Mirabaud recomienda tomar posiciones en inmobiliarias tras tocar techo los tipos de interés

El sector inmobiliario europeo se está situando a la cabeza de los avances de las bolsas, y no es casualidad. Tras ser uno de los más rezagados del año hasta el último trimestre del año, en el mes de noviembre, Colonial, Merlin Properties y otras han registrado avances superiores a los dos dígitos (15%) y prosiguen con dicha tendencia en diciembre (+10%), lo que ha hecho que numerosas gestoras y bancos de inversión resalten su potencial, abogando Mirabaud por tomar posiciones tras tocar techo los tipos de interés.

Sonia Ruiz de Garibay, analista de Renta Variable española en Mirabaud Equity Research, resalta que la valoración de los activos y el mercado de inversión se han deteriorado en el año 2023, pero nos encontramos en el preludio de un cambio de tendencia por dos motivos. "De un lado, el fuerte impulso de los resultados empresariales durante todos los trimestres del año. Los REIT cotizados en España han registrado de forma recurrente sólidas tasas de crecimiento de doble dígito en muchos casos, apoyadas por métricas saludables para las distintas clases de activos. De otro, los mensajes de los bancos centrales previendo el fin de la tendencia de fuerte aumento de los tipos y la posibilidad de ver incluso algunos recortes durante 2024".

La analista se detiene en tres principales clases de activos que acumulan buenos resultados operativos. El retail puede considerarse el líder, puesto que las ventas de los inquilinos han seguido creciendo con solidez en el año, las afluencias han superado por fin los niveles previos a la pandemia, las tasas de esfuerzo siguen siendo cómodas en comparación con los países de la UE y las tasas de cobro siguen registrando niveles muy elevados. Por su parte, las oficinas han estado más polarizadas, con una clara preferencia por ubicaciones prime dada la escasez de activos adecuados en zonas CBD (center business district) y con una perspectiva de sostenibilidad muy marcada; mientras que la logística se ha mantenido resistente con altos niveles de ocupación durante todos los trimestres.

Así, sostiene que "los balances se han mantenido sólidos. Los REIT españoles han hecho sus deberes en términos de alargamiento de duraciones de la deuda, aumento de la exposición a la deuda a tipo fijo, contratación de coberturas para protegerse de la subida de los rendimientos y considerable aumento de los niveles de liquidez. En principio, todo apunta a que las necesidades adicionales de capital y/o el riesgo de quiebra no son riesgos que estén sobre la mesa".

El escenario invita al optimismo, pero con cautela, ya que hay algunos vientos en contra. "La rápida subida de los tipos de interés ha deteriorado el valor de los activos debido a la consideración de niveles de rendimientos más expansivos. Lamentablemente, el proceso no ha terminado y, para la publicación de los resultados anuales de 2023, esperamos todavía algo más de deterioro. Como aspecto positivo, consideramos que lo peor está llegando a su final, y que probablemente se produzca un cambio de tendencia para el segundo semestre de 2024".

Otro viento en contra para el sector inmobiliario ha sido el mercado de inversión. La incertidumbre sobre las valoraciones finales de los activos ha secado este mercado con una caída del 49% en España en lo que va de año. En las tres principales clases de activos, se han registrado fuertes descensos a lo largo del año, especialmente en logística y retail. Para Mirabaud, el mercado necesita un escenario de rentabilidad estable para comenzar a remontar.