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Cómo comprar un piso o una plaza de garaje en subastas y por debajo de precio de mercado
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Activos embargados o expropiados

Cómo comprar un piso o una plaza de garaje en subastas y por debajo de precio de mercado

Algunos compradores, entre ellos profesionales, deciden pujar en el Portal de Subastas para encontrar activos inmobiliarios que les permitan obtener jugosas plusvalías o rentabilidades

Foto: El escaparate de una inmobiliaria. (EFE/Mariscal)
El escaparate de una inmobiliaria. (EFE/Mariscal)
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Muchos compradores son conscientes de que para encontrar un chollo lo mejor es escapar de las agencias inmobiliarias, puesto que tratan de vender inmuebles a precios de mercado y en los que, en la mayoría de casos, se incluye una comisión al comprador, vendedor o ambos casos, lo que encarece aún más el piso o chalé deseado. Por tanto, la opción de comprarlo a un particular se erige en una opción deseada, aunque hay otras que permiten encontrar ciertas gangas, sobre todo si se tienen nociones básicas del mercado: las subastas públicas. Especialmente ahora que el euríbor supera el 3,8% y está en máximos desde 2008.

Se trata de bienes que han sido expropiados o embargados, por lo que al Estado o las entidades financieras les interesa venderlos para no tener que asumir los gastos de tener una vivienda o un inmueble vacío o para recuperar parte o todo el importe adeudado. De hecho, numerosos inversores rastrean este tipo de subastas en búsqueda de activos que les permitan obtener jugosas rentabilidades. No obstante, es importante leer bien toda la información (condiciones generales y particulares) de la subasta para no encontrarse con sorpresas, como posibles deudas a pagar o que se trate de un bien que esté ocupado y no vacío.

Foto: El palacete de La Alamedilla. (Hacienda La Alamedilla)

En el Portal de Subastas del BOE encontramos un sencillo buscador que nos permitirá filtrar por inmuebles, vehículos u otros tipos de bienes muy diversos, entre los que también se pueden encontrar embarcaciones, material industrial u obras de arte, entre otros. Además, permite diferenciar con las subastas que realiza la Oficina de Recuperación y Gestión de Activos (ORGA), que se trata de bienes intervenidos, embargados o decomisados en el marco de un procedimiento penal. Todo ello, dentro de un sencillo mapa para ver qué se subasta en la ciudad deseada.

La gran pregunta ahora es: ¿puedo acceder al Portal de Subastas del BOE? La respuesta es sí, puesto que cualquier ciudadano puede acceder. No obstante, deberá estar registrado si quiere dar un paso más que realizar las simples búsquedas o visualizaciones de los activos, como es el realizar cualquier tipo de puja. Así, para culminar su registro necesitará disponer de un certificado electrónico reconocido o cualificado, que le identifique por su DNI o NIE, o bien disponer de alguno de los mecanismos de identificación del sistema Cl@ve (Cl@ve PIN o Cl@ve Permanente).

placeholder Portal de Subastas del BOE.
Portal de Subastas del BOE.

Los que opten por buscar algún tipo de inmueble pueden conectarse un par de veces al mes, puesto que todas las subastas permanecen abiertas durante veinte días naturales, según el artículo 649.1 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil y al artículo 104 del Real Decreto 939/2005, de 29 de julio, por el que se aprobó el Reglamento General de Recaudación.

Pero ¿por qué son rentables este tipo de subastas? Porque podremos pujar por un 70% del valor que, en teoría, tendría en el mercado. Según recoge el artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: "Si la mejor postura fuera igual o superior al 70% del valor por el bien que hubiere salido a subasta, el letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, mediante decreto, aprobará el remate en favor del mejor postor". No obstante, y como se ha señalado anteriormente, es importante leer la letra pequeña y saber si el activo vendrá (o no) con cargas inesperadas.

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No obstante, y en función del ejecutante —sea banco, Estado u otro—, también se podría lograr por un importe menor al 70%, pero no estaría garantizado. La Ley de Enjuiciamiento Civil abre distintas posibilidades, puesto que si la cuantía es inferior a dicho porcentaje, el ejecutado podría buscar un tercero que ofrezca el 70% o que satisfaga el deseo del ejecutante. En caso de no ser así, la entidad podría quedarse el inmueble por el 70% de su valor o por la cantidad que se deba y, como último recurso, se podría realizar la venta en favor del mejor postor, siempre que la cantidad ofrecida supere el 50% del valor.

La ley, con el fin de evitar sorpresas al futuro comprador, también es clara al señalar que "quien resulte adjudicatario del bien inmueble habrá de aceptar la subsistencia de las cargas o gravámenes anteriores, si los hubiere y subrogarse en la responsabilidad derivada de ellos". No obstante, y antes de realizar la puja por algún activo por el que estemos interesados, deberemos consignar una cantidad equivalente al 5% del valor que se haya dado al bien objeto de subasta. De hecho, esta cuantía se realizará por medios electrónicos a través del Portal de Subastas y, posteriormente, será devuelto en caso de no presentar la oferta ganadora.

Así, y a modo radiografía general, el Portal de Subastas cuenta con alrededor de 900 bienes inmuebles en subastas activas. Por ejemplo, si miramos a las grandes ciudades en la región de Madrid, están en vigor 73 activos, mientras que en Barcelona la cuantía supera ligeramente el centenar (108). Valencia, con 65, y Alicante, con 48, serían las siguientes con mayores cifras. De hecho, Lugo y Teruel serían las únicas ciudades de España en las que, a día de hoy, no habría ningún inmueble activo.

Muchos compradores son conscientes de que para encontrar un chollo lo mejor es escapar de las agencias inmobiliarias, puesto que tratan de vender inmuebles a precios de mercado y en los que, en la mayoría de casos, se incluye una comisión al comprador, vendedor o ambos casos, lo que encarece aún más el piso o chalé deseado. Por tanto, la opción de comprarlo a un particular se erige en una opción deseada, aunque hay otras que permiten encontrar ciertas gangas, sobre todo si se tienen nociones básicas del mercado: las subastas públicas. Especialmente ahora que el euríbor supera el 3,8% y está en máximos desde 2008.

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