Los diez mandamientos del buen tasador: "No pertenecerás a ningún banco o caja"

Están en el punto de mira por el papel que jugaron en la burbuja inmobiliaria. Han sido acusadas de haber inflado las tasaciones en pleno 'boom' y de continuar haciéndolo en pleno pinchazo del 'ladrillo. Las dudas en torno a la transparencia e independencia de las tasadoras respecto a bancos y cajas planea sobre el sector. 

No en vano, de las 58 entidades homologadas por el Banco de España -Aguirre Newman conseguía recientemente luz verde para tasar por parte del organismo supervisor- una docena están participadas por entidades financieras, fundamentalmente cajas de ahorros. 

Sólo dos tienen detrás a un banco: Sivasa, del Banco Santander y Tasaciones Hipotecarias de BNP Real Estate, consultora inmobiliaria filial de BNP Paribas que, por otra parte, no tiene negocio hipotecario en España. El resto, están bajo el control de las cajas como muestra el cuadro adjunto. 

Los partidos políticos, como CiU y PP, planteaban en sus programas electorales medidas la necesidad de una reforma del sector encaminada, precisamente a reforzar una independencia que también ha quedado en evidencia después de que la Comisión Nacional de la Competencia (CNC) abriera a finales de septiembre un expediente sancionador a la patronal del sector por su mala praxis. 

En concreto, el organismo investiga a la patronal del sector, ATASA,  por la posible fijación de precios, de forma directa o indirecta, o de condiciones comerciales o de servicio.

El Confidencial ha hablado con varios expertos del sector para determinar en qué camino se debería avanzar para que su independencia y buena praxis no vuelva a estar en entredicho. 

Éste es el decálogo o los diez mandamientos que deberían regir el funcionamiento del sector.

1.- "Ninguna entidad financiera debería participar en una tasadora”, comenta uno de las fuentes consultadas. “¿Qué interés tiene una entidad en ser accionista de una tasadora?”, se pregunta. “El único que veo es el de participar en los beneficios que ella misma genera". Como se ha comentado, una docena de tasadoras están participadas por algún banco o caja, principalmente cajas de ahorros. Los expertos consideran que las entidades deberían informar a los clientes de que participa en el accionariado de la tasadora que va a realizar la tasación del inmueble.

2.- No tasar para empresas del grupo ni directa ni indirectamente. El Real Decreto 775/1997 de 30 de mayo, sobre el Régimen Jurídico de Homologación de los Servicios y Sociedades de Tasación recoge las incompatibilidades de los servicios de tasación: “las sociedades de tasación no podrán valorar bienes, empresas o patrimonios propiedad de personas físicas o jurídicas con las que no puedan razonablemente mantener una posición de independencia en menoscabo de la objetividad de la tasación. Deberán abstenerse de valorar los bienes, empresas o patrimonios propiedad de la propia sociedad de tasación o de sociedades que pertenezcan a su mismo grupo, de sus accionistas, si participan directa o indirectamente en su capital social o dispongan, en virtud de acuerdos celebrados con otros accionistas, de derechos de voto en un porcentaje superior al 10 %, de sus administradores, directivos o asimilados, de los familiares de las personas citadas anteriormente hasta el segundo grado de consanguinidad o afinidad... "Aunque las tasadoras participadas por bancos o cajas no estén tasando bienes o propiedades de su propiedad, son las entidades quienes les facilitan los clientes". 

3.- No facturar al banco sino al particular. Está relacionado con los dos anteriores. Los expertos consultados abogan por eliminar el rappel o comisión que las entidades cobran a las tasadoras por las tasaciones encargadas. O lo que es lo mismo, que las entidades financieras no tengan ingresos procedentes de las tasadoras ya que dicho coste, según los expertos, los acaba asumiendo el cliente final. “Es, cuando menos, una vinculación rara entre la entidad financiera y la tasadora”.

4.- Selección aleatoria de los tasadores o la tasadora por parte de la entidad financiera. A día de hoy, además de estar homologadas por el Banco de España, algunas entidades financieras trabajan con un pool de tasadoras homologadas por la propia entidad. "No es buena la exclusividad. ¿Por qué las entidades no quieren trabajar con entidades homologadas por el Banco de España?”, se pregunta una de las fuentes consultadas. “Si no trabajan con ellas porque consideran que no hacen bien su trabajo,¿ por qué el Banco de España las homologa?”, se pregunta. En esta misma línea, otro experto plantea la posibilidad de que sea el cliente quien, libremente, escoja la tasadora con la que prefiere trabajar. "Muchas veces todo el proceso de compra-venta de vivienda está direccionado por las propias entidades. Te obligan a entrar en un proceso en el que ellas imponen la tasadora, la gestoría, el notario... y no debería ser así", comenta otro. 

5.- La buena praxis del sector aboga por tarifas proporcionales al esfuerzo y a la responsabilidad asumida por el tasador, en lugar de en relación al valor tasado.

6- La existencia en el Banco de España de un registro, ya sea público o privado de las solicitudes de tasación y pretasación ligadas a la identificación registral o catastral de un inmueble. El objetivo, que el organismo regulador pueda verificar el número de tasaciones realizadas sobre un mismo activo, por ejemplo, en menos de seis meses,

7. No utilizar tasadoras interpuestas. ¿Qué significa esto? "Evitar que, por ejemplo, dos tasadoras participadas ambas por un banco o una caja, se pongan de acuerdo para pasarse tasaciones", comenta uno de los expertos consultados. 

8.- Asegurar la independencia entre el tasador y la sociedad de tasación de tal manera que el primero separe su función de tasador de la de control de la tasación.  "El controlador ha sido tasador y su función es controlar que las tasaciones de sus compañeros están bien hecha, así como asignar tasaciones. Si el controlador es al mismo tiempo tasador puede plantearse un conflicto de intereses e incurrirse en mala praxis, como asignar las mejores tasaciones a un compañero a cambio de un favor similar por otro compañero que también tasa, controla y asigna", comenta una de las fuentes. 

9.- Algunas tasadoras abogan porque cada una de ellas disponga de bases de datos y testigos propios. Esto permitiría a las tasadoras validar y contrastar cualquier dato que entre en el sistema. 

10.- Estos nueve mandamientos se pueden resumir en uno: la existencia de un código ético por encima de la regulación que permita una mejor autorregulación del sector de la tasación tal y como sucede en el modelo anglosajón.