PLATAFORMAS DE FINANCIACIÓN PARTICIPATIVA

El Gobierno echa el ojo a Housers y al limbo jurídico del 'crowdfunding' inmobiliario

El Ministerio de Economía ha abierto un debate interno para regular sin fisuras las plataformas de financiación participativa que están apareciendo en el sector del ladrillo

Foto: El ministro de Economía, Industria y Competitividad, Luis de Guindos, durante la toma de posesión de los nuevos altos cargos del ministerio. (EFE)
El ministro de Economía, Industria y Competitividad, Luis de Guindos, durante la toma de posesión de los nuevos altos cargos del ministerio. (EFE)

El Gobierno no quiere más sustos con el ladrillo, y menos si con ellos se ponen en solfa los nuevos y más sofisticados sistemas de financiación alternativa que están surgiendo en España al rebufo de la crisis financiera. Las emergentes plataformas de 'crowdfunding' que empiezan a proliferar en el mercado inmobiliario constituyen, a día de hoy, una de las grandes preocupaciones del Ministerio de Economía, dado el limbo jurídico al que parecen estar abocadas por la propia Ley 5/2015 de Fomento de la Financiación Empresarial, que fue aprobada el pasado mes de abril.

El ‘agujero’ legal que viene provocando la confusión entre los distintos organismos reguladores del mercado financiero queda patente en un informe firmado por el abogado del Estado en la Secretaría General del Tesoro, a finales del pasado mes de septiembre, y al que ha tenido acceso El Confidencial. El escrito pone el dedo en la llaga sobre la naturaleza de la actividad desarrollada por Housers Global Properties, una empresa todavía joven, pero que se ha convertido en la primera comunidad de inversión participativa dentro del sector inmobiliario en España, con más de 30.000 usuarios captados desde su constitución en abril de 2015.

El Gobierno echa el ojo a Housers y al limbo jurídico del 'crowdfunding' inmobiliario

La entidad fundada por Álvaro Luna y Tono Brusola, dos emprendedores expertos en el mercado inmobiliario y en el sector de las tecnologías de la información, respectivamente, presume de alcanzar rentabilidades del 15% con un modelo de negocio basado en la compra, alquiler y posterior venta de inmuebles en los que puede participar cualquier particular a golpe de clic y a partir de tan solo 50 euros. De este modo, Housers acumula inversiones por valor de 15 millones de euros en un total de 50 edificios situados en zonas de las principales capitales y con grandes movimientos de transacciones.

Esta singular operativa sugiere distintas interpretaciones acerca de la verdadera labor de intermediación que pueda estar realizando Housers y que constituye la esencia del negocio de 'crowdfunding', de acuerdo con la regulación vigente desde hace año y medio. La mencionada Ley 5/2015 trata de garantizar la neutralidad de las plataformas en sus relaciones con los inversores y los promotores, y de estos entre sí. La normativa prohíbe además la oferta de servicios de asesoramiento financiero, lo que daría lugar a una labor propia de las instituciones de inversión colectiva (ICC), reguladas expresamente desde hace años en el ordenamiento mercantil español.

Housers es el principal 'crowdfunding' inmobiliario de España, pero Tesoro se cuestiona si actúa realmente como una plataforma de financiación participativa

El análisis efectuado por la Secretaría General del Estado demuestra la complejidad regulatoria derivada de la actividad que realiza Housers, y pasa la patata caliente al ámbito de supervisión de la CNMV, que, a fin de cuentas, es el organismo que debe emitir la preceptiva autorización para que la empresa pueda operar como una auténtica plataforma de financiación participativa (PFP). El informe señala que la compañía encaja dentro de la ley, pero abunda en que Housers tiene que llevar a cabo “las necesarias adaptaciones en su modelo de negocio” antes de obtener una licencia que todavía está en fase de tramitación.

La principal consideración jurídica de todo este entuerto se fundamente en el factor diferencial de Housers con respecto a otras plataformas que también operan en el mercado. El estudio del Tesoro cita expresamente al 'crowdfunding' de Privalore, para poner de manifiesto que esta empresa ofrece proyectos propios exclusivamente en los que actúa como promotora y la financiación se articula en un contrato de cuentas en participación. Housers, por el contrario, constituye una sociedad limitada para cada uno de los proyectos financiados, participando de los mismos con aportaciones pequeñas de aproximadamente 3.000 euros, gestionando el alquiler y mantenimiento de cada inmueble y cobrando el 10% de los beneficios a cargo del inversor.

A partir de estos antecedentes, la cuestión que se plantea es si puede considerarse que las citadas sociedades de responsabilidad limitada que constituyen Housers son las verdaderas promotoras del proyecto para el que se solicita la financiación. Los responsables jurídicos del Tesoro indican que son los propios administradores y directivos de Housers los que controlan las sociedades creadas para cada proyecto, lo que induce a una “inexistencia de alteridad”, que podría ser un argumento para entender que la empresa podría estar “excluida del ámbito de aplicación de la Ley 5/2015”.

La empresa tendrá que abordar cambios en su operativa para conseguir la licencia de la CNMV que exige la Ley de Fomento de Financiación Empresarial

Frente a estos argumentos que vierten sombras de duda sobre el verdadero papel de Housers como intermediario financiero, el propio análisis de situación del departamento dependiente del Ministerio de Economía busca también motivos para facilitar la legalización de Housers y su registro por parte de la CNMV. Para ello, se fija en los fundamentos de su actividad a través de internet y reclama el cumplimiento de unas condiciones previas que garanticen, a fin de cuentas, la actuación de Housers como una mera plataforma tecnológica, sin intervenir para nada en la gestión, administración y control de las sociedades inversoras de los activos inmobiliarios.

La Secretaría General del Tesoro precisa que todos estos requerimientos han sido identificados por el regulador, y añade que la propia empresa ha ofrecido también su modificación. No obstante, dicho reajuste de funciones tendrá que ser adoptado de manera institucional a través de las juntas generales de socios dentro de cada uno de los proyectos en curso. Mientras este proceso se lleva a cabo, y a la espera de noticias, la gran ‘familia de los caseros’ que ha creado Housers está viviendo por ahora en el más absoluto limbo jurídico que rodea al emergente negocio del 'crowdfunding' en España.

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