cómo saldar la deuda

¿Tienes una casa hipotecada y quieres venderla? Estas son tus cuatro opciones

Puedes cancelar la deuda vendiendo por encima de la cantidad que debes, subrogarla, acceder a una hipoteca puente o acudir a un intermediario 'online'

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España está pasando una época de intensa actividad inmobiliaria. Según el 'Boletín estadístico de transacciones inmobiliarias' del Ministerio de Fomento, nuestro país mantuvo un ritmo constante de compraventa de viviendas durante 2018, con un total de 581.793 transacciones a lo largo de todo el año.

Esta actividad se ha visto especialmente aumentada en las dos grandes ciudades, Madrid y Barcelona, que han liderado las estadísticas con 44.122 y 15.128 compraventas respectivamente, representando un ejemplo de hasta qué punto este tipo de operaciones vuelven a ser cada vez más frecuentes en nuestro país.

Las transacciones entre particulares suponen un descanso para ambas partes: mientras el comprador consigue por fin una vivienda, el vendedor respirará tranquilo al obtener el dinero necesario, sobre todo si pensaba destinarlo a la compra de un nuevo inmueble o si su anterior vivienda tenía una hipoteca. Y es que vender una casa hipotecada no es fácil, pero tampoco imposible. Si estás en esa tesitura, estas son tus cuatro opciones:

1. Cancelación de la hipoteca

La opción más usada. Implica liquidar la cantidad pendiente de pago a la entidad bancaria correspondiente, pero para eso tendrán que darse una de las siguientes condiciones:

  1. Disponer del dinero. Si el hipotecado tiene el dinero ya ahorrado, la operación será sencilla: en cuanto abone la cantidad pendiente, la deuda hipotecaria quedará liquidada.
  2. Vender por encima de la deuda. Si el propietario consigue vender su vivienda, tendrá que asegurarse de que el precio de venta es superior a la deuda que tiene acumulada. En este caso, al venderla deberá adjuntar ante notario el certificado de deuda, rellenar el formulario de Actos Jurídicos Documentados y acudir al Registro de la Propiedad correspondiente para que quede reflejada la liquidación de la hipoteca.


2. Subrogación de la hipoteca

En este caso, el vendedor implicará en la operación a una segunda persona: el comprador, que asumirá de manera automática la hipoteca anterior e irá liquidando su deuda, librando de ella al propietario original.

Para ello, el único requisito es que el vendedor deberá pasar también por la oficina bancaria de la entidad que le ha concedido su hipoteca. Será esa entidad la encargada de dar el visto bueno a toda la operación.

3. Hipoteca puente

Una hipoteca puente es una de las opciones frecuentes para aquellos que quieren vender su casa hipotecada al mismo tiempo que quieren comprar una nueva vivienda, que también tendrá una hipoteca. En este caso, la hipoteca puente se hará cargo de los dos préstamos hasta su liquidación definitiva.

Para acceder a esta modalidad, el usuario deberá acudir a su oficina bancaria y negociar las condiciones de la concesión. Estas condiciones pueden variar entre entidades, pero por lo general el banco solicitará que la vivienda antigua sea vendida en un plazo de entre dos y cinco años. En dicho plazo, el vendedor deberá pagar una cuota que varía entre tres opciones:

  1. Cuota con carencia de capital. Es inferior a la cuota normal y solo hará frente al interés del préstamo.
  2. Cuota especial reducida. El importe a pagar también será inferior al de otras opciones, aunque con unos intereses más elevados.
  3. Cuota normal. Una cuota en la que el capital y el interés se amortizarán al ritmo habitual del mercado.

Una vez vendido el inmueble antiguo, el vendedor hará frente a la hipoteca derivada de la compra de su nueva vivienda.

4. Inmobiliaria digital

Hay una nueva fórmula, económica y simple, que la inmobiliaria digital Prontopiso ya está introduciendo en España por primera vez. Esta fórmula se basa en garantizar la venta por un dinero y en un tiempo determinado para dar tranquilidad al vendedor, ya que es una forma más económica de poder cambiar de casa si se necesita vender la actual vivienda para comprar una nueva ('property-chain'), y ya funciona con éxito en otros países como Estados unidos o Reino Unido.

La compañía se compromete a vender el inmueble en un plazo máximo de 90 días a un precio de mercado previamente fijado. Si transcurrido ese tiempo la propiedad no ha sido vendida, Prontopiso adelanta el valor de mercado del piso al vendedor sin coste alguno, para que este pueda seguir con sus planes sin que la urgencia le obligue a vender más barato. Mientras tanto, sigue buscando al mejor comprador y, si finalmente se vende la propiedad por más dinero de lo que se le adelantó al propietario, Prontopiso abonará el 100% de ese dinero al vendedor, mientras que si, por el contrario, se vende por menos, la compañía asume la diferencia.

Prontopiso tiene una herramienta de valoración 'online' de inmuebles y se compromete a venderlos en un plazo máximo de 90 días

Existe también la posibilidad de recibir hasta el 10% del valor de la casa desde el primer día si los vendedores de la casa tuvieran que hacer frente a algún pago inmediato. Esta compañía además te asesora, te acompaña y gestiona todas las visitas de los posibles compradores y cuenta además con una herramienta de valoración 'online' de inmuebles.

En cualquier caso, la intención de Prontopiso con todas sus modalidades es que el propietario tenga éxito en la operación, se libere de trámites y colas a la hora de ir quemando cada etapa, se desentienda de todo y deje que los expertos agilicen los trámites y mejoren la venta.

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