La nueva vía judicial para aliviar la asfixia de los locales de los centros comerciales

El Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Murcia ha dictado una sentencia que puede suponer un importante precedente para los inquilinos de locales de centros comerciales en su pelea por aliviar la asfixia que suponen las rentas acordadas con sus caseros antes del estallido de la pandemia. El fallo, con fecha de 1 de septiembre de 2021, no solo impone al arrendador la supresión de la renta mínima garantizada, sustituyéndola por una cuota variable dependiente de las ventas, sino que también le obliga a revisar la renta y el pago de los gastos de mantenimiento de las zonas comunes, de abono mensual, vinculándolos a la misma referencia. Asimismo, suprime del contrato la cláusula de duración del tiempo de obligado cumplimiento, apartado presente en la práctica totalidad de estos acuerdos.

Con esta resolución, que aplica la denominada cláusula 'rebus sic stantibus', el juzgado introduce nuevos elementos que redistribuyen la carga que han debido soportar los inquilinos de este tipo de locales debido al covid, forzando a que el casero asuma una mayor proporción de pérdidas. Tal y como señala Manuela Sánchez Vilella, socia directora de Vilai Abogados, bufete que ha pilotado la demanda, estas son las grandes novedades del caso, dado que son muchas las reclamaciones contra centros comerciales de rebaja de la renta mínima garantizada que han tramitado ya los tribunales, pero no se desconoce que alguna hubiera ido más allá y hubiera impuesto la revisión de los gastos de mantenimiento y la eliminación de la cláusula de duración obligatoria.

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En el litigio analizado, el comercio demandante solicitaba ajustar el contrato de arrendamiento a las nuevas circunstancias derivadas de la pandemia a través de la 'cláusula rebus'. En su caso no solo concurría la caída de las ventas general fruto de las restricciones a la movilidad, sino que el impacto era mayor por dedicarse a productos y artículos vinculados con los viajes. Un contexto, alegó, que había roto el equilibrio de las prestaciones recíprocas pactadas antes del covid. Para acreditar tales circunstancias, aportó el IVA devengado en los años 2019 y 2020, y un informe en el que figuraba la evolución de las ventas.

Requisitos

La sentencia enumera los requisitos necesarios para que resulte de aplicación la 'rebus sic stantibus'. En primer lugar, que se haya producido una "alteración extraordinaria e imprevisible" de los elementos existentes y tenidos en cuenta en el momento de la firma del contrato, de manera que se altere la base del negocio. En segundo lugar, que dicha alteración haya frustre la finalidad del contrato o produzca un "perjuicio grave y excesivamente oneroso" para una de las partes. Tercero, que se haya producido un intento de negociación y, finalmente, que la solución que se persiga sea poner fin al contrato o reequilibrarlo distribuyendo las pérdidas y las ganancias de forma equitativa y justa.

En opinión del juez, los dos primeros "se dan con creces", pues existe "una situación extraordinaria" como es una pandemia a nivel mundial, que ha restringido de forma drástica la circulación de las personas, lo que influye en la base del negocio. "Las circunstancias que influyen en la venta de productos de viaje no son ahora los mismos que antes de la pandemia y mucho menos durante el estado de alarma", asevera.

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Asimismo, consta la existencia de un intento de negociación por parte del demandante. Ahora bien, dado que el arrendador no ha expuesto una oposición concreta, sino genérica, a las propuestas planteadas por el inquilino en el procedimiento judicial, el magistrado entiende que no debe entrar a moderar o eliminar dichas cláusulas, "máxime cuando la opción alternativa es extinguir el arrendamiento con peligro que existe para los puestos de trabajo de las personas" empleadas en dicho local, "por lo tanto han de aprobarse las mismas tal y como las pide la parte", concluye.

Por ello, en el fallo determina, junto con la supresión de la renta mínima garantizada y la sustitución por una variable, la modulación de la renta y los gastos de mantenimiento de las zonas comunes en función de las ventas y la eliminación de la cláusula de duración de obligado cumplimiento, la prohibición de que se incluya al arrendatario en listados de impagados, así como la imposibilidad de iniciar una acción de desahucio contra él o de reclamación de impago.