El 'boom' del alquiler se vuelve contra los caseros: crece la morosidad de los inquilinos

Desde 2014, año en que marcaron mínimos, hasta 2017, los precios de los alquileres se han disparado un 25% en toda España. El incremento es especialmente significativo en ciudades como Madrid y Barcelona, con aumentos del 33% y del 54%, respectivamente. Solamente en el último año, el encarecimiento ha sido del 9% en la capital de España y del 6,6% en la Ciudad Condal. En Baleares, la subida roza el 50% en los últimos cuatro años, mientras que en Canarias o la Comunidad Valenciana, los porcentajes son cercanos al 30%. Y sumando.​

El espectacular crecimiento del mercado del alquiler en España no solo se observa en los precios, también en la oferta de viviendas destinadas al alquiler. Tras años relegado a un segundo plano, todo apunta al despegue definitivo del alquiler en España, un país tradicionalmente de propietarios de viviendas, no de inquilinos. Y sin embargo, la dinámica del mercado se está volviendo contra los inquilinos, que en los últimos años han asistido a un fuerte incremento de los precios, pero también contra los caseros, puesto que la morosidad de aquellos no deja de crecer.

El razonamiento parece lógico, cuantas más viviendas en alquiler haya en el mercado, mayor es la probabilidad de que un inquilino no pague la renta; y cuanto mayor es el precio del alquiler, también es mayor la probabilidad de que deje de pagar la renta.

El fuerte incremento de los precios ha disparado el esfuerzo que muchos inquilinos deben realizar para poder pagar el alquiler

Los datos no dejan lugar a dudas. Los últimos números del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) revelan cómo durante 2017 se produjeron en España casi 100 desahucios al día por no pagar el alquiler, cuatro cada hora. En total, el año pasado, 35.666 familias y particulares fueron desahuciados por este motivo. Más datos, según el Fichero de Inquilinos Morosos (FIM), en 2017 la morosidad de los inquilinos ha crecido un 4%, y aunque los incrementos no son tan acusados como entre 2007 y 2015, esta no se ha frenado y, tal como asegura Sergio Cardona, director de Estudios y Calidad del FIM, irá previsiblemente en aumento en los próximos meses ante el imparable aumento de los precios y el cada vez mayor esfuerzo que deben realizar los inquilinos para pagar las rentas.

Para que nos hagamos una idea, los españoles que viven de alquiler tienen que invertir, de media, el 31% de su salario mensual bruto a pagar el alquiler de su vivienda, según datos de Fotocasa. En Cataluña, el esfuerzo se sitúa en el 46%, mientras que en Madrid y Baleares, dicho porcentaje se sitúa en el 40%. Al igual que sucede con el pago de la hipoteca, según los expertos, el esfuerzo no debería superar el 30%, mientras que lo prudente sería que dicho porcentaje se moviera entre el 20% y el 25%.

No obstante, los datos de FIM revelan un aspecto novedoso. Mientras que en el pasado la morosidad crecía de manera muy similar en todas las provincias españolas, en 2017 se han registrado descensos en algunas de ellas.

"Sevilla, Almería y Melilla lideran las subidas, con un aumento de la morosidad superior al 10%, mientras que en Cuenca, Córdoba o Valencia, se ha registrado un descenso, en algunos casos del 9%. Aumenta porque cada vez hay más alquiler y, por tanto, más inquilinos, y las probabilidades de impago son mayores", señala Sergio Cardona, del FIM, quien destaca asimismo cómo se han producido descensos en 15 provincias, "debido fundamentalmente a que en ellas hay menos viviendas alquiladas, bien sea porque el alquiler turístico está desplazando al alquiler tradicional o porque muchos propietarios no quieren alquilar por miedo a los inquilinos morosos, a no poder recuperar su vivienda y a que esta sufra daños".

Deuda media de 6.000 euros

Pero ¿cuánto deben de media los inquilinos morosos? El impago medio se sitúa en 6.032 euros, una cantidad muy similar a la de los últimos años y que puede incluir desde el impago de la renta hasta el impago de suministros, IBI... En ciudades como Madrid o Barcelona, donde los alquileres son muy superiores a los del resto de España, el impago medio se sitúa por encima de los 6.000 euros.

En Madrid, la deuda media de los inquilinos asciende a 9.618 euros, mientras que en Barcelona la cifra se sitúa en 10.661 euros, cantidades todas ellas muy superiores a la media nacional, lo que se explica porque ambas ciudades tienen un precio más alto que en otras provincias.

"Los inquilinos tienen la misma capacidad de pago, pero tras el fuerte incremento de los precios, el esfuerzo que deben realizar para pagar la renta es mayor. Además, observamos que hay una morosidad latente por parte de muchos inquilinos que en la actualidad están haciendo un esfuerzo muy grande para poder pagar el alquiler, pero que en los próximos meses pueden entrar en mora", señala Cardona, quien destaca cómo la 'calidad' de los inquilinos en España ha empeorado.

"En 2007, en un 27% de las operaciones estudiadas, los inquilinos eran de clase A, es decir, sin riesgo de entrar en impago. En 2012, ese porcentaje aumentó hasta el 35%, mientras que en 2017 ese porcentaje se ha reducido hasta el 19%, un porcentaje bastante inferior al que hemos tenido en situaciones anteriores, y existe bastante riesgo de que la morosidad siga aumentando, por encima incluso del 4% del último año", reconoce este experto.

Miedo a alquilar

El miedo a dar con un inquilino moroso sigue siendo una de las principales preocupaciones de los propietarios de viviendas. Ese y el temor de que, una vez recuperada la vivienda, esta esté destrozada. Para ello, los expertos insisten en la necesidad de realizar un filtro de potenciales arrendatarios, filtro que, por otra parte, tal y como insisten, debería realizar un profesional.

“Es necesario que, antes de formalizar un contrato, el arrendador tome medidas preventivas. Debe conocer qué tipo de inquilino se ha interesado por la vivienda”, destaca Diego Galiano, presidente del Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API). “Es necesario utilizar herramientas que ayuden a cercar a los inquilinos morosos, hay que estudiar su trayectoria de pagos, analizar su solvencia, es decir, si gana lo suficiente para pagar el alquiler, cuáles son sus hábitos de conducta", añade Sergio Lusillas, socio director de Pluslegal Abogados. "Hay que conocer todo aquello que nos pueda aportar indicios sobre si puede o no ser un potencial moroso", añade.

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Desde el punto de vista legal, aunque Lusillas asegura que el "desahucio exprés es una utopía, nadie lo ha visto", sí reconoce que se han acortado los plazos de desahucios. Un tiempo que sitúa en un año desde que se produce el impago hasta que se recupera la vivienda, si bien insiste en que "son necesarios más medios humanos en los juzgados, además de más medidas de índole legislativa para acortar procesos".

Por último, para Galiano, es conveniente diferenciar entre morosos profesionales y aquellos que lo son por necesidad. "Los primeros representan un pequeño porcentaje, pero hacen mucho daño. Aquel propietario que ha tenido un moroso profesional no quiere volver a alquilar su vivienda. Los segundos, por su parte, se quedan en la vivienda porque no tienen otra alternativa".