Mangeant y Prieto (Knight Frank): “Ahora trabajamos casi en exclusiva con los bancos”

“Ahora trabajamos casi en exclusiva con los bancos. Son los nuevos actores del mercado”, afirman Frédéric Mangeant y Alberto Prieto, socios propietarios de la consultora inmobiliaria internacional Knight Frank. En los quince años que Mangeant lleva como director general de la firma en España, ha sido testigo del devenir del sector inmobiliario en nuestro país. Desde la primera vez que El Confidencial le entrevistó hasta hoy, “el mercado español ha sufrido un cambio drástico”, confirma.

Prieto, que como director de suelo y residencial de la compañía ha protagonizado algunas de las operaciones del sector, reconoce la severidad ajuste que sufre el sector, y cómo pasa factura a las consultoras: “Esto no es una bajada, es una caída en picado. Como cualquier empresa, especialmente del sector inmobiliario, sufrimos la dureza de la situación [la actividad ha descendido un en torno a un 30%] y como tantas otras, estamos haciendo reajustes importantes, como reorientación de alguna parte del negocio, contención de costes, reducciones de plantilla, etc”.

Del lado positivo, la firma hace hincapié en sus fortalezas: “Ni cotizamos en bolsa, ni tenemos un solo crédito corporativo ni hemos pedido ninguna ampliación de capital. Lo bueno es que en 2009 los deberes ya están hechos (el año acaba en abril) en cuanto a reducción de costes. Además, somos una empresa multidisciplinar, tenemos un nivel de seniority bastante alto (gente con más de 10 años de experiencia), cuota de mercado y negocio recurrente: centros comerciales en gestión, oficinas en administración. Por eso no tenemos ese tipo de pánico de quien depende cien por cien de la transacción”, afirma Mangeant. 

“Si Nozaleda va a concurso, sería el primer inmobiliario de verdad en caer”

Ahora bien, nadie mejor que una firma con presencia internacional para constatar lo delicado del mercado inmobiliario a nivel global y para comparar nuestro país con el resto: “Todos los países están sufriendo, y España se encuentra entre los países que más sufren desde el año pasado. Este país es un problema en sí mismo por la amplitud de su mercado”.

En los últimos meses, los actores del sector inmobiliario han visto cómo desaparecían grandes inmobiliarias cotizadas, caso de Martinsa-Fadesa, y cómo otras pasaban a manos de las entidades financieras acreedoras de sus principales accionistas, como Colonial y, más recientemente, Metrovacesa. “El número de clientes se está reduciendo, el mercado se está estrechando. Un ejemplo es Nozar, que se encuentra estos días en la cuerda floja”, constatan. Al respecto, estos directivos afirman que “si Nozaleda va a concurso, sería el primer inmobiliario de verdad en caer. Es bastante respetado dentro del sector”.

Con los bancos como grandes actores, Knight Frank se ha reorientado hacia ellos “no sólo en cuanto a ventas, sino también en servicio de consultoría”. Para ello, los consultores hacen una llamada al entendimiento: “Si los grandes agentes no saben trabajar juntos, puede haber un problema bastante grave, porque los equipos de rescate de la banca proceden del sector inmobiliario. Los bancos también necesitan aprender a trabajar con las consultoras porque operan con otro tipo de producto, no sólo el residencial”, advierten. En cualquier caso, desde Knight Frank afirman que “suerte que tenemos grandes entidades capaces de absorber todo esto”.

“¿Qué valor le van a dar a los activos no estratégicos? Podrían estar desfasados”

Respecto al panorama inmobiliario actual, Mangeant y Prieto consideran que hacen falta cuatro ó cinco meses para que la situación se aclare. Las incógnitas que se plantean no son desdeñables: “Hay que ver cómo se va a gestionar todo esto, ver qué pasa con los activos no estratégicos. ¿Qué valor le van a dar? porque pudieran estar desfasados de cara al mercado. Por ejemplo: el suelo puede que no se recupere hasta dentro de 7 u 8 años. Además, en los próximos ejercicios las rentas van a bajar. Todavía no hemos visto nada en cuanto a reajuste de precios”, aseveran.

Precisamente, el espinoso asunto de las valoraciones de los activos por parte de consultoras inmobiliarias internacionales bajo criterios RICS y de las tasaciones por parte de las tasadoras, es uno de los más controvertidos durante el alza del boom inmobiliario, pero también en el descenso. “Ahora no hay operaciones, se está negociando por debajo de la hipoteca. Al final el -30% es el precio de mercado. Y ya llevamos un año con el -30%”insiste Mangeant. “En Londres ya están en esas bajadas. Llevamos 18 meses de retraso en el ajuste, también en lo que respecta a las medidas gubernamentales. Y hace sólo 12 meses Zapatero prometía pleno empleo”. A medio plazo, la consultora prevé que el patrimonio de los que fueran grandes saldrá a la luz, por lo que pronostica compras en el horizonte.