Las desinversiones de El Corte Inglés: otra señal de una transformación que se acelera

Los planes de desinversión de inmuebles que maneja El Corte Inglés son, del mismo modo que el ERE planteado hace escasos días, las últimas maniobras en la transformación de una compañía que ha visto a lo largo de los últimos años cómo las tendencias del mercado amenazaban con dejarla en posición de fuera de juego. Para hacer frente a esa situación, el grupo ha encargado estudiar la venta de algunos activos preciados, aunque desligados del uso comercial, ubicados en zonas de elevado interés comercial, como el área de Nuevos Ministerios, en Madrid.

Detrás de este movimiento priman las necesidades de El Corte Inglés de aliviar la elevada deuda que le atosiga, agravada por el débil desempeño del negocio en 2020. Pero puede detectarse, igualmente, el inicio de un proceso de adaptación a la nueva realidad del negocio del que la empresa presidida por Marta Álvarez es sólo uno de los actores implicados y que, presumiblemente, dejará una honda huella en el mercado inmobiliario español.

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No es ni mucho menos un movimiento novedoso, pues al fin y al cabo tiene su origen en la pujanza que desde hace años viene registrando el comercio online. Pero, sin duda, la crisis del coronavirus ha supuesto un estímulo que apunta a una intensificación del movimiento. Un informe de Bank of America del pasado mes de octubre calculaba que el 'shock' provocado por la pandemia había acelerado en unos cuatro años la penetración del comercio online a nivel global y auguraba que hasta un 40% de las ventas de moda se registrarán a través de canales digitales ya en 2025, lo que sin duda tendrá importantes implicaciones para los activos inmobiliarios ligados a la actividad comercial.

La pujanza del comercio online dejará una profunda huella en el mercado inmobiliario

Ya las está teniendo, de hecho, desde hace tiempo, a medida que algunas de las empresas más ágiles en su adaptación a este nuevo escenario han ido dando forma a una nueva estrategia comercial, basada en una reducción de su red de tiendas físicas, priorizando las ubicaciones principales y mejor adaptadas a las nuevas necesidades del comercio omnicanal y dejando de lado aquellas menos ajustadas a estos criterios.

Quizás sea Inditex la empresa que, en España, ha emprendido este camino de forma más decidida, lo que se ha traducido en el cierre en España de cerca de 250 tiendas en cuatro años -en términos netos- hasta el cierre del pasado ejercicio y la previsión de que estos números hayan seguido creciendo a lo largo de los últimos 12 meses, en un movimiento que debería extenderse a lo largo de los próximos años. Recientemente, la firma sueca H&M anunció un plan similar.

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El Corte Inglés, en cambio, no ha sido hasta ahora especialmente activo en esta transformación, aunque los recientes movimientos en sus centros de Linares y Guadalajara han servido como primeras pruebas de un proceso que ahora parece acelerarse. No faltan razones: la afluencia a los centros comerciales españoles a lo largo de 2020 se ha desplomado, obviamente, como resultado de las restricciones provocadas por la pandemia, pero también como continuación de las tendencias hacia la digitalización. Según cálculos de Euromonitor, las tasas de compras online en España pasarán de suponer un 5,38% en 2019 al 8% en 2024 y es previsible que segmentos como el de la moda vayan muy por delante en este movimiento.

Bank of America espera una caída de las rentas de los activos del retail del 20%

Esto conlleva inevitablemente una depreciación general de los activos inmobiliarios ligados a la actividad comercial, con una caída prevista de las rentas en Europa de hasta el 20% a lo largo del próximo lustro, aunque con una previsible distinción por localizaciones. Como observaba Bank of America, alrededor de un tercio de los centros comerciales europeos se ubican en zonas secundarias, lo que los sitúa en un elevado riesgo de obsolescencia o reutilización.

Precisamente, esa reutilización de los especios comerciales puede dar lugar a movimientos como el ejecutado por el propio El Corte Inglés en Guadalajara, al transformar su almacén de la localidad en un 'outlet'. Y una buena parte de los activos que puedan abandonar los grandes minoristas -especialmente aquellos ubicados en localizaciones periurbanas- podrían ser absorbidos por un sector logístico en expansión para satisfacer la demanda del comercio online. Precisamente, entre los inmuebles cuya venta estudia la compañía se encontrarían varios espacios dedicados a la logística.

Se trata por tanto de un proceso de calado que irá dando forma durante los próximos años a una nueva imagen del mercado inmobiliario comercial en las ciudades españolas. Un movimiento que dejará muchos perdedores, pero también ganadores, trazando una nueva frontera entre los distintos activos inmobiliarios que un día fueron la base de la actividad de los gigantes comerciales.