¿Burbuja del alquiler? Fuera de las grandes ciudades, el mercado está muerto

El alquiler está muerto en buena parte de España. Más allá de los grandes mercados, lo cierto es que el mercado está totalmente parado. Los precios siguen cayendo en muchos puntos de la geografía española, a años luz de los máximos de hace una década.

Solamente en cuatro capitales —Madrid, Barcelona, Málaga y Baleares— se han alcanzado los niveles de 2007, mientras que en muchas otras, el ajuste desde máximos se encuentra por encima del 20% o incluso del 30%. El caso de Cádiz, es el más llamativo. La caída se sitúa en el 46% frente a los valores de hace diez años, según datos de fotocasa.

En el último año, los datos de este portal inmobiliario muestran cómo aunque los precios han subido en el último mes casi de manera generalizada, en los últimos doce meses se han producido caídas en 29 capitales españolas en algunos casos como el de Cádiz, casi el 22% en apenas doce meses. Un mercado en el que los alquileres llegaron a rozar los 12 euros el metro cuadrado frente a los 6 actuales.

En otras capitales como Burgos, Pamplona, Álava, Tenerife, Tarragona, León o Almería, la caída en los últimos doce meses ha superado el 10%, mientras que trimestralmente también registran números rojos.

"En aquellas ciudades de Castilla León, Castilla la Mancha o Aragón donde no hay apenas actividad económica ni turística, el precio de los alquileres sigue cayendo con fuerza y el ajuste desde máximos es aún muy notable", explica a El Confidencial Beatriz Toribio, directora de estudios de fotocasa. "Me refiero a ciudades como Huesca, Soria, Burgos o Badajoz donde, por otra parte, hay poca presión demográfica sobre el mercado inmobiliario en general".

Rebajar el precio para encontrar inquilinos

"A pesar de los buenos datos del mercado del alquiler, que auguran un año de elevada rentabilidad, un 29% de los propietarios de viviendas se han visto obligados a rebajar el precio para conseguir inquilinos", señalan desde Uniplaces.es, servicio de reserva de alojamiento para estudiantes.

"Aunque en las grandes ciudades y zonas de costa la demanda supera la oferta, lo que facilita encontrar inquilinos, en otros lugares los dueños de viviendas se ven forzados a rebajar sus expectativas respecto a los precios, ya que existe menos demanda de viviendas en alquiler”, apunta Mariano Kostelec, cofundador y CEO de Uniplaces en España.

Y aunque en una veintena de capitales los alquileres han subido en el último año, lo cierto es que casi todos se encuentran aún lejos de los niveles que alcanzaron antes de que estallara la burbuja inmobiliaria. Especialmente llamativo es el caso de Valencia, donde los alquileres se han revalorizado un 11% en apenas doce meses. El alquiler en la capital valenciana se encuentra apenas un 10% por debajo de los niveles de enero de 2008. En Ávila o Cuenca, donde la subida ha sido cercana al 10% en apenas doce meses, aún se encuentran un 20% por debajo de máximos.

¿Tocan techo Madrid y Barcelona?

Madrid sigue registrando incrementos muy significativos —del 8% interanual—, mientras que en Barcelona comienzan a notarse los primeros síntomas de agotamiento tras marcar máximos el pasado mes de enero, al igual que sucede en Baleares. En la Ciudad Condal, en doce meses la subida se ha situado en el 4,2%, mientras que trimestralmente, el avance ha sido del 1,3%. En Palma de Mallorca, por su parte, tras marcar máximos a principios de año, ha limitado la subida trimestral al 0,2% y al 1,6% en los últimos doce meses.

Toribio destaca cómo incluso dentro de los mercados más pujantes como Madrid o Barcelona, en algunos municipios podría haberse tocado ya el techo de precios. La pauta en todos ellos se repite, cae el precio del alquiler mientras que sube la venta de viviendas. Es decir, todo apuntaría a que en determinados mercados el esfuerzo económico que supone pagar un alquiler ha llevado a muchas familias a inclinarse de nuevo por la propiedad.

Como ya adelantó El Confidencial, los primeros municipios en mostrar estos síntomas de agotamiento fueron Fuenlabrada, Alcorcón y Leganés. En todos ellos se repetía la misma pauta. A ellos, según datos de fotocasa, se han sumado en los últimos meses otras localidades como Móstoles, Alcalá de Henares, Getafe y Alcobendas en Madrid, y Badalona, Sabadell y Sant Boi en Barcelona, todas ellas bien comunicadas con la capital, lo que ha provocado que tras el fuerte aumento de los alquileres en el centro de la ciudad, la demanda se haya trasladado hacia el extrarradio y muchos hogares vuelvan a contemplar la opción de comprar casa frente al alquiler.

"Los precios de los alquileres, a diferencia de los de la compraventa, no pueden subir indefinidamente, ya que dependen de las rentas de las familias y no de la financiación bancaria. Es el salario de las mismas el que pone el límite a los precios", aseguraba hace semanas José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra, para el Instituto de Estudios Económicos (IEE).

Los alquileres no pueden subir indefinidamente, ya que dependen de las rentas de las familias y no de la financiación bancaria

El caso más llamativo es el de Fuenlabrada. Los alquileres se han ajustado a la baja casi un 20%, mientras que las ventas de casas han aumentado casi un 12%. La misma situación comienza a atisbarse en Ciempozuelos, Pinto, Parla, Collado Villalba o Coslada, donde los alquileres también han pisado el freno, mientras que en otras poblaciones como Majadahonda, Pozuelo de Alarcón o Las Rozas, los precios siguen subiendo con intensidad.

"Se trata de poblaciones con un elevado poder adquisitivo. Pero lo mismo sucede en el conjunto de España. En aquellas zonas con mayor actividad económica o más dinámicas económicamente hablando, hay una mayor actividad del mercado inmobiliario", añade Beatriz Toribio.