Coworking, e-commerce... nuevos nichos de rentabilidad en el inmobiliario español

El sector terciario español se consolida como uno de los más atractivos a nivel mundial. El volumen de inversión en edificios residenciales, oficinas, locales comerciales, naves industriales, hoteles y productos alternativos encadenó en 2018 su cuarto año consecutivo en positivo con un crecimiento del 10% hasta superar los 12.300 millones de euros y registrar récord en cada uno de los sectores. Además, el crecimiento del real estate ha estado impulsado por los inversores extranjeros que transaccionaron el 65% del volumen total de las operaciones, un 23% más que el ejercicio anterior, siendo los principales países inversores EEUU, Reino Unido, Alemania y Francia.

Ésta es una de las conclusiones del Informe de Commercial de España y Andorra 2018-19 elaborado por Engel & Völkers. "La logística mantendrá el impulso alcista ante el imparable crecimiento del comercio electrónico", confirma Alberto Sarrias, director de Engel & Völkers Commercial para España, Portugal y Andorra al tiempo que destaca las nuevas oportunidades de inversión surgidas dentro de un mercado maduro. Sarrias cita como ejemplo "la diversificación registrada en el sector de oficinas donde se observa una creciente demanda en las zonas periféricas, así como en los espacios de coworking en el centro de las grandes capitales".

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"El interés de los inversores en nuevos nichos de rentabilidad ante el previsible agotamiento del ciclo en productos tradicionales serán determinantes", en opinión de Sarrias que prevé que se mantenga el buen comportamiento de los productos alternativos, como las residencias de la tercera edad y de estudiantes.

En esta misma línea, en opinión de Engel & Völkers, el mercado de los locales comerciales apreciará aún más el fuerte desarrollo del comercio multicanal. Un crecimiento que está provocando el rediseño de la estrategia de las marcas más importantes de nuestro país que concentran su negocio de retail en grandes tiendas y flagship situadas en ubicaciones muy céntricas, lo que conlleva una desinversión en las zonas más secundarias.

Por otro lado, según la agencia de lujo, el retail se reinventa y su crecimiento va de la mano del desembarco de grandes operadores comerciales, como Ikea o Media Markt, en las principales calles de las ciudades. Junto a ellos, además, resurge con fuerza la demanda de la restauración protagonizada por grandes firmas internacionales y nuevas cadenas nacionales.

Rentabilidades de hasta el 6%

Por otro lado, desde Engel & Völkers señalan cómo la evolución del sector terciario en Madrid ha estado marcada por el incremento de la demanda de locales comerciales destinados a la restauración, principalmente en las zonas prime donde la demanda comienza a ser escasa. La rentabilidad oscila entre el 4% y el 6%, dependiendo del perfil del inquilino del local, así como la ubicación del mismo.

Así, en las zonas más demandadas de los barrios de Salamanca, Chamberí, Sol, Chueca- Justicia y Malasaña, existe una gran diferencia de rentas entre las calles principales y las secundarias. Mientras las primeras registran precios máximos de 90 euros el metro cuadrado, en las secundarias bajan a 55 euros y fuera de la almendra central, en los 45.

La rentabilidad de los locales comerciales oscila entre el 4% y el 6%, dependiendo del perfil del inquilino del local, así como la ubicación del mismo

Por su parte, el mercado de las oficinas ha estado marcado por la demanda de espacios de mayor calidad y las nuevas formas de trabajo. El Paseo de la Castellana mantiene su posición como la zona más demandada, existiendo una gran oscilación de rentas según el tramo y el tipo de edificio. El Área Central de Negocios alcanza un máximo de 45 euros el metro cuadrado. Respecto a las zonas exteriores, la relevancia no la impone la calle si no el tener fachada a la ruta principal de la M-30 así como a las autovías A-1 y A-2 o carreteras como la M-11.

Crecimiento moderado de precios en Barcelona

El mercado barcelonés, por su parte, y según Engel & Völkers, asistirá este año a la consolidación de la demanda de espacios de oficinas de alquiler por parte de las compañías extranjeras, especialmente del sector tecnológico-digital. Es previsible que los precios en las zonas céntricas registren una presión al alza por la falta de oferta, especialmente en los distritos de negocios como el 22@, zona donde lo más buscado son plantas o edificios de oficinas completos.

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En el segmento de los locales comerciales, las vías con una mayor demanda y, por tanto, con precios más elevados son las de mayor afluencia. Estas se concentran en Ciutat Vella, Tapinería y Eixample, donde los precios medios oscilan entre los 30 y 40 euros el metro cuadrado al mes. Por su parte, en las oficinas, la mejor inversión la constituye la promoción de edificios modernos a partir de los 500 metros y de nueva construcción, debido a la alta demanda existente de este tipo de producto. Los precios más elevados para el alquiler se sitúan en las calles como Passeig de Gràcia, donde se encuentran las oficinas más elegantes ubicadas en fincas señoriales con un precio medio de 50 euros el metro cuadrado al mes.

Ercilla, la calle más demandada de Bilbao

Por su parte, la demanda de locales comerciales en Bilbao está protagonizada por grupos hosteleros en fase de expansión. La demanda por parte de los inversores se centra en zonas céntricas, donde tienen asegurada una rentabilidad inmediata en torno al 6% anual. La calle más solicitada es Ercilla donde los precios máximos pueden superar los 100 euros por metro cuadrado al mes y que tradicionalmente ha alojado los mejores comercios de Bilbao.

El incremento de precios de esta emblemática calle vino motivado cuando la vía se hizo peatonal y ante la falta de oferta de locales en la zona prime de la Gran Vía, convirtiéndola en la opción alternativa. Gran Vía, es también la zona más demandada para alquilar una oficina en Bilbao. El precio máximo de esta calle puede llegar a los 50 euros el metro cuadrado al mes para superficies inferiores a los 80 metros.