iKasa, la promotora que vendió suelo finalista para protegerse de la próxima crisis

28 de junio de 2017. Neinor Homes anuncia la compra de más de 40.000 metros cuadrados de suelo finalista en Las Rozas (Madrid) y de otros 30.000 metros cuadrados en Estepona (Málaga) por 68,5 millones de euros. En total, la cotizada podrá levantar 600 viviendas. Juan Velayos, su consejero delegado, da un paso de gigante en su objetivo de entregar entre 3.500 y 4.000 de viviendas a partir de 2018.

Lo que pocos saben de aquella operación es que esos casi 70 millones de euros van a servir para apuntalar el futuro de iKasa, una promotora familiar fundada en 1970 por Francisco Rodríguez Losada, que consiguió sobrevivir a la crisis gracias a la venta de casas a precio de coste y gracias a los alquileres de su negocio patrimonial.

"Cuando terminó la crisis teníamos suelo finalista en La Marazuela (Las Rozas) y en Estepona para construir 800 viviendas. Era demasiado suelo en una misma zona como para promoverlo todo al mismo tiempo. Decidimos vender y sacrificar el suelo finalista y reinvertir ese dinero", explica a El Confidencial Iván Rodríguez, uno de los hijos del fundador de iKasa que, junto a su hermano Hayran, dirige la compañía desde 2008.

Entre julio y noviembre de 2017, iKasa ya ha invertido un tercio de ese capital. Compró suelo finalista por primera vez en sus casi 50 años de historia, a diferencia de lo que ha hecho buena parte del sector, especialmente durante el 'boom'. Ocho compras, ocho promociones en diferentes puntos de la geografía madrileña (Las Rozas, Pozuelo, Barajas, Paseo Extremadura, General Ricardos...). "Los suelos están muy dispersos con el objetivo de poder promoverlos de manera simultánea y poder entregar las viviendas antes de 2020. Son proyectos pequeños, para 25-30 viviendas y dirigidos a un perfil medio de comprador, en los que los márgenes son mayores, ya que al tratarse de solares pequeños, hay mucha menos competencia y no están quemados ni son tan caros".

Fuerte negocio patrimonial

El resto sirvió para amortizar deuda y potenciar su negocio patrimonial. "Teníamos varios activos en alquiler con 30 años de antigüedad y muy obsoletos que cada año generaban menos rentas. El dinero de aquella operación nos ha permitido pagar la deuda que recaía sobre ellos desde que estalló la crisis y adquirir nuevos suelos y nuevos activos en patrimonio. De hecho, ahora somos mucho más patrimonialistas y gracias a estas inversiones tenemos negocio patrimonial para otros 30 o 40 años, un seguro para poder pagar la deuda con los alquileres durante la próxima crisis". Porque Iván Rodríguez lo tiene claro, habrá otra crisis y quiere estar preparado para volver a afrontarla como ya hizo en 2008.

Su seguro, dos edificios de viviendas en alquiler en Las Rozas, dos suelos en Pozuelo para levantar también pisos de alquiler, dos proyectos de rehabilitación de oficinas, dos futuros centros comerciales también en Pozuelo, un centenar de apartamentos bajo explotación hotelera en Madrid (Atocha 107 y Cuesta de San Vicente 10) y un futuro hotel en Málaga.

La compañía ha comprado suelo finalista por primera vez en sus casi 50 años de historia

"Fueron años muy duros. Recuerdo perfectamente cómo en 2008, de repente, la venta de pisos se paralizó y la banca dejó de renovarnos las pólizas de crédito a corto plazo. Por suerte, en aquel momento teníamos seis edificios en patrimonio y decidimos transformar esa deuda a corto plazo en préstamos con garantía hipotecaria a 10-12 años. Con los alquileres podíamos pagar los intereses, pero no era suficiente. Y, aunque en aquel momento teníamos mucho suelo finalista y en tramitación, nadie lo quería comprar, al menos a un precio que fuera suficiente para amortizar la deuda".

Solo había una opción para poder sobrevivir. Debían seguir promoviendo y vendiendo casas. "No fue nada fácil. La crisis acababa de estallar y la competencia de la banca era muy fuerte. Vendían promociones fallidas a precios muy competitivos, financiaban al comprador al 100% y también a los promotores para que pudieran terminar sus promociones. Nos encontramos ante una situación de competencia horrorosa. Entones decidimos sentar las bases de la nueva iKasa y apostamos por un producto mucho más atractivo y de gran calidad. Inventamos algo que ahora está muy de moda en el sector, la experiencia del cliente, y conseguimos vender en una situación hostil ya que conseguimos que quien visitaba nuestro proyecto se enamorase de él y quisiera comprarlo aunque fuera más caro que el del banco. Decidimos que era más importante hacer las cosas bien que el beneficio".

A cuentagotas vendieron las 215 viviendas de su proyecto en El Montecillo (Las Rozas). "El suelo ya lo teníamos, renunciamos al margen promotor y comenzamos a vender a precio de coste. Hicimos de la necesidad virtud y la filosofía de la empresa cambió para siempre".

De aquella crisis nació la nueva iKasa, sin el patriarca al frente pero con la misma esencia. "Mi padre siempre ha sido muy prudente y nosotros seguimos siéndolo. Nunca hemos querido forzar la máquina y nunca hemos tenido un endeudamiento excesivo. Desde los 80 hemos reinvertido los beneficios de nuestra actividad inmobiliaria en los activos en alquiler y eso hemos vuelto a hacer".

No a los fondos de inversión

Entre sus planes no figura convertirse en uno de los grandes promotores del país ni competir cara a cara con los grandes del sector. De hecho, no han sucumbido a los cantos de sirena de los fondos de inversión para comprar la compañía o entrar en su capital. "Ofertas no nos han faltado, pero no tenemos ese afán de estar esclavizados. Siempre hemos dicho que no".

Hemos recibido ofertas de varios fondos de inversión, pero siempre hemos dicho que no

Mientras esa lucha se libra en el parqué, iKasa ultima las obras de su proyecto más personal: Somosaguas Club. Una promoción que lleva el sello del arquitecto Otto Medem y un proyecto muy personal de Iván Rodríguez que permite al comprador una personalización completa de la vivienda. "Hemos hecho un proyecto muy cuidado, cada detalle está muy pensado. Además, el cliente tiene la posibilidad de adaptar la vivienda a sus necesidades. Cada casa es diferente. De hecho, hemos tenido compradores que han llevado a su propio interiorista y han hecho su propio proyecto dentro de la vivienda".

Aunque Somosaguas Club nació en 2013, en un un momento aún muy complicado desde el punto de vista inmobiliario, lo cierto es que iKasa ha jugado con una importante ventaja: es propietaria del suelo desde 1997, un factor clave a la hora de poner en marcha esta promoción de lujo a escasos 10 kilómetros del centro de Madrid. "Nos dirigimos además a un público que no ha sufrido tanto la crisis. Nos costó casi dos años vender el 30% de las 75 unidades y conseguir financiación bancaria, pero actualmente tenemos ya 40 unidades vendidas, las obras están a punto de finalizar y en tres meses los propietarios podrán entrar a vivir".