Cuando el problema no es una hipoteca al 100%, sino que ésta sea de calidad

El debate vuelve a estar sobre la mesa. ¿Por qué la banca sigue concediendo hipotecas por el 100%? ¿No ha sido éste uno de los problemas de la situación actual por la que atraviesa el sector financiero?

Desde hace algo más de año y medio, las entidades financieras españolas han recuperado una de las prácticas que contribuyó a inflar la burbuja inmobiliaria y a generar gran parte de los problemas por los que atraviesa en estos momentos el sector: hipotecas por el 100% y con plazos de amortización de hasta 40 años, aunque con un pequeño matiz respecto a los años del boom: se trata de productos reservados sólo para quien decide comprar un inmueble de su propiedad.

En cualquier caso, ¿no hemos aprendido la lección? ¿Vuelve a caer la banca en los mismos errores del pasado? ¿Es necesario establecer límites para poder evitarlos?

“El pinchazo de la burbuja inmobiliaria ha puesto sobre la mesa fallos en la concesión de hipotecas muy fuertes", comentan fuentes del mercado a El Confidencial que prefieren permanecer en el anonimato. 

Recientemente Moody’s publicaba un informe en el que señalaba que, tras analizar 890.000 préstamos hipotecarios, los que mayor probabilidad tenían de incurrir en impago -uno de cada 20- eran aquellos con un Loan to Value (LTV) -porcentaje que las entidades financieras prestan sobre el valor de tasación del inmueble- superior al 80%. Por detrás se encontraban las hipotecas con más de 30 días de retraso en el pago, las que fueron concedidas a extranjeros residentes en España, por brókers hipotecarios y para segundas residencias. 

"Esto no es realmente así. El problema es que en España se concedieron productos que concentraban todos esos factores de riesgo a la vez y la consecuencia, cuando la burbuja y la crisis estalló, fue una elevada morosidad para el sector financiero y una situación de negative equity para cientos de hipotecados. A día de hoy son miles los españoles que deben más dinero al banco de lo que vale hoy en día su casa", explica una de estas fuentes.

¿Cómo evitar los errores del pasado? 

Los expertos consultados por este diario piden al sector financiero que recupere el sentido común en la concesión de hipotecas. "Es necesaria una adecuada distribución del LTV en las carteras hipotecarias de los bancos. No puede ser que la mayoría sean al 100%, como ha sucedido en plena burbuja del ladrillo", se lamenta uno de ellos.

En España, las entidades financieras han endurecido sensiblemente las condiciones para acceder a una hipoteca en los últimos dos años, tal y como puede apreciarse en el gráfico del Banco de España extraído de la última encuesta del organismo supervisor sobre los préstamos bancarios -octubre de 2011-. En dicho gráfico se tienen en cuenta cómo han ido variando de los criterios de aprobación en los créditos a las familias que quieren comprarse un inmueble. Como puede observarse, las entidades españolas que participaron en la encuesta muestran cómo los criterios son incluso más duros que en el resto de Europa y cómo la previsión es que sigan endureciéndose. 

De hecho, las mayores exigencias han tenido un impacto directo sobre el mercado hipotecario. La concesión de hipotecas se encuentra en mínimos desde 2003, según los últimos datos del INE correspondientes a octubre. El número de hipotecas constituidas sobre viviendas cayó un 43,6% en octubre en relación a igual mes de 2010, hasta situarse en 22.193, la cifra más baja de toda la serie histórica, iniciada en 2003.

No sólo dieron menos hipotecas, sino que las que concedieron fueron mucho más caras. El tipo de interés medio fue del 4,33%, un 15,8% por encima del de octubre de 2010. 

A pesar de todo lo anterior y como vienen denunciando desde hace meses promotores, agencias y otros expertos del mercado inmobiliario, los bancos españoles están utilizando una doble vara de medir a la hora de conceder hipotecas, rechazando algunas operaciones de clientes con un perfil de riesgo muy bajo -nóminas y sueldos fijos y con un 20% ahorrado del inmueble- y dando luz verde a otras con ese mismo perfil de cliente pero en peores condiciones -100% sobre el valor de tasación, mayor importe del préstamo y plazos más largos...- y para inmuebles de su propiedad.  

Ante esta tesitura y ante la intención de los organismos internacionales de que una crisis hipotecaria como la actual no vuelva a poner en riesgo los cimientos de la economía a escala mundial, son varios los pasos que se han dado hasta la fecha para que el sector financiero conceda de una vez por todas hipotecas de calidad. 

El Financial Stability Borad (FSB), organismo del G-20 del que forman parte los bancos centrales de los principales países del mundo, ha sido el encargado de coordinar y definir cuáles deben ser los criterios de calidad de cualquier hipoteca no sólo en España, sino a nivel mundial.

En Europa, estos estándares se plasmarán bajo una directiva europea que pretende, entre otros objetivos, prohibir la concesión de hipotecas a quienes carezcan de capacidad para devolver el crédito basándose, entre otros aspectos, en la evaluación de la solvencia del consumidor. En España, según los expertos, esta directiva se aplicará previsiblemente bajo la apariencia de una circular del Banco de España, encargado de velar por su cumplimiento. Si bien, conviene recordar que la Circular 3/2010 -Anejo IX "Análisis y Cobertura de Riesgos", ya hacía referencia, en esencia, a los mismos principios que propugna el FSB (especialmente relevantes de las páginas 15 a 18). 

Estados Unidos va un paso por delante del resto de Europa, y los principios propuestos por el FSB ya se están implementando en la práctica a través de la Dodd Frank Act aprobada en 2010, que en caso de las prácticas de concesión de préstamos establece lo que es una hipoteca de calidad (Qualified Residential Mortgage).

En busca de la hipoteca de calidad

Las directrices marcadas por el FSB, encaminadas a la concesión de hipotecas de calidad, se resumen en siete puntos:

1. Verificación efectiva de los ingresos del cliente. No basta con comprobarlos sino que es necesario que la entidad contraste la documentación aportada y la valide a través de verificaciones, consultas a terceros y acceso a ficheros de crédito que aporten información tanto de la capacidad de pago como del comportamiento histórico de pago. 

2. Capacidad de pago razonable. El FSB va allá del tradicional ratio de endeudamiento. Es necesario analizar los ingresos del cliente, su patrimonio, otras deudas, gastos corrientes, así como cualquier otro factor que pueda limitar la capacidad de atender el pago de las cuotas comprometidas. Teniendo en cuenta, incluso, las caídas de ingresos futuras.

3. Ratios de LTV adecuados. El porcentaje del préstamo sobre el valor del inmueble debe ser apropiado. El FSB asegura que no es necesario que se limite el LTV de los préstamos si los estándares de financiación son lo suficientemente prudentes. No obstante, asegura que las instituciones competentes deben asegurarse de que los criterios no se relajan en épocas de boom inmobiliario. 

"Limitar el Loan to Value no es la solución ya que sin él quedarían fuera del acceso a la vivienda cientos de españoles, dado que implicaría que el comprador tuviera ahorrado un porcentaje significativo para poder acceder al crédito", comenta una de las fuentes consultadas. "Establecer límites no es la mejor manera".

4. Gestión efectiva de la garantía (vivienda). En muchos países son tasadoras independientes las que realizan la valoración del inmueble. El FSB recomienda a los departamentos de riesgo de las entidades que valoren y comprueben adecuadamente las valoraciones realizadas. 

En pleno boom inmobiliario se acusó al sector de la tasación en España en connivencia con el sector financiero de haber inflado las tasaciones de las viviendas.  

5. Uso prudente del seguro hipotecario. Éste no debe ser un sustituto de las prácticas de análisis comentadas, pero el FSB recomienda que se pueda utilizar para incrementar el importe del préstamo. Esto es, cuando un préstamo reúna las condiciones antes señaladas, que el LTV pueda ampliarse. 

Este tipo de seguros permitirían a las entidades protegerse, por ejemplo, ante pérdidas de valor del activo como ha sucedido con el pinchazo de la burbuja inmobiliaria en España. 

"El problema en España ha sido que los bancos no consideraban necesarios este tipo de productos porque la mentalidad imperante era que si la vivienda siempre sube, no era necesario cubrirse ante pérdidas de valor del activo", añade uno de los expertos consultados. "Antes no se perdía dinero con el crédito hipotecario. Ni siquiera en la crisis de los 90, en los que el sector financiero, al no existir el riesgo promotor como ahora, se enfrentó a un problema de mora, pero no de pérdidas. Con este tipo de seguros, los bancos se asegurarían de que aunque les afecte el ciclo económico, no les estalle, como ha sucedido". 

6. Un marco de implementación adecuado. Este punto está dirigido principalmente a los supervisores del sector financiero. Se insta a que la regulación pueda controlar cualquier desviación o exceso que pueda surgir en períodos expansivos. De tal manera que supervisen las prácticas de los bancos para que sean más conservadores en estos períodos y no se dejen llevar por la euforia. 

7. Herramientas y poderes de supervisión efectivos. Por último, este criterio se refiere a la capacidad de las entidades para recopilar información que les permita entender los criterios aplicados y anticiparse a posibles situaciones problemáticas, así como poder suficiente para asegurarse que las entidades cumplen las normas establecidas. 

Incentivar a quien lo hace bien

Los expertos consultados por este diario valoran positivamente todas estas medidas, aunque consideran necesarios incentivos "cuando se hacen las cosas bien. En España, en los momentos de expansión, el que lo ha hecho mal ha ganado mucho dinero y el que lo ha hecho bien no. Al contrario, quien no se ha aprovechado de la situación era un pringado. Por eso, sería conveniente que de alguna manera se incentivase al sector que no comete excesos ya sea vía provisiones, vía capital".

"Sucede lo mismo con la dación en pago, a lo que el FSB se opone ya que este sistema no beneficia al que paga religiosamente cada mes su hipoteca, sino al que no paga. Es necesario trabajar en mecanismos de refinanciación y en la transparencia de la banca, evitando que haya abusos, pero es fundamental que la gente pague sus deudas".