que a Witei Solutions se le ha reducido en un 45% la cuantía a pagar por su colaboración en el Programa de Clemencia de la CNMC".

Por otro lado, el Consejo de la CNMC ha instado a la Dirección de Competencia para que analice la responsabilidad de los directivos y representantes legales y de otros operadores no sancionados en este expediente e investigue la existencia de otras posibles infracciones de competencia relacionadas con la infracción declarada en esta resolución.

La CNMC recuerda que contra esta Resolución no cabe recurso alguno en vía administrativa y que se puede interponer recurso contencioso-administrativo en la Audiencia Nacional, en el plazo de dos meses a contar desde el día siguiente al de su notificación.