La última bala de los promotores para demandar a la banca por los 'swaps'

El próximo 28 de diciembre es una fecha clave para la banca, pero también para muchas empresas, especialmente promotoras, que entre 2006 y 2010 firmaron refinanciaciones o préstamos para la compra de suelo o la puesta en marcha de nuevos proyectos inmobiliarios. Unos contratos que incluían, en ocasiones, en un anexo la contratación de un 'swap', un producto financiero muy complejo por cuya comercialización entre particulares hipotecados la Justicia ya condenó a la banca.

Ese día prescribe el plazo para poder reclamar y recuperar el dinero por la contratación de este producto financiero que fue 'colocado' tanto a particulares como a empresas, especialmente promotoras, como un seguro para cubrirse ante las fluctuaciones de los tipos de interés, pero que a la larga les provocó importantes desembolsos económicos.

En ambos casos, los bancos se dedicaron a vender estos pretendidos seguros de forma irregular durante la burbuja inmobiliaria, un producto que tanto particulares como promotoras se vieron obligados a contratar, ya fuera para conseguir una hipoteca, una refinanciación o un préstamo para la compra de un suelo. Y en ambos casos, los damnificados han acudido a los tribunales, aunque con estrategias diferentes, puesto que a los primeros les protege la ley del consumidor y a los segundos, la normativa MiFID —desde el 14 de diciembre de 2007— y la Ley del Mercado de Valores en su redacción vigente hasta entonces.

En 2015, el Supremo amplió el plazo de prescripción hasta el 28 de diciembre

"La normativa es muy exigente y obligaba a la banca a informar previamente a contratar a las compañías de manera muy detallada y basándose en unos parámetros muy precisos, recogidos en la normativa MiFID y de la Ley del Mercado de Valores. La venta masiva de 'swaps' llevó a las compañías a acudir a los tribunales, si bien el Tribunal Supremo consideró inicialmente que la acción de caducidad para poder reclamar caducaba a los cuatro años", explica a El Confidencial Ignacio Romera, socio de Counsel Partners Abogados, que en la última década ha recuperado más de 50 millones de euros para una veintena de promotoras. Es decir, teniendo en cuenta esa caducidad, cualquier reclamación habría prescrito.

"La acción de nulidad caduca a los cuatro años, tal y como recoge el artículo 1301 del Código Civil. Cuatro años que empiezan a contar desde que se conocen todas las consecuencias perjudiciales del contrato que se pretende anular. En el caso de lo 'swaps', desde la última liquidación a pagar que hizo el banco, cobrando del cliente. De ahí que, salvo excepciones, la acción para reclamar por esta vía esté ya caducada", explica este abogado.

Sin embargo, todo cambia en 2015 con una sentencia, precisamente, del Tribunal Supremo. "Ese año, por doctrina firme, el Supremo dejó abierta la puerta a nuevas reclamaciones al considerar la posibilidad de llevar a cabo una acción de resolución, que en la práctica supuso ampliar el plazo de prescripción hasta el próximo 28 de diciembre".

Un burofax para interrumpir la prescripción

"Gracias a esta sentencia", prosigue Romera, "abrimos un camino secundario que era el camino de la anulación por resolución contractual, que se basa en una normativa distinta y no va por caducidad sino por prescripción. Y, tras muchos avatares, podemos afirmar que al que no haya hecho hasta la fecha ninguna reclamación por sus 'swaps', le prescriben el 28 de diciembre de 2020".

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El tiempo se agota, e Ignacio Romera estima que aún hay cientos de promotoras, muchas de ellas en concurso, que podrían reclamar. "Pero para poder reclamar judicialmente, necesitan enviar un burofax al banco para interrumpir la prescripción, y ese burofax debe salir como tarde el 22 o el 23 de diciembre, y su preparación lleva unos días, por lo que si no quieren perder sus derechos, tienen que moverse esta semana". Es decir, con un simple burofax se consigue que el plazo de prescripción se paralice y el demandante tenga cinco años adicionales para llevar a cabo la reclamación.

Pero, además, Ignacio Romera —cuyo despacho ha ganado en los tribunales a BBVA, Santander, Bankia o La Caixa y tiene en marcha una decena de reclamaciones de diversas cuantías, de entre 350.000 y siete millones de euros, con casos ganados muy recientemente— destaca aquel fallo de 2015 por otro aspecto. Un aspecto que, en su opinión, está permitiendo ganar a la banca ante los tribunales.

"Aquel fallo de 2015 dio un vuelco a la situación, ya que introdujo la novedad de que por normativa MiFID y por normativa de la Ley del Mercado de Valores, para contratos anteriores al 14 de diciembre de 2007, el banco estaba obligado a proporcionar unos parámetros de información muy concretos y rigurosos, algunos de ellos imposibles de cumplir en la práctica en el momento de la contratación, como por ejemplo el que hacía alusión a que en el momento en que se contrataba el 'swap' se debía informar del coste de cancelación futuro del producto, o al menos de los procedimientos de cálculo del coste de cancelación".

"Esto era poco menos que imposible", asegura Romera, "fundamentalmente porque cuando se firmó este 'swap' entre 2006 y 2010, los bancos no tenían ni idea de que se les exigiría esto a futuro, y además porque el coste de cancelación de estos productos está indexado a la evolución de los tipos de interés. ¿Cómo vas a saber en 2006 cuánto costará cancelar este producto en 2012 si no sabes los tipos de interés que habrá entonces?", se pregunta este abogado.

El banco debía informar del coste de cancelación futuro del producto

Romera asegura que desde 2015, al menos su despacho, ha ganado todas las reclamaciones presentadas, y hace un llamamiento a todas aquellas promotoras que firmaron un préstamo o una refinanciación durante el 'boom' y con ella un 'swap', pero también a los administradores concursales de cientos de promotoras que se declararon en concurso tras el estallido de la burbuja y para las que recuperar ese dinero podría suponer salir, incluso, de dicho concurso.

"Esta noticia afecta principalmente a las empresas promotoras que tenían negocio entre 2006 y 2012, muchas de ellas ahora quebradas. Los administradores concursales de estas compañías, aunque crean que no tienen 'swaps', deben consultarlo con especialistas, porque suelen estar escondidos en los balances, no se ven fácilmente y hay que buscarlos en las cuentas anuales y, dentro de estas, en los intereses abonados. Además, en muchos casos, el promotor firmaba ese anexo y el banco no siempre se lo daba", apunta Romera, quien asegura, según su experiencia, que en muchos casos el promotor ni siquiera sabía lo que había firmado y si la banca le había informado, no lo hizo como debió hacerlo".

"En este sentido, cualquier administrador concursal de una promotora debería consultar con un especialista de manera urgente", apunta este letrado, quien destaca que son pocos los abogados especializados en esta materia que no tengan conflicto de interés por ser abogados de los bancos actualmente, "como es el caso de los grandes despachos".