ANTES DE GASTOS E IMPUESTOS

¿Cuánto ganas si compras para alquilar? Por cada 10.000 euros invertidos, 600 al año

Según el Banco de España, el mercado inmobiliario residencial en alquiler aflora una rentabilidad anual del 4,4% que asciende incluso hasta el 8,8% si se

Foto: Fuente: Invermax.
Fuente: Invermax.

Compra una vivienda para ponerla en el mercado de alquiler se ha convertido en una opción muy extendida entre grandes y pequeños ahorradores. Al calor del boom de los alquileres turísticos, esta tendencia se ha extendido de manera masiva pero, ¿sabemos realmente cuánto dinero podemos llegar a ganar con esta inversión?

Según el Banco de España, el mercado inmobiliario residencial en alquiler aflora una rentabilidad anual del 4,4% que asciende incluso hasta el 8,8% si se contempla en el cálculo la variación de precios de la vivienda. Pero, ¿de cuántos euros estamos hablando exactamente?, ¿cuánnto podemos llegar a ganar por cada euro invertido?

Según un estudio de Invermax sobre la rentabilidad de las viviendas en alquiler, las principales capitales de provincia españolas reflejan una rentabilidad bruta promedio del alquiler de vivienda del 5,93%, lo que significa, en términos generales, que de cada 10.000 euros invertidos en una vivienda, generamos un resultado cercano a los 600 euros al año, antes de gastos e impuestos.

Las principales ciudades españolas ofrecen de mayor a menor rentabilidad promedio los siguientes rendimientos: 676 euros en Vitoria, 640 euros en Alicante, 608 euros en Málaga, 575 euros en Sevilla, 573 euros en Madrid, 570 euros en Valencia, 564 euros en Barcelona y 538 euros en Bilbao.

"No obstante, no todas las ciudades deben evaluarse únicamente por su rentabilidad, sino también, por su riesgo. Este mercado puede verse afectado por diferentes riegos que alteran la constante generación de flujos de rentas por el alquiler de una vivienda en las inmediaciones de la propiedad. La solvencia media del inquilino, la demanda de inmuebles para arrendar o el entorno, son algunos de los factores que pueden probar cambios. Por otro lado, también existen otros elementos directos que están vinculados al edificio donde se encuentra la propiedad: las derramas comunitarias, la falta de solvencia de los vecinos o los posibles problemas de convivencia por pertenecer al edificio, son algunos de los ejemplos", explican desde la compañía.

Para que nos hagamos una idea y tengamos los conceptos claros, la rentabilidad es la relación existente entre los beneficios que proporciona una determinada operación y su inversión realizada, expresado en porcentaje. Partiendo de esta premisa, se pueden comparar entre sí las diferentes inversiones mediante sus tasas de rentabilidad. En el sector inmobiliario, la rentabilidad bruta de viviendas en alquiler se ve influenciada por dos variables: por las rentas de alquiler y por los precios de la vivienda. Si varía al alza la renta en la misma proporción que el precio de la vivienda, la rentabilidad bruta se mantendrá. Por el contrario, si las rentas de alquiler suben a una proporción mayor de lo que lo están haciendo los precios de compra, el escenario será totalmente favorable a la inversión en este tipo de activos.

Este estudio detecta dos motivos que impulsan la rentabilidad bruta del alquiler de vivienda. Por un lado, que las principales tasadoras han constatado que la vivienda en las principales ciudades españolas ha tocado suelo y que su demanda sigue en aumento, especialmente los crecimientos que experimenta el alquiler de viviendas, donde superan este régimen de tenencia el 30% de los hogares en Madrid y Barcelona.

Por otro lado, y especialmente en estas capitales, las tasas de paro rondan en torno al 10% y existen una persistente escasez de oferta disponible de viviendas en alquiler. El 30% de las viviendas en Madrid y Barcelona están en régimen de alquiler.

En el sur de Madrid, los distritos más rentables

La Comunidad de Madrid y Cataluña concentran la mayo actividad del mercado del alquiler, a una distancia cosiderable del resto de regiones, tal y como constata un reciente estudio de Fotocasa. De hecho, ambas comunidades cuentan con los mayores niveles de vivienda en alquiler respecto al resto de comunidades. En ambos casos se supera ligeramente el 25% frente a la tenencia de una vivienda en propiedad, según datos de este portal inmobiliario.

Fuente: Invermax.
Fuente: Invermax.

Y es que la capital de España ofrece una rentabilidad bruta promedio de todos sus distritos del 5,73%. Se trata de una cifra más que interesante si tenemos en cuenta que la demanda de viviendas es una constante en la capital, gracias a un mercado laboral más sano que otras regiones. No obstante, no podemos tratar por igual a toda la ciudad. Si segregamos el dato general por zonas, podemos encontrar una gran diversidad entre las diferentes áreas, llegando a observar que en algunos distritos la rentabilidad bruta en viviendas de alquiler es hasta un 97% mayor que en otros.

Villaverde, con un 8,65%, es el distrito más rentable ya que es la zona más económica para comprar casa, pero también con mayores tasas en paro

Por un lado, los distritos más rentables son los ubicados en el sur de la ciudad. La rentabilidad bruta la encabeza el distrito de Villaverde, con un 8,65%. Sin duda alguna es la zona más económica en la capital para comprar vivienda, pero también es el distrito con mayores tasas en paro (25,35% barrio de San Cristóbal) y, por tanto, con menores opciones de conseguir inquilinos solventes y fiables que garanticen el cobro de las rentas. La renta per cápita del distrito alcanza los 15.946 euros y esto influye para toda promesa de pago. Por anto, a mayor rentabilidad, mayor riesgo. En segundo y tercer lugar se encuentran los distritos de Puente de Vallecas y Vicálvaro con rentabilidades del 7,24% y del 6,99% respectivamente.

Ubicados en el sureste de la capital, cuentan con mejores comunicaciones y una mayor consolidación de servicios. El perfil del inquilino mejora con respecto a Villaverde y consideramos una buena opción la elección de ciertos barrios de Vallecas y Vicálvaro donde invertir, como avenidas principales e inmediaciones. En el cuarto, quinto y sexto puesto se encuentran los distritos más al suroeste de la ciudad, como Usera (6,86%), Carabanchel (6,55%) y Latina (6,45%). Situación similar a sus predecesores, barrios consolidados y buena elección si sabemos escoger vías principales y aledaños.

En séptimo lugar queda el distrito de Villa de Vallecas, el cual reduce su rentabilidad promedio al 6,21% debido a la gran influencia del desarrollo del PAU Ensanche de Vallecas, el cual modifica sustancialmente el precio y tipología de inmueble e inquilino con respecto al casco urbano de Villa de Vallecas. De hecho, puede ser una buena opción el PAU de Vallecas para aquellos inversores que busquen una rentabilidad moderada en obra nueva en la capital.

"Siguiendo nuestro termómetro de rentabilidad, los siguientes distritos engloban rentabilidades algo menores pero muy atractivas (entre el 5,45% y el 5,7%) y que aportan al inversor la seguridad de una mayor consolidación de barrio, oferta de productos y servicios, dotaciones, transporte público al centro y mayor demanda constante de un adecuado perfil de inquilino en términos generales", señalan desde Invermax. Esta zona de influencia ha sido acuñada por esta compañía como la zona 'prime' residencial en términos de rentabilidad de Madrid. Barrios con bajos riesgos de mercado y rentabilidades atractivas. Se trata de los distritos de Ciudad Lineal (5,7%), San Blas-Canillejas (5,66%), Tetuán (5,63%), Fuencarral (5,54%), Hortaleza (5,53%) y Moratalaz (5,45%).

En el siguiente escalón, encontramos los distritos menos rentables en inversión residencial, si bien, el inversor "obtiene una seguridad absoluta en cuanto a la liquidez de los activos (facilidad de venta) y una demanda constante de inquilinos". Se engloban en este nivel los distritos de Moncloa (5,25%), Salamanca (4,89%), Centro (4,84%), Arganzuela (4,71%), Retiro (4,67%), Barajas (4,54%), Chamartín (4,46%) y Chamberí (4,39%).

Foto: Invermax.
Foto: Invermax.

En Barcelona, los más rentables, en el norte

La ciudad condal ofrece una rentabilidad bruta promedio de todos sus distritos del 5,64%, ligeramente inferior a la de Madrid. "También se trata por tanto de una cifra interesante si tenemos en cuenta que la demanda de viviendas es una constante gracias además a la escasez de la oferta, destinada en mayor proporción al negocio paralelo del alquiler residencial de uso turístico", apunta Invermax en su estudio en el que se destaca que el precio medio de la vivienda en Barcelona es superior al de Madrid, al igual que sucede con las rentas. "Esto supone para un inversor un mayor desembolso inicial en líneas generales, que no se traduce en una mayor rentabilidad". Al igual que sucede en Madrid, existen importantes diferencias por distritos, aunque no tan desproporcionada como Madrid.

Los distritos más rentables son en este caso los ubicados en el norte de la ciudad. Las rentabilidades brutas las encabezan el distrito de Nou Barris (7,20%) y de Sant Andreu (6,22%). "Sin duda son la zona más económica de la ciudad para poder comprar vivienda, pero también son el distrito con mayores tasas en paro y lejanía al centro, y, por tanto, con menores servicios. Existe además una mayor dificultad para conseguir inquilinos solventes y fiables que garanticen el cobro de las rentas".

La siguiente agrupación de distritos engloba rentabilidades inferiores, "pero igualmente atractivas (entre el 5,71% y el 5,91%) que aportan al inversor la seguridad de una mayor consolidación de barrio, oferta de productos y servicios, dotaciones, transporte público al centro y una mayor demanda constante en términos generales". Recoge el estudio que el perfil del inquilino mejora sustancialmente con respecto al de las zonas del norte de la ciudad, y, por tanto, a esta zona de influencia se le acuña nuevamente como la zona 'prime' residencial en términos de rentabilidad de Barcelona. Barrios con bajos niveles de volatilidad en el mercado y rentabilidades óptimas.

Se trata de los distritos de Ciutat Vella (5,91%), Horta Guinardó (5,81%), Sant Martí (5,73%) y Sants Montjuïc (5,71%). En el último escalón se encuentran los distritos menos rentables en inversión residencial, aunque el inversor obtiene como contrapartidas una seguridad absoluta en cuanto a la seguridad de los activos (de mayor poder adquisitivo) y una demanda realmente solvente. Se encuentran en este nivel los distritos de Eixample (5,38%), Gràcia (4,93%), Sarrià Sant Gervasi (4,77%) y Les Corts (4,56%).

Foto: Invermax.
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