las primeras tensiones del nuevo sistema

Las promotoras piden cambios legales para financiar las nuevas casas prefabricadas

Las primeras promociones de vivienda industrializada han puesto en evidencia un serio problema: el préstamo promotor ha quedado caduco para esta realidad, porque no cubre lo producido en fábrica

Foto: Fachada principal de los primeros chalets industrializados de Aedas en Torrejón de Ardoz. (EFE)
Fachada principal de los primeros chalets industrializados de Aedas en Torrejón de Ardoz. (EFE)

Una vez más, las leyes se han quedado rezagadas de la realidad empresarial. En esta ocasión, estas dos velocidades se han puesto de manifiesto en el sector inmobiliario y en las tensiones que ya están apareciendo para financiar la gran apuesta de futuro del sector: la producción de vivienda industrializada.

Frente al modelo tradicional de poner ladrillo sobre ladrillo e ir sumando, uno a uno, los diferentes elementos de una vivienda (baños, armarios, cocinas...), las compañías más avanzadas del sector están empezando ya a hacer 'viviendas en cadena', hogares que ya no se levantan en la obra, sino que se construyen en fábrica y, ya montados, se llevan al solar correspondiente.

Entre las ventajas del sistema industrial figura, por ejemplo, que los baños vienen terminados de taller, así como las fachadas, forjados, pilares, interiores e instalaciones, un prefabricado que llega a la obra ya con ventanas y vidrios.

Nombres como Aedas, Vía Célere, Avintia, Locare Real Estate o Tectum Real Estate están siendo la avanzadilla de este movimiento, pero detrás se espera que vaya todo el sector, atraído por las bondades de este tipo de producción, que acorta a la mitad el tiempo de construcción.

Promoción de chalets prefabricados de Aedas Homes
Promoción de chalets prefabricados de Aedas Homes

Sin embargo, las primeras promociones que se han puesto en marcha han dejado entrever dos incipientes problemas relacionados, directamente, con la financiación. El primero tiene que ver con los fondos necesarios para construir la casa, y el segundo, con la capacidad de los clientes para pagar la entrada de estas viviendas.

Al producirse gran parte de la promoción en los talleres, las compañías se han encontrado con que no podían disponer del préstamo promotor para este fin, ya que la normativa solo reconoce como garantía lo que está sobre el terreno al que va ligado dicho crédito.

La normativa actual no reconoce lo producido en fábrica como garantía del préstamo promotor y está teniendo que buscarse fórmulas alternativas

Dicho con otras palabras, las reglas actuales hacen que, hasta que la estructura de la casa no se asienta sobre el solar, todo el prefabricado no pueda utilizarse como garantía para la entidad financiera.

Para solucionarlo, según confirman fuentes empresariales y financieras, se están buscando fórmulas alternativas, alternativas que ya se están utilizando en las primeras promociones de viviendas industrializadas.

Primera promoción de Vía Célere 100% industrializada en Boadilla del Monte
Primera promoción de Vía Célere 100% industrializada en Boadilla del Monte

Por ejemplo, se están tomando nuevas garantías del fabricante, adicionales a las del promotor, e introduciendo nuevas tecnologías, como el uso de códigos QR, que identifican qué panel, baño, etc. corresponde a cada solar para, en el supuesto de que la promotora impagara, la entidad financiera pudiera ya no solo ir contra el terreno, sino también contra la producción fabril.

El problema es que estas nuevas fórmulas están permitiendo salvar la situación en estos primeros compases, pero ya empieza a haber quien se pregunte qué pasará cuando este tipo de promociones estén más generalizadas. Por eso, en el sector ha empezado a darse un movimiento dirigido a hacer ver a las autoridades la necesidad de adaptar la normativa.

En concreto, se está viendo ya la necesidad de adaptar tanto la Ley Hipotecaria como la Circular del Banco de España en lo que afecta a garantías.

A la espera de la formación de un nuevo Gobierno, que será quien deba tomar las riendas sobre cualquier modificación de la normativa hipotecaria, el sector ha trasladado al Banco de España la necesidad de adaptar las reglas a esta nueva realidad y flexibilizarlas, si no se quiere hacer derrapar la principal apuesta por la innovación que ha hecho el sector en España.

Cómo financiar al comprador

Más complejo es el problema de la financiación de los compradores, variable que en estas primeras promociones, al ser todavía tan minoritarias, no ha tenido la repercusión del anterior punto, pero que de cara a futuro, cuando se generalice esta práctica productiva, está llamada a ser un pilar para que este sistema funcione, o colapse.

Si, actualmente, muchos compradores, especialmente los más jóvenes, afirman tener problemas para ir pagando el 20% de la vivienda en letras mensuales durante los dos años que tarda en construirse y entregarse la casa, momento en el cual lo habitual es firmar una hipoteca por el otro 80%, el problema será mucho mayor cuando este plazo se reduzca a la mitad.

De cara a futuro, un problema será como financiar el pago del 20% que suele pagarse durante la construcción, al hacerse esta en la mitad de tiempo

Por ejemplo, en una vivienda de obra nueva de 150.000 euros, lo habitual hoy en día es pagar 1.250 euros todos los meses durante 24 meses y, a la entrega de llaves, firmar una hipoteca para financiar los 120.000 euros restantes.

Pero, con la producción industrial, al reducir los plazos a la mitad, los futuros compradores se encuentran con que tienen que desembolsar 2.500 euros mensuales durante un año, cantidad que dobla la problemática actual.

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