Los precios se disparan, ¿se pueden comprar pisos por menos de 200.000€?

Los precios de las viviendas están disparados en el centro de ciudades como Madrid, Barcelona o en las islas Baleares y Canarias. El metro cuadrado en buena parte de los distritos madrileños se han disparado un 20% en los últimos doce meses, batiéndose en algunos de ellos, como en Retiro, Chamberí, Salamanca o Centro -precisamente los barrios más caros de la ciudad-, los máximos de la burbuja inmobiliaria. Para que nos hagamos una idea de la intensidad de las subidas, en el distrito de la capital donde los incrementos de precios han sido más suaves ha sido Fuencarral, con precios un 10% más caros que hace un año.

Aunque los expertos inmobiliarios y desde el sector promotor niegan con rotundidad la existencia de una nueva burbuja escudándose en que no se dan las mismas circunstancias que alimentaron el 'boom' de hace más de una década -exceso de financiación, fundamentalmente-, lo cierto es que subidas del 20% de manera casi generalizada en el centro de la ciudad hacen pensar en un mercado poco saludable.

Por otro lado, ante la fuerte subida que han experimentado también los alquileres, cada vez son más ciudadanos los que se plantean acceder a una vivienda en propiedad. El mantra de que 'alquilar es tirar' el dinero, y el hecho de que pagar el alquiler suponga tanto o más esfuerzo que el pago de una hipoteca, ha llevado a muchos inquilinos a plantearse de nuevo, y al calor de la mejora económica y del empleo, adquirir una vivienda.

Para poder optar a un piso de 80 metros por menos de 200.000 euros, deberíamos buscar en San Blas, Moratalaz, Villa de Vallecas, Latina, Vicálvaro...

Sin embargo, la falta de ahorros se ha convertido en el principal obstáculo para dar ese paso. Una dificultad a la que se suma la falta de producto asequible en la capital. Tal y como revelaba recientemente en un estudio Sociedad de Tasación, en Madrid capital apenas hay 3.000 viviendas de obra nueva por menos de 150.000 euros. Si echamos un vistazo al mercado de segunda mano, el panorama tampoco es demasiado alentador.

Para poder optar a un piso de 80 metros por menos de 200.000 euros, deberíamos buscar en San Blas, Moratalaz, Villa de Vallecas, Latina, Vicálvaro, Carabanchel, Usera, Puente de Vallecas o Villaverde. De hecho, este es el distrito más barato de la capital, tres veces más barato que el barrio de Salamanca, que ostenta el precio medio del metro cuadrado más caro de Madrid y uno de los más caros de España. Obviamente, se trata de medias, por lo que sería posible encontrar oportunidades por debajo de esos precios, pero también nos encontraremos con viviendas que superan ampliamente estas medias, dependiendo de la ubicación de la vivienda, su estado de conservación y un largo etcétera.

En Villaverde, un piso medio de 80 metros cuadrados costaría en torno a 140.000 euros, frente a los casi 460.000 euros que serían necesarios en el barrio de Salamanca, es decir, la diferencia entre ambas transacciones ascendería a 320.000 euros.

Para saber a qué tipo de piso podemos acceder es necesario determinemos nuestros ahorros, puesto que dicha cantidad limitará el precio de la vivienda

Para saber a qué tipo de piso podemos acceder en propiedad es necesario que, antes de nada, determinemos nuestros ahorros, puesto que dicha cantidad limitará el precio final de la vivienda que podremos comprar. Sin ahorros de ningún tipo -propios, de familiares o amigos-, resultará prácticamente imposible que podamos comprar casa ya que la banca está financiando un máximo del 80% sobre el valor de tasación.

Además de disponer del 20% del precio de la vivienda necesitaremos un 10% adicional para afrontar los gastos derivados de la compraventa y de la hipoteca -impuesto, registro, notario, etc-. Para una vivienda de 200.000 euros, estaríamos hablando de que necesitaríamos contar con unos ahorros en torno a 60.000 euros para poder comprar una casa de segunda mano de unos 80 metros cuadrados en alguno de estos barrios más asequibles. La cifra de ahorro necesaria para poder comprar en zona prime se dispara. En torno a 140.000 euros.

Viviendas más caras en Barcelona

¿Qué sucede en otro de los mercados calientes como Barcelona? El 'boom' de precios no es tan generalizado como sucede en Madrid capital. Aunque en algunos distritos, como Sant Andreu, los pisos de segunda mano son ahora un 23% más caros que hace un año -en Nou Barris, el incremento es del 19% y en Sants-Montjüic, del 14%-. En Sant Martí, Les Corts, Ciutat Vella y Eixample, los precios han permanecido estancados en el último año. No obstante, en ninguno de ellos, el precio medio del metro cuadrado de las viviendas de segunda mano baja de 2.500 euros. Es decir, las posibilidades de encontrar un piso medio de 80 metros en la Ciudad Condal por debajo de 200.000 euros, se complica.

Así, por ejemplo, las viviendas más asequibles se sitúan en Nou Barris donde, por un piso de 80 metros deberemos desembolsar unos 200.000 euros, la mitad que en barrios como Les Corts o Eixample, dos de los más caros de la capital catalana donde los precios comienzan a dar síntomas de agotamiento, puesto que desde mayo de 2017 apenas se han producido variaciones.

Los precios, estancados en Les Corts o Eixample, dos de los barrios más caros de Barcelona

En Sarrià - Sant Gervasi, el distrito más caro de Barcelona, un piso medio de segunda mano de 80 metros se movería en torno a 450.000 euros, por debajo de lo que se pagaría de media en el barrio de Salamanca en Madrid.

No obstante, al igual que sucede en la capital de España, el gran obstáculo a la hora de acceder a una vivienda en propiedad sigue siendo imprescindible contar con ahorro suficientes para afrontar la operación, un 20% del importe de la vivienda y un 10% adicional para gastos.

¿Qué pasa en las islas?

Los precios de las viviendas en ambos archipiélagos han subido con fuerza en el último año. Casi un 13% en Baleares y algo más del 12% en Canarias. En ambos mercados, el alquiler turístico ha ejercido una fuerte presión tanto sobre los precios del alquiler tradicional como de las viviendas en venta. No en vano, al igual que ha sucedido en las principales calles turísticas de Madrid y Barcelona, se ha producido una auténtica avalancha inversora en busca de pisos para destinar al mercado del alquiler vacacional.

Este voraz apetito comprador ha tensionando al alza tanto el mercado de la compraventa como del alquiler tradicional. En el caso de las islas se suma, además, el importante peso que juega el comprador extranjero que ya representa un tercio de las transacciones. La fuerte tensión alcista de los precios ha provocado que tanto Canarias como Baleares hayan comenzado a tomar las primeras medidas con la prohibición del alquiler vacacional en las zonas turísticas.