¿Qué ha pasado en el residencial en la última década? La respuesta, en diez gráficos

El mercado residencial español ha cumplido el décimo aniversario de su crisis más profunda. Tras iniciar su caída libre en 2008 y tocar fondo en 2014, la recuperación ha ido cogiendo fuerza hasta la estabilización y aunque algunos indicadores muestran síntomas de gran fortaleza, especialmente los que hacen referencia a la evolución de los precios, lo cierto es que otros aún siguen en niveles históricamente bajos, como por ejemplo, la construcción de viviendas.

Estos diez gráficos resumen en qué punto se encuentra el sector residencial en España en el nuevo año que acabamos de estrenar y con 2020-2021 en el punto de mira puesto que es cuando los expertos prevén que el mercado volverá a darse la vuelta, poniendo fin al ciclo alcista.

Los precios de la vivienda son los únicos que recuerdan a los excesos de la burbuja inmobiliaria. Estos han subido con fuerza en los dos últimos años, especialmente en Madrid y Barcelona; si bien, los avances tienden a moderarse.

Tal y como ha explicado en reiteradas ocasiones Juan Fernández Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación, "los ciclos inmobiliarios en España son de 16 años, ocho años de caídas de precio y actividad, seguidos de ocho años alcistas". Según esta teoría, dado que en 2014-2015 fue cuando el mercado tocó fondo y empezó a remontar, podría darse la vuelta en 2022-2023.

Los expertos coinciden en señalar que el mercado camina hacia la estabilización en cuanto a precios. Así lo comienzan a mostrar los primeros datos, como los que acaba de publicar esta tasadora. A nivel nacional y para 2019, esta tasadora estima un incremento de precios entre el 4,5% y el 5%, porcentajes más sostenibles y saludables que los de los últimos años, especialmente en las grandes capitales.

Como muestra el gráfico superior, a diferencia de lo que sucede con las transacciones, donde la vivienda de segunda mano es la gran protagonista, la evolución de precios tanto en obra nueva como usada ha ido de la mano, a pesar de que la enorme falta de producto en el mercado de producto de nueva construcción está provocando importantes tensiones de precios en este tipo de viviendas. Las nuevas promociones que han incrementado los precios hasta un 20% están a la orden del día en Madrid capital.

También las compraventas de viviendas se encuentran muy cerca de los niveles de hace una década, como puede observarse en el gráfico inferior. No obstante, aún nos encontramos muy lejos de las cifras de 2007, dato más antiguo de la serie histórica del Instituto Nacional de Estadística (INE). Entonces se cerraron 775.000 transacciones, un 30% por encima de los niveles actuales.

Lo más significativo de este nuevo ciclo es que las viviendas de segunda mano acaparan el 80% de las transacciones. Teniendo en cuenta los datos hasta octubre del INE, todo apunta a que las ventas de obra nueva se situarán en torno a 100.000 unidades frente a las aproximadamente 430.000 viviendas usadas que se venderán en 2018.

Esta enorme brecha se explica por varios factores. Por un lado, la diferencia de precios entre una vivienda nueva y una de segunda mano, siendo esta última más asequible y más abundante para la demanda, como puede apreciarse en el gráfico inferior. Por otro lado, el precio de la obra nueva, especialmente en algunas localizaciones, se ha disparado debido a la enorme falta de producto que a su vez está motivada por los elevados costes de construcción que tienen que afrontar los promotores, el difícil acceso de estos a la financiación bancaria y la falta de suelo finalista.

Precisamente, los visados se encuentran aún en niveles históricamente bajos y, aunque todos los expertos señalan que no es aconsejable volver a las cifras de hace más de una década —en 2006 se emitieron 865.000 visados—, lo cierto es que las cifras actuales siguen siendo insuficientes, a juicio de los promotores, para hacer frente a la demanda existente y a la creación de nuevos hogares. Desde la Asociación de Promotores de Madrid (Asprima) cifran en 150.000 unidades anuales el número de viviendas de un mercado sano. A cierre de 2018, nos situaremos en torno a 100.000 visados.

No todos los indicadores muestran síntomas de recuperación. Uno de ellos preocupa especialmente a la banca. Es el saldo vivo gestionado por las entidades financieras que no para de menguar. Desde 2008 se ha producido una caída constante de este indicador sobre el que se sustentan buena parte de los ingresos de las entidades. En ocho años, esta ha pasado de gestionar más de un billón de euros en hipotecas a menos de 700.000 millones.

El acceso a la financiación hipotecaria sigue estando muy restringida, ya que solamente aquellos que disponen de ahorros —aproximadamente el 20% del valor de compraventa—, consiguen una hipoteca. A pesar de ello, la mejora del empleo, de la situación económica y de la confianza de las familias, ha permitido que la firma de hipotecas se haya ido recuperando poco a poco desde los mínimos de 2013, cuando tocó fondo. Aquel año no se alcanzaron las 200.000 hipotecas, según datos del INE, casi siete veces menos que en 2006, cuando se alcanzó la cifra más alta de la historia con más de 1,3 millones de préstamos. Y, aunque desde hace cinco años las cifras aumentan por encima de los dos dígitos, aún nos encontramos lejos de los niveles de hace diez años.

Otro de los indicadores que habrá que seguir muy de cerca durante 2019 será el euríbor, que sirve de referencia a la inmensa mayoría de hipotecas que se firman en España, que está listo para salir de terreno negativo después de dos años y encarecer las hipotecas.

Al calor de la recesión en Europa y la continua bajada de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) el índice ha ido retrocediendo desde sus máximos históricos, en julio de 2008, cuando llegó a superar el 5%, hasta entrar en terreno negativo en febrero de 2016, donde permanece hasta ahora.

Un euríbor en negativo y la concesión de hipotecas en mínimos —a pesar de la recuperación—, han deteriorado sensiblemente los márgenes de la banca. No hay que olvidar que las hipotecas son su principal fuente de ingresos no solo por la rentabilidad que consiguen con su comercialización, sino por el negocio cruzado que llevan consigo (tarjetas de crédito, planes de pensiones...).

Una situación que ha provocado un fuerte aumento de oferta hipotecaria a tipo fijo, que podría haber tocado suelo en 2018. Tal ha sido el 'boom' de este tipo de productos que en la actualidad representan el 40% de los nuevos préstamos que se firman en España cuando, hasta 2015, su presencia en el mercado hipotecario y su contratación eran prácticamente testimoniales. Para que nos hagamos una idea, hace una década, apenas suponían 3 de cada cien hipotecas. No obstante, en los últimos meses, ante la recuperación del euríbor, la contratación a tipo permanece estancada y los expertos descartan que puedan llegar a representar el 50% del mercado.