Las inversiones alternativas se ponen de moda: ASG compra a AXA veinte gasolineras

Nueva operación en el mercado inmobiliario con un activo alternativo como protagonista. ASG (ActivumSG) ha comprado a AXA Real Estate 19 gasolineras ubicadas en el norte de España, en zonas adyacentes a grandes centros comerciales e hipermercados. Los activos en cuestión están vinculados a contratos de arrendamiento a largo plazo con Eroski y Carrefour, 'retailers' de los hipermercados. La compra se ha realizado a través del fondo V que acaba de cerrar ASG y forma parte de su estrategia de inversión y diversificación de activos. El precio de la transacción no ha trascendido.

Axa Real Estate adquirió una cartera de 28 gasolineras a Eroski en 2011 por un importe aproximado de 55 millones de euros. La operación consistió en la venta de las instalaciones en las que Eroski mantendría su actual actividad de distribución de las estaciones de servicio, permaneciendo en régimen de alquiler durante, al menos, los próximos 20 años.

El acuerdo entre Eroski y Axa Real Estate comprendía 28 gasolineras de la red de 58 estaciones de servicio con las que cuenta el grupo en España, todas ellas situadas en áreas adyacentes a centros comerciales o hipermercados. De esas unidades, casi una veintena de ellas han sido las que ha vendido ahora Axa.

Las gasolineras son un activo muy particular y hay muy pocas 'oficialmente a la venta'. En la página Addmeet, especializada en subastas inmobiliarias, hay actualmente cinco gasolineras a la venta con precios que oscilan entre los 1,1 millones, la más barata hasta los 6,5 millones, la más cara. Además, tal y como explica Pablo Callejo, director de inversiones de activos alternativos de CBRE, "se trata de un mercado muy opaco desde el punto de vista transaccional, en el que las estaciones de servicio forman parte de otras operaciones más grandes en las que los protagonistas son, por ejemplo, centros comerciales que anexan una estación de servicio".

"Estamos ante uno de los mercados más desconocidos en el mundo de las inversiones inmobiliarias, ya sea vía compraventa directa de inmueble y negocio como su venta como inmuebles en rentabilidad -venta de inmueble con contrato de arrendamiento, gestión o franquicia de una compañía petrolera- enfocado a inversores inmobiliarios. Se trata de un sector muy vinculado a la evolución del consumo del país, aunque una gasolinera que vende menos puede ser más rentable que una que vende más", apuntan desde Addmeet. De manera aproximada, en este portal inmobiliario calculan una rentabilidad inmobiliaria vía alquiler entre el 7% y el 9%.

Por otro lado, explican cómo "a pesar de que los operadores petroleros relevantes no son muchos en España -Repsol, Campsa, Petronor, Disa-Shell, Cepsa, Galp, Meroil…-, las diferentes posibilidades de propiedad-gestión hacen de este mercado muy heterogéneo en cuanto a la propiedad de los inmuebles".

De acuerdo a los datos del Ministerio de Energía, Turismo y Agenda Digital, existen aproximadamente 10.000 estaciones de servicio en España. CBRE ha calculado el ratio provincial de estaciones de servicio por cada 10.000 habitantes, siendo la media nacional de 2,1, y situándose Barcelona y Madrid en el extremo superior, y Ceuta y Melilla en el extremo inferior.

Irrupción de la gasolina 'low cost'

Según los expertos en este tipo de activos alternativos, el precio de las gasolineras en venta está relacionado de forma directa al volumen de litros de carburante que la gasolinera en cuestión es capaz de vender, con lo que se hace necesario analizar la evolución del consumo de carburantes en España durante la última década y añaden que el negocio de las estaciones de servicio ha sido tradicionalmente muy estable, rentable y altamente concentrado.

Sin embargo, a partir del año 1998 con la entrada en vigor en España de la Ley de Hidrocarburos por la cual el precio ya no lo limitaba el Ministerio de Industria sino el nuevo entorno competitivo, aparecieron multitud de nuevos competidores en el mercado, y se volvió a una atomización de la oferta.

A partir del año 1998 con la entrada en vigor en España de la Ley de Hidrocarburos aparecieron multitud de nuevos competidores en el mercado

Para que nos hagamos una idea del impacto de este cambio legislativo, antes de la liberalización del precio de la gasolina, en muchas zonas de España sólo operaban tres compañías. De hecho, Repsol, Cepsa y BP controlaban más del 80% del mercado nacional del combustible, mientras que a día de hoy, estas tres grandes distribuidoras venden un poco más del 50% del mercado del combustible en España. Es decir, en 20 años han perdido un 30% de cuota de mercado.

Tras la liberalización del precio de la gasolina se produjo además la irrupción de las gasolineras “low-cost” y de grupos tan potentes como Ballenoil, PetroPrix, GasExpress y Plenoil. La facturación conjunta de las cuatro compañías en 2016 ascendió a 272,8 millones de euros, último ejercicio del que hay datos en el Registro Mercantil. Además, GasExpress tuvo una facturación de 97 millones en 2017. La cifra total del ejercicio 2016 supone un crecimiento del 47% respecto a 2015 y multiplica por cinco la cifra de 2013, lo que da una idea del crecimiento de este tipo de gasolineras. Además, estas cuatro compañías cerraron el año 2017 con 186 estaciones de servicio y en 2018 se prevé que crecerán hasta las 288 gasolineras. Las cifras hablan por sí solas.

"Actualmente, el crecimiento de las gasolineras en España está impulsado por marcas blancas conocidas como 'low-cost', con surtidores de tipo autoservicio muy sofisticados pero que no aseguran una gran experiencia de consumo al usuario, así como por las nuevas tendencias en biocombustibles, aditivos anticontaminantes, electro gasolineras, dispensadores de gas e hidrógeno para vehículos, etc. También están creciendo aquellas que disponen de nuevos conceptos más avanzados en el diseño de las estaciones de servicio tradicionales, y que ofrecen una gama de servicios complementarios y productos de conveniencia", explica Patricio Palomar, consultor senior de inversión en AIRE Partners.

Tras la liberalización, muchas de las gasolineras se encuentran en manos de los grandes operadores de supermercados e hipermercados. Por ejemplo, Carrefour tiene 347 repartidas por España, Eroski supera las 50 estaciones, Alcampo tiene 33, E.Leclerc alcanza las 20, Simply (filial de Alcampo) cuenta con 19, Trébol con 3 y Condis tiene 2.

De hecho, aunque Repsol es líder del mercado, seguido por otros grupos como Cepsa, Galp, BP, Shell o Disa, "aproximadamente el 40% de las estaciones de servicio se encuentran en manos de pequeños grupos o de inversores individuales, por lo que existe una oportunidad clara para la consolidación y profesionalización. Una cartera mayor implica mayores sinergias y mayor poder de negociación, que se traducen directamente en márgenes más atractivos. En España, se ha dado el primer caso de socimi constituida por estaciones de servicio -Kingbook Inversiones Socimi-, valorada por CBRE y que actualmente cotiza en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB)", apunta Pablo Callejo.

Gasolineras como vía para las ventas cruzadas

Por otro lado, tal y como señala Patricio Palomar, "algunos operadores de gasolineras no tradicionales usan el precio de la gasolina como reclamo o ancla para generar ventas cruzadas en su negocio principal y, por tanto, su gestión es muy estratégica. Es el caso de las gasolineras que pertenecen a los hipermercados, cuyo bajo precio está justificado por no ser su negocio principal, y usar las gasolineras para generar afluencias a los centros comerciales. Este tipo de estaciones de servicio son muy básicas, porque están pensadas para que la compra impulsiva de productos complementarios se genere dentro de la galería del centro comercial".

En opinión de este experto, en las gasolineras tradicionales, "la gran competencia dentro del sector ha llevado a una reducción importante de los márgenes, y las estaciones de servicio se encuentran actualmente en un proceso en el que han de reinventarse en la búsqueda de mayores retornos para sus propietarios. Es por esto que se están convirtiendo auténticos centros comerciales de tamaño reducido, con múltiple oferta de productos y servicios, todos ellos generadores de márgenes muy superiores a los de la propia gasolina y gasoil".

Algunos operadores de gasolineras no tradicionales usan el precio de la gasolina como reclamo o ancla para generar ventas cruzadas en su negocio principal y, por tanto, su gestión es muy estratégica

Tal y como explica Patricio Palomar, "algunas disponen incluso de espacios exteriores explotados por terceros, como los 'drive through', operadores de comida rápida como Burger King o McDonalds; los 'corners' interiores explotados por Starbucks, Nespresso o Sun Planet, o incluso Repsol ha llegado a un acuerdo con la plataforma BlaBlaCar para el uso de sus estaciones de servicio como punto de encuentro para los usuarios de esta red social de viajes de larga distancia en coche compartido. También es cada vez más frecuente encontrar puntos de recogida de mercancía adquirida por comercio electrónico, en espacios alquilados a Amazon y otras empresas similares. Este modelo es en mi opinión el que triunfará en el futuro", concluye.

Para Callejo, en el futuro de las estaciones e servicio jugarán también un papel muy importante "los vehículos eléctricos, cada vez más populares, especialmente en grandes ciudades, donde el usuario disfruta de ventajas económicas como aparcar en zonas de tiempo limitado (ORA, SER, etc.) sin ningún coste ni limitación. El usuario puede alquilar automóviles y motocicletas eléctricas a partir de una tarifa por minutos. En España existen menos de 100 puntos de recarga oficiales localizados en estaciones de servicio, la mayoría están situados en Madrid y Barcelona.