El despertar del ladrillo llega al sur de Madrid con una macrooperación de VPO

El mercado residencial de Madrid coge velocidad. Si hasta hace unos meses no había vida más allá del norte de la capital –Las Tablas, Sanchinarro, Montecarmelo, Arroyo del Fresno y Valdebebas–, ahora la onda expansiva de la recuperación empieza a salpicar a otros puntos de la geografía madrileña. Y el distrito de Villaverde, al surde la capital, es uno de ellos.

El miércoles, la Empresa Estatal del Suelo (Sepes) anunciaba la adjudicación, por 44,9 millones de euros, de losterrenos de las instalaciones militares del antiguo Parque Central de Ingenieros. InmoGlaciar y el fondo alemán Aquila Capital resultaron los adjudicatarios de las nueve parcelas que permitirán la construcción de1.200 viviendas protegidas –800 para la venta y 400 en alquiler–.

Villaverde será el escenario delamacrooperación de VPOmás importante de toda la capital, sólo comparable a las 900 viviendas protegidas proyectadas en los terrenos en manos de la Junta de Compensación de Valdebebas.Se trata, sin lugar a dudas, de una de las operaciones de suelo público más importante de los últimos meses, por detrás de los 111millones que Domo Gestora pagó al Ministerio de Defensapor los terrenos en Raimundo Fernández-Villaverde junto al Paseo de la Castellana o los 88 que pagó Grupo Ibosa por las antiguas cocheras de Metro de Madrid en Cuatro Caminos.

"Se trata de la operación de compraventa de suelo de suelo más importante del sur de la Comunidad de Madrid, una zona en la que ahora mismo se estaban jugando dos grandes bazas, el Parque Central de Ingenieros y la Operación Campamento", explicaba recientementea El Confidencial Pablo Méndez, director de inversiones de Aguirre Newman. "Ha sido una apuesta arriesgada puesto que, en lugar de subastar por separado las parcelas, Sepes las decidió sacar a concurso por completo. Parcela a parcela las habrían vendido todas, con lo que esta operación ha sido una auténtica prueba de fuego para comprobar la salud del mercado", añadía.

Villaverde ha sido el distrito donde más se han ajustado los precios desde que estalló la burbuja inmobiliaria. Desde finales de 2006, cuando el metro cuadrado llegó a rozar los 2.900euros, la caída ha sido cercana al 60%. Acierre de 2014, el precio de la vivienda de segunda manose movía en torno a 1.218 €, según datos de idealista.

“Y es muy probable que los precios reales sean incluso más bajos",explica Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores. "Hay que tener en cuenta que estamos hablando de precios de oferta. Normalmente se negocia el precio a la baja, con lo que el metro cuadrado será, sin duda, más barato de lo que reflejan los datos”, añade.

Esos precios sitúan a Villaverde como el distrito más barato de Madrid para comprar casa, aunque, tal y como recuerda Smerdou, “siempre lo ha sido.Desde hace mucho tiempo apenas se construye vivienda nueva allí. De hecho, eneste distrito la protagonista es la vivienda de segunda mano, en especial pisos en manos de los bancos, de muy mala calidad y con unos precios muy bajos”. Hay que recordar que, en el caso de laVivienda Protegida de Precio Básico (VPPB), el precio máximo que fija la ley en Madrid es de1.940,48 euros, un precio significativamente por encima del precio medio de la vivienda usada, si biendesde InmoGlaciar aseguran que se construirán viviendas por debajo de este precio.

Del norte al sur como una mancha de aceite

Hace dos años, según datos de Foro Consultores, apenas había 200 viviendas nuevas a la venta. En la actualidad, de acuerdo conel último informe de suelo de Knight Frank, apenas existen 175 unidades, lo que apenas representa el 5% sobre un total de 3.500 viviendas nuevas en stock disponibles actualmente en Madrid capital.

De ahí la importancia de una operación de este calado, porque permitirá poner en el mercado, en el plazo de cuatro años, más de un millar de viviendas. “La venta de suelo de Sepes es muy relevante ya que, hasta ahora, las operaciones residenciales se habían concentrado en el norte de la ciudad. Lo que demuestra esta transacción es que es una consecuencia lógica de la reactivación del mercado. La mancha de aceite que se va extendiendo por toda la capital", apunta Smerdou. Y añade: "Además, la operación se produce en una de las zonas menos favorecidas de la capital, con una importante demanda retenida de vivienda nueva que no ha podido acceder a ella en los últimos años".

Villaverde será el escenario de la macrooperación de VPO más importante de toda la capital

Por otro lado, según señala Pablo Méndez, "en el norte de Madrid empiezan a no quedar grandes bolsas de suelo. Hoy en día, además de Valdebebas, donde se podían comprar grandes bolsas de suelo en Madrid eran Villaverde y los terrenos de la Operación Campamento". Además, añade Smerdou, "hay una importante presión compradora en el norte de Madrid, donde empieza a escasear el producto y donde empiezan a verse incrementos de precios, lo que está provocando que se empiecea buscar suelo en otros ámbitos".

Además, se trata de una operación que encaja dentro de la política de los fondos de inversión, que buscan transacciones de una determinada envergadura, como la que acaba de cerrar en Villaverde –50 millones de euros, sin incluir impuestos–o como la que podría salir adelante en Valdebebas por unos 70 millones de euros, que es la cantidad que Grupo Ibosa quiere poner sobre la mesa de la Junta de Compensación de la mano de un fondo de inversión. "Los fondos quieren meter mucho dinero en una sola inversión, no les interesa meterse en operaciones pequeñas", concluye Smerdou.

Sobre el posible impacto que en el mercado y en las zonas vecinas pueda tener un desarrollo de este calado, el consejero delegado de Foro Consultores lo tiene claro. "No creo que tengaun importante impacto en cuanto a precios en los barrios vecinos como el Pau de Vallecas, puesto que apenas queda stock. Además, el perfil del comprador de vivienda en un barrio u otro no es el mismo".