Europa ratifica que los bancos podrán seguir desahuciando en casos de mala praxis

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) acaba de publicar una sentencia que impide a los jueces frenar un procedimiento de ejecución hipotecaria si detecta una práctica comercial desleal por parte de un banco. El TJUE reitera que solamente podrá frenarse un desahucio por impago de las cuotas hipotecarias si el juez detecta la presencia de cláusulas abusivas en el contrato, pero no si detecta mala praxis por parte de la entidad financiera.

El tribunal europeo responde en su sentencia a la cuestión prejudicial planteada por el juez de Primera Instancia de Cartagena con motivo de una ejecución hipotecaria instada por Bankia contra tres consumidores que habían celebrado con dicho banco un contrato de préstamo con garantía hipotecaria.

El pasado es de marzo, el abogado general del TJUE, Nils Wahl, concluyó que el juez no podrá frenar un desahucio aunque detecte prácticas comerciales desleales salvo que éstas se concreten o deriven en una cláusula abusiva. Y es que, según la normativa española y europea, cuando un juez detecta mala praxis comercial se inicia un proceso declarativo aparte, independiente del de la ejecución hipotecaria. Las conclusiones de Wahl no eran vinculantes para el TJUE que, sin embargo, y como suele ser habitual, ha mantenido los mismos argumentos que este abogado en su sentencia.

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E. Sanz

Hay que recordar que en marzo de 2013, el TJUE dictaminó que los jueces podían frenar de oficio un procedimiento de ejecución hipotecaria si detectaban la presencia de cláusulas abusivas en el contrato hipotecario. Dicho pronunciamiento se produjo a raíz del famoso 'caso Aziz' que, desde entonces, ha sentado jurisprudencia y ha permitido a los jueces frenar cientos, si no miles, de ejecuciones hipotecarias cuando han detectado la presencia de cláusulas abusivas en los contratos hipotecarias.

Solo se pueden frenar si hay cláusulas abusivas

Así ha sucedido con las ya famosas cláusulas suelo y así puede suceder en los próximos meses con las cláusulas de vencimiento anticipado, asunto sobre el que se pronunció la semana pasada el abogado general, Maciej Szpunar, y sobre el que debe pronunciarse en las próximas semanas Europa.

Hasta la sentencia del 'caso Aziz', y según recogía la normativa española, los jueces estaban no podían actuar de oficio y frenar os desahucios, lo que provocó que muchas familias perdieran sus viviendas y que posteriormente se demostrara que sus hipotecas contenían cláusulas abusivas. Ahora, sin embargo, señala el TJUE que la sentencia de 2013 no es extensible a las prácticas comerciales desleales.

"Aunque la directiva relativa a las cláusulas abusivas y la directiva relativa a las prácticas comerciales desleales tienen por objeto garantizar un nivel elevado de protección de los consumidores, persiguen dicho objetivo de diferente modo: en el primer caso, se determina que las cláusulas abusivas no vincularán al consumidor, y el juez nacional debe apreciar, incluso de oficio, el carácter abusivo de una cláusula contractual incluida en el ámbito de aplicación de la Directiva relativa a dichas cláusulas para, de este modo, subsanar el desequilibrio que existe entre el consumidor y el profesional. En cambio, en el segundo caso, la Directiva relativa a las prácticas comerciales desleales se limita a prohibir dichas prácticas.

Caso concreto contra Bankia

El caso que ha llegado ahora a Europa es el de tres consumidores que, ante las dificultades de pagar la hipoteca, renovaron el contrato en una ocasión, revisándose a la baja el precio del inmueble y aumentándose el capital de préstamo y el periodo de pago. El inmueble hipotecado era la residencia habitual de los consumidores.

El contrato se celebró por un capital de 166.000 euros, con un plazo de devolución de 25 años. En él se fijaba en 195.900 euros el tipo de subasta de la finca hipotecada, es decir, el valor de salida del bien en una eventual subasta. El contrato fue novado en dos ocasiones y, en el marco de la segunda novación, el tipo de subasta del inmueble en cuestión se redujo a 57.689 euros y el plazo de devolución del capital pendiente de 102.750 euros se amplió a 40 años. Además, se autorizó la venta extrajudicial del inmueble y se hizo constar en el contrato que dicho inmueble era la vivienda habitual de los consumidores.

Ante el impago de las cuotas de devolución del préstamo, el banco inició el procedimiento de ejecución hipotecaria en marzo de 2015. Los consumidores se opusieron alegando la existencia de cláusulas abusivas en el contrato, alegando, principalmente, que el banco actuó en contra de sus intereses al reducir el tipo de subasta. A su juicio, la ampliación del plazo de devolución operó como un mero cebo para inducirles a aceptar una tasación sensiblemente a la baja del bien hipotecado que redundó en su perjuicio, empeorando en gran medida su situación. Sostienen que el consentimiento que prestaron a la novación del préstamo se basó en un error esencial sobre el significado de las condiciones de la contratación. Es decir, alegaron prácticas comerciales desleales por parte de la entidad financiera que derivaron en la ejecución hipotecaria.

Ante las dificultades de pagar la hipoteca, los afectados renovaron el contrato, revisándose a la baja el precio del inmueble y aumentándose el capital de préstamo y el periodo de pago

Además, también alegaron que se daban las condiciones que les permitían evitar la ejecución y librarse de la deuda por dación en pago de la vivienda, permaneciendo en ella como arrendatarios, tal y como recoge el Código de Buenas Prácticas Bancarias. Una opción que Bankia no aceptó.

El juez de Cartagena señalaba que la Ley de Enjuiciamiento Civil no permite oponerse a la ejecución hipotecaria más que por los motivos enumerados exhaustivamente en dicha Ley, entre los que no figuran las prácticas desleales, que deben ser objeto de un recurso aparte, el cual no posibilita la suspensión de la ejecución hipotecaria. Esto significa que si las acciones de Bankia debieran calificarse de práctica desleal, no podrían ser motivo de una oposición a la ejecución ni el juez podría suspender la ejecución.