¿Cómo hay que declarar en la renta al alquiler turístico vacío por la pandemia?

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Malos tiempos para ser arrendador de viviendas y locales. A la dificultad para encontrar inquilino, o mantenerlo, en estos tiempos coronavíricos, se une ahora el importante mazazo que el Tribunal Supremo ha dado a estos arrendadores, cuando tienen vacíos sus inmuebles. Y es que el Supremo, en una reciente sentencia de 25-2-2021, ha declarado que estos arrendadores deben imputar rentas en su IRPF mientras los inmuebles estén vacíos. Y, por si fuera poco, les niega además la posibilidad de deducir gastos de la declaración de la renta mientras no encuentren inquilino.

Estos inmuebles generan muchos gastos

Antes de analizar el fallo del Supremo, es conveniente recordar que los inmuebles, cuando están vacíos, generan muchos gastos a sus propietarios. Dichos gastos son imprescindibles para tener el inmueble a punto, y listo para ser alquilado. Así los propietarios deben hacer frente al IBI, a los gastos de comunidad, y al seguro del inmueble. Y, además, a suministros fijos como el agua, luz, gas… Y es que, en caso de impago de estos últimos, la compañía suministradora podría llegar a cortar el servicio, con las molestias que ello supone, y las dificultades para tramitar una nueva alta. Por último, en caso de inmuebles de uso turístico, lo habitual es que sea necesaria una limpieza periódica del mismo, o alguna pequeña reforma o arreglo.

Por eso, Tribunales Superiores de Justicia como el de la Comunidad Valenciana o el País Vasco, venían considerando que estos gastos podían ser deducidos, siempre que el inmueble estuviese disponible para ser alquilado. En este punto, daba igual que el inmueble no generase rendimientos de capital inmobiliario, porque se consideraba que estaba en expectativas de generarlos. Además, se entendía que los referidos gastos eran necesarios para que, llegado el momento, el inmueble pudiera arrendarse. Porque, ¿cómo alquilar un inmueble que no tiene luz, o agua, porque se ha cortado el suministro por impago?

Sin embargo, el Supremo acaba de dar la razón a Hacienda. Y no solo considera que no es posible deducir gastos por estos inmuebles vacíos (luego lo veremos), sino que además ha declarado que existe obligación de imputar rentas inmobiliarias por los días en que no han estado alquilados.

Obligación de imputar rentas inmobiliarias

Como he indicado, el Tribunal Supremo da la razón a Hacienda, y analizando el artículo 85 de la Ley del IRPF, que es el que regula la imputación de rentas inmobiliarias, llega a la conclusión de que, ni de una interpretación literal de dicho precepto, ni de una interpretación conforme a los otros criterios hermenéuticos (artículos 12.1 de la Ley General Tributaria – LGT, y 3.1 del Código Civil), “cabe inferir, como hace el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, que no cabe la imputación de rentas a unas fincas que están únicamente en expectativas de alquiler.”

En este punto, el Supremo lleva a cabo una cuestionable equiparación de todos los inmuebles vacíos. Y no tiene en cuenta cuál es el destino que el propietario quiere dar a estos inmuebles. Ello le lleva a meter en el mismo saco a los inmuebles que el propietario no quiere usar, por destinarlos al alquiler, y al resto de inmuebles, respecto a los que no hay ninguna intención de arrendamiento.

Y le lleva a concluir que “El legislador entiende que todo inmueble que no sea la vivienda habitual, es susceptible de generar una renta o un ingreso, de modo que grava en el IRPF, con un mínimo equivalente al 2% o 1,1% del valor catastral según los casos, la mera posibilidad de obtener esa renta”.

Sobre esta cuestión, no hay dudas para el Supremo, quedando fijada la siguiente doctrina casacional: “Conforme al artículo 85 LIRPF, las rentas procedentes de bienes inmuebles, que no se encuentran arrendados ni subarrendados, pero que están destinados a serlo, tributan como rentas imputadas.”

Varapalo a los inmuebles turísticos vacíos durante el Covid

La anterior doctrina afecta particularmente a los propietarios de inmuebles turísticos y viene en muy mal momento. Y es que, con motivo del Covid 19, muchos de estos alojamientos han permanecido mucho tiempo vacíos, sin inquilino. Como hemos visto, el Supremo les obliga ahora a imputar rentas. Y con ello ratifica el criterio de Hacienda, expresado en la consulta V2227-20, dictada por la Dirección Genera del Tributos, en el siguiente sentido: “…en el presente caso, en el que el consultante manifiesta que la vivienda se encuentra desocupada en algunos periodos, deberá este proceder a imputar la renta inmobiliaria que corresponda proporcionalmente a los días en que el inmueble no ha estado alquilado respecto al número total de días del año”.

Además, y como ahora comentaré, estos propietarios tampoco podrán deducir los gastos que generen estos inmuebles, mientras han estado sin inquilino, pero en disposición de ser alquilados.

Sin inquilino no es posible deducir gastos

Y es que el Tribunal Supremo también se refiere en su sentencia a la posibilidad de deducir los gastos que genera el inmueble (luz, agua, gas, IBI, seguros, gastos de comunidad…), mientras están vacíos, sin inquilino. Y considera el Supremo que no estamos ante “gastos necesarios para la obtención de rendimientos”, cuya deducción está expresamente permitida por el artículo 23.1.a) de la Ley del IRPF.

Por el contrario, para el Supremo la deducción de tales gastos tiene el sentido de reducir la carga impositiva del propietario que declara rentas de alquiler. Por ello, concluye que “si no hay renta en el ejercicio o parte de él, no cabe deducir gastos imputables a ese período.” Considera el Supremo que el artículo 85 de la Ley del IRPF solo contempla para este supuesto la imputación de rentas inmobiliarias, sin posibilidad de deducir gasto alguno.

Gastos anteriores al arrendamiento

El Supremo también niega la posibilidad de deducir los gastos de intereses por la obtención de capitales ajenos, solicitados para la rehabilitación de un local, que no estuvo arrendado durante el ejercicio comprobado por la Administración. En este punto, la sentencia recurrida (dictada por el TSJ de la Comunidad Valenciana), había permitido la deducción del gasto, atendiendo a la prueba practicada, y al propósito del propietario, acreditado en el procedimiento, de destinar el inmueble al arrendamiento, sin prueba alguna de un posible aprovechamiento, uso o disponibilidad de tipo privado.

Sin embargo, el Tribunal Supremo niega también la deducción de este gasto, afirmando que “Simplemente, tiene razón el abogado del Estado cuando subraya que nada de esto está en la Ley”. Por tanto, en la medida en que el inmueble no esté alquilado, estos gastos de intereses por la obtención de capitales ajenos, tampoco podrán ser deducidos.

Gastos de reparación y conservación

Cuando la vivienda está vacía. Estamos ante una cuestión no tratada por el Supremo en su sentencia, pero que sí ha sido objeto de interpretación por parte de la Dirección General de Tributos. Así, en consulta V3146-18, este organismo directivo permitió la deducción de tales gastos de reparación y conservación efectuados en el inmueble antes de su arrendamiento. Ello, siempre que estuvieran dirigidos, exclusivamente, a la futura obtención de rendimientos del capital inmobiliario, y no al disfrute, aunque sea temporal, del inmueble por su propietario.

Todo ello debe ser acreditado por el contribuyente. Está por ver si, con la sentencia del Supremo en la mano, Hacienda podría modificar tal criterio, y cuestionar también la deducción de estos gastos de reparación y conservación del inmueble, que está en expectativa de ser alquilado.

¿Cómo afecta a la declaración de la renta?

Estamos ante una sentencia que afecta de lleno a la campaña de IRPF que ahora se inicia. Y ello, teniendo en cuenta, además, que el ejercicio a declarar, 2020, ha sido especialmente negativo para los contribuyentes que obtienen rentas del alquiler de inmuebles. Durante todo el ejercicio 2020, no solo ha sido muy difícil alquilar un inmueble, sino que muchos inquilinos han abandonado los inmuebles que arrendaban.

Por ello, estamos ante un ejercicio en el que la obligación de imputar rentas por estos inmuebles, y la imposibilidad de deducir gastos, va a tener una gran incidencia. A efectos prácticos, los propietarios de estos inmuebles vacíos, deberán imputar rentas inmobiliarias por los días del período impositivo en que hayan estado sin inquilino.

Así, estos inmuebles generarán rendimientos del capital inmobiliario por el tiempo que estuvieron alquilados, e imputación de rentas, por los días que estuvieron vacíos.

Además, hay que tener cuidado a la hora de deducir gastos. Y ello, porque en una posterior comprobación tributaria, Hacienda podría negar la deducción de aquéllos que se soportaron en fechas o períodos, en los que el inmueble estuvo sin inquilino.

Del criterio del Supremo, resulta que todos aquellos gastos fijos, como el agua, luz, seguros, gastos de comunidad, no podrán ser deducidos mientras el inmueble estaba sin inquilino. En este punto, pudiera ser necesario un prorrateo, para saber el importe de gasto a deducir, teniendo en cuenta la ocupación efectiva del inmueble.

En el caso de gastos de reparación y conservación, con la intención confirmada (y que sea posible acreditar), de que el inmueble va a ser alquilado, podría defenderse la deducción de tales gastos, basándose en la consulta de la Dirección General de Tributos antes referida.

Estamos, en definitiva, ante una sentencia muy perjudicial para los arrendadores de inmuebles. Y ello, en la medida en que les impide deducir los gastos que, sí o sí, tienen que soportar para tener el inmueble listo para ser alquilado. Y no solo eso, sino que, además, les obliga a imputar rentas inmobiliarias por dichos inmuebles vacíos, a pesar de que, precisamente, por encontrarse en alquiler, no están a disposición de los propietarios, para su uso privado.

Es particularmente preocupante que solo se atienda al hecho de que el inmueble esté vacío, sin entrar a valorar si la intención del propietario es utilizar o no dicho inmueble, y sin ni siquiera permitirle acreditar dicha intencionalidad.

Por otro lado, en relación con la imposibilidad de deducir gastos, por no estimarse que están correlacionados con los ingresos, ante la ausencia de estos, es necesario recordar que, mediante Auto de 28-10-2019, precisamente el Supremo, va a decidir si resulta necesario que los ingresos y gastos se materialicen simultáneamente en la misma base imponible.

O sí, por el contrario, es posible que los gastos tengan un reflejo "demorado" en dicha base. Es decir, que acaben incidiendo en los ingresos, pero no de una forma tan clara y directa. Y ello, porque, en el presente caso, parece claro que los gastos soportados mientras el inmueble está vacío, tendrán un reflejo demorado en el IRPF. Y ello, porque permitirán que el inmueble esté en disposición de ser alquilado, lo que acabará propiciando la obtención de ingresos.

José María Salcedo es socio del despacho Ático Jurídico.