La cara oculta de los 'booms' inmobiliarios: son dañinos incluso si no estalla la burbuja

Este octubre, la venta de vivienda en EEUU alcanzó su máximo nivel desde 2006. La inversión en el sector inmobiliario residencial de China fue un 14% mayor que en el mismo mes el año pasado. En todo el mundo, muchos mercados inmobiliarios no se han visto afectados por la inmensa recesión económica, ayudados por unos tipos de interés bajos.

A corto plazo, dicha inversión supone un estímulo para la actividad económica en un año donde las cifras globales han colapsado. Pero hay inconvenientes importantes. Se sabe de sobra que los 'booms' inmobiliarios pueden presentar un riesgo a largo plazo para la estabilidad financiera, pero cada vez más investigaciones sugieren que, incluso sin estallido de la burbuja, el repunte en precios e inversión puede tener un efecto perjudicial para la productividad.

Hay nuevas pruebas desde el Banco de Pagos Internacionales, en concreto un informe del economista Sebastian Doerr, que muestra que, entre las empresas estadounidenses que cotizan en bolsa, aquellas con un mayor porcentaje de activos inmobiliarios son reiteradamente menos productivas que sus homólogas en la industria.

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Ese hecho aislado no sería un problema. Tales compañías son siempre más productivas que otras. Pero unos precios inmobiliarios en alza se lo ponen más fácil a las empresas que poseen bienes inmobiliarios para acceder a financiación por su creciente garantía, por lo que los 'booms' plurianuales en los precios de la propiedad agravan el problema.

Si observamos los datos de EEUU desde 1993 a 2008, el capital se reasignaba a los retrasos productivos a lo largo del tiempo, empeorando la situación global de la economía. Por cada aumento del 10% en los precios inmobiliarios, una industria registraba una caída relativa del 0,6% en la productividad total de los factores debido al efecto de la distribución desigual de capital.

Muchas de las investigaciones que sugieren impactos similares se centran en China, mostrando que el especialmente extremo 'boom' inmobiliario del país ya está afectando a la productividad y al funcionamiento eficaz de la economía. Un informe muestra que los costes de endeudamiento son más altos para las empresas manufactureras en zonas donde las burbujas inmobiliarias son especialmente grandes.

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Esta clase de descubrimientos, que no han trascendido al debate de los legisladores, podrían tener una gran repercusión en la forma en la que los reguladores y los economistas piensan acerca de los precios de la vivienda y la inversión inmobiliaria.

Si la visión dominante vira hacia la idea de que las burbujas inmobiliarias provocan una asignación de capital tan inadecuada que se convierte en un lastre para la productividad, las políticas relativas a los mercados y, en general, al sector inmobiliario podrían cambiar sustancialmente. Vale la pena seguir la pista a las nuevas investigaciones en esta área.