La inversión de oficinas en España el año pasado retrocedió al nivel de 2003
La crudeza del bust inmobiliario global, especialmente en los países donde el boom fue más acusado, ha impactado de lleno al segmento residencial. Pero no sólo.
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La crudeza del bust inmobiliario global, especialmente en los países donde el boom fue más acusado, ha impactado de lleno al segmento residencial. Pero no sólo. El segmento de oficinas también se ha visto perjudicado. El reciente informe de la consultora inmobiliaria Knight Frank sobre el mercado de oficinas en Europa, pone de manifiesto un mayor ajuste de precios. Según KF, la inversión internacional vuelve a las mejores plazas de Europa, aprovechando la importante corrección de precios y en búsqueda de contratos de larga duración e inquilinos de máxima solvencia, para así tener una rentabilidad garantizada durante todo el período de la crisis.
El año 2008 ha venido marcado por un importante descenso en la superficie contratada (aproximadamente en un 40% menos) como consecuencia de la coyuntura económica actual y la obligación de las compañías a reducir costes. Se ha visto una escasez de demanda de superficies por encima de los 5.000 m² y de demanda de la Administración Pública, sector habitualmente clave en la contratación total anual. Muchas empresas han puesto su imagen y representatividad en segundo plano, dando prioridad a una renta más económica, como ocurrió en el período 2001-2004, después de la caída del sector puntocom.
Del lado de la oferta, la ciudad de Madrid ha apreciado un ascenso en la oferta disponible, llegando a un 8% sobre el total de 12 millones de m2, sobre todo en las zonas periféricas o mal comunicadas. Asimismo destacamos que la superficie desocupada en la zona prime de Madrid no llega al 2%, haciendo que empresas que quieran estar en este área se vean obligadas a contratar en zonas descentralizadas. Está previsto que salgan unos 380.000 m² en 2009, aproximadamente un 20% más que en 2008, la gran parte especulativa al no estar comprometida con demandantes concretos, hecho que producirá una subida de la tasa de disponibilidad.
Se prevé una corrección adicional de precios del 15% en 2009
Del de la demanda, el año 2008 anotó un descenso en aproximadamente un 30% en comparación con el ejercicio anterior, sobre todo de grandes superficies. Las compañías optaron por analizar la situación de sus empresas y realizar todos los ajustes posibles. La estrategia de ahorro de costes está provocando que, mientras algunas empresas han decidido permanecer en sus instalaciones actuales para no afrontar los gastos implícitos de traslado, otras prefieren reubicarse en edificios con niveles de renta más bajos. Algunas zonas secundarias pero bien comunicadas, como Julián Camarillo y Avenida de Manoteras, han visto una reactivación de la demanda al ofrecer edificios de calidad y precios muy inferiores al centro de Madrid. Los sectores de mayor actividad han sido el sector de la consultoría, los despachos de abogados, la Administración pública (aunque con volumen menor que otros ejercicios), el sector industrial, energético y el sector de la banca.
El aumento de la oferta y el descenso de la demanda han hecho que los precios hayan caído, tanto en alquiler como en venta, sobre todo en las zonas periféricas. Sólo los mejores inmuebles o las mejores zonas han podido mantener sus niveles. Los propietarios se ven obligados a conceder mayor margen de negociación, no sólo en cuanto a precio, sino también en cuanto a incentivos: el mercado de arrendamiento ha visto, por ejemplo, un incremento en los períodos de carencia de renta concedidos en el proceso de la negociación, a la vez que el mercado de venta a usuario ha notado una mayor flexibilidad en las formas y plazos de pago. Knight Frank prevé que el año 2009 anote una corrección adicional de precios en hasta un 15%.
Inversión en España: descontando la ciudad financiera del Santander, a nivel de 2003
El ejercicio 2008 se cerró con un volumen aproximado de 3.400MM. €, un 12% superior al ejercicio pasado. No obstante, si descontamos la operación de sale & leaseback de la ciudad financiera del Banco Santander en Boadilla del Monte, el volumen total sería de 1.500MM. €, volumen comparable con las cifras vividas en el 2003, antes del boom inmobiliario.
Los inversores siguen con gran interés, aunque expectantes ante un ajuste aún mayor de precios todavía por llegar. El volumen medio por transacción bajó sensiblemente en 2008, situándose entre los 20-30 millones, y el producto más demandado es aquel que dispone de una financiación existente, con contratos largos de alquiler, rentabilidad por encima del 6% e inquilinos con máxima solvencia. Todavía debemos esperar los efectos de los recortes en los tipos de interés y la bajada del Euribor, que esperemos provoquen una reactivación de las transacciones de inversión. A partir del último trimestre del año, y debido a la corrección de precios que se ha producido, notamos que el inversor internacional ha empezado a mostrar interés de nuevo por España, considerando que el país ha comenzado a ser competitivo de nuevo en Europa.
El mercado acusa una carencia de oferta de calidad y unas expectativas del comprador no satisfechas, lo cual provoca que sigamos con un distanciamiento marcado entre oferta y demanda y, por lo tanto, un reducido número de operaciones llevadas a cabo. El inversor sigue a la espera de que los propietarios de aquellos inmuebles mejor ubicados se vean obligados a ajustar todavía más los precios, considerando que muchos de estos inmuebles pertenecen a entidades que están pasando por momentos difíciles.
En 2008 se apreció una importante ralentización en el mercado de inversión. Los motivos de este descenso han sido la difícil obtención de financiación, la desconfianza sobre la evolución de la economía global y la incertidumbre sobre el futuro de la tasa de desocupación y los niveles de renta. Estos factores han provocado un aumento de la tasa de rentabilidad inicial exigida por los inversores que, dentro de la M-30, alcanzó el 6% en el último trimestre del año. Pensamos que las rentabilidades de los mejores inmuebles con los inquilinos más solventes se mantengan en estos niveles, mientras, para el producto periférico o con contratos más precarios de arrendamiento, prevemos una corrección aún mayor a lo largo de este año.
El inversor protagonista ha sido el inversor nacional y en cuanto al perfil, destacamos las compañías aseguradoras, mutualidades y las family office. La modalidad más frecuente ha sido las operaciones de sale & leaseback, que han protagonizado el 80% del mercado, debido a que estas operaciones ofrecen mayor seguridad al inversor.
Panorama internacional: Lehman Brothers, un antes y un después
A nivel internacional, la inversión total terciaria en 2.008 bajó aproximadamente un 60% respecto al año anterior, sumando unos 115.000 MM € en Europa y 280.000 MM € en todo el mundo. La falta de liquidez en el mercado y las complicaciones para conseguir financiación hicieron que además, el volumen medio por transacción bajara sensiblemente.
Aquellos propietarios con necesidad de desinvertir, se vieron obligados a bajar sus precios haciendo que, en ciudades como Londres, las rentabilidades en zona prime subieron en hasta 125 puntos básicos, situándose en torno al 7% en diciembre.
La especulación y la promoción de edificios nuevos bajó radicalmente y el inversor buscó oportunidades más seguras y con ingresos inmediatos.Ni siguiera la bajada de los tipos del último trimestre pudo hacer que el mercado de inversión se reactivase y el cuarto trimestre – tradicionalmente el más fuerte – apuntó una caída del 30% sobre el trimestre anterior.
La caída de Lehman Brothers en septiembre produjo un “antes y un después”; la confianza del inversor bajó aún más y muchos inversores solventes prefirieron esperar a que los mercados se estabilizaran. Los inversores se volvieron aún más cautos, invirtiendo en edificios con los mejores inquilinos, en zonas Prime y exigiendo contratos de arrendamiento de más larga duración.
En 2009 vuelven las oportunidades
Como previsión para 2009, KF prevé un incremento inmediato de operaciones de inversión en Londres debido a las más altas rentabilidades de Europa y la fortaleza del Euro frente a la Libra Esterlina. Los largos contratos de arrendamiento en Reino Unido (media de 10-15 años) y la mayor protección hacia el propietario, hacen que este mercado sea atractivo en épocas de crisis.
El mercado parisino será también un lugar clave de inversión ya que, finalmente, las rentabilidades han subido al 6% en zona prime y el mercado arrendaticio está mostrándose más resistente que otros mercados europeos.
El volumen medio por transacción seguirá bajando durante, por lo menos, algunos meses más, ya que el comprador prefiere invertir su liquidez en varios edificios y no en uno de mayor volumen de inversión, diversificando así su riesgo. La bajada en las rentabilidades de los depósitos en efectivo y la incertidumbre de las bolsas, harán que el inversor privado vuelva a la inmobiliaria. Los propietarios premiarán a aquellos que compren con fondos propios, ante otros que se financien, por miedo a que éstos no sean capaces de finalizar la transacción.
En algunas ciudades, 2009 ofrecerá oportunidades de inversión que no se han visto en décadas: en Londres y París las rentabilidades medias se encuentran hasta 150 puntos básicos por encima de la media de los últimos 30 años. Las rentas bajarán en todas las ciudades europeas, por lo que el inversor debe sólo invertir en edificios 100% alquilados, en las mejores plazas y con inquilinos solventes.
La crudeza del bust inmobiliario global, especialmente en los países donde el boom fue más acusado, ha impactado de lleno al segmento residencial. Pero no sólo. El segmento de oficinas también se ha visto perjudicado. El reciente informe de la consultora inmobiliaria Knight Frank sobre el mercado de oficinas en Europa, pone de manifiesto un mayor ajuste de precios. Según KF, la inversión internacional vuelve a las mejores plazas de Europa, aprovechando la importante corrección de precios y en búsqueda de contratos de larga duración e inquilinos de máxima solvencia, para así tener una rentabilidad garantizada durante todo el período de la crisis.