Las 8 recetas de los promotores contra la 'enfermedad' inmobiliaria

Los precios de la vivienda siguen sin tocar suelo –lo dijo el miércoles el Banco de España para cabreo de los promotores-, el sector inmobiliario no consigue financiación para desarrollar nuevos proyectos y apenas se venden pisos. Una combinación explosiva que está alargando la agonía de un mercado que demanda medidas contundentes, una “palanca” –en palabras de los propios promotores- para salir del agujero al que se ha visto abocada tras el estallido de la burbuja inmobiliaria.

El sector quiere romper con un círculo vicioso que está alargando su agonía y alejando cada vez más la salida del túnel. Las entidades financieras son conscientes de que su principal problema es dar salida a los suelos que tienen en sus balances mientras los promotores denuncian que no obtienen crédito para poder desarrollarlos. Esto, a su vez impide que la máquina vuelva a funcionar generando empleo y confianza, claves para que se recupere la demanda. .

Pero, ¿qué medidas propone el sector para salir de la crisis? Éstas fueron algunas de las ideas que se manejaron en el Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA).

1.- Colaboración codo con codo entre bancos e inmobiliarias

El sector está sediento de financiación y para salir del atolladero y recuperar la velocidad de crucero anterior a la crisis necesita la materia prima, el suelo y dinero para poner en marcha los proyectos. Los promotores, que acusan a la banca de falta de solidaridad, han reconocido la necesidad de trabajar unidos para salir de la crisis. "Por el bien de todos, hay que compaginar intereses para aportar credibilidad a los mercados y a los compradores", dijo Elena Pisonero Ruizo, adjunta de la presidencia de KPMG en las jornadas organizadas por el SIMA. Se mostró además muy crítica con el estrangulamiento del crédito por parte de los bancos.

“Las entidades financieras tienen que hacerse a la idea de que son parte del sector inmobiliario. Para sanear sus balances es necesario el compromiso con un sector que les ha ayudado durante tanto tiempo a ganar en beneficios y en crecimiento”, dijo José Manuel Galindo, presidente de los promotores madrileño. En su opinión, la inyección de capital que necesita el sector generaría un retorno fiscal –vía impuestos- a las administraciones públicas, superior al crédito necesario para desarrollar viviendas. Esto, a su vez, permitiría generar empleo a y satisfacer la demanda de vivienda.

Los promotores se lamentan de que muchos proyectos se encuentren paralizados debido a la falta de dinero lo que, en opinión de los promotores generará problemas de oferta en poco tiempo.

"Se están comportando de manera egoísta porque no dan crédito a casi nadie. Están siendo claramente ineficientes. Nuestra empresa está intentando obtener financiación para construir nuevas promociones y a pesar de acudir con el solar libre de cargas y un porcentaje elevado de preventas, bancos y cajas tardan hasta 13 meses en darnos una respuesta", se lamentó Leonardo Sánchez-Heredero, presidente de la promotora Grupo Delta, al tiempo que recordaba que ese periodo de espera no había cuenta de resultados que la aguantase "por los costes financieros que hay que soportar".

2.- Rebajar las exigencias de capital a la banca

Los promotores se han convertido en clientes de alto riesgo para la banca y se quejan de las exigencias impuestas a las entidades cuando se trata de créditos al sector  al tiempo que se lamentan de que gran parte de la poca financiación existente vaya a parar a manos de las administraciones cuyos créditos “no consumen nada de capital. Para el banco, estos créditos son más interesantes puesto que no tengo que provisionar y no me consume capital”, apuntó el presidente de Vía Celere, Juan Antonio Gómez-Pintado.

3.- Dar salida al suelo

El suelo se ha convertido en el principal quebradero de cabeza no sólo para las entidades financieras, también para las promotoras, dado que es su materia prima.

"En Madrid apenas queda un excedente de 5.200 casas, lo que supone casi stock cero; y aunque hay suelo en manos de promotoras para construir otras 40.000, su desarrollo está paralizado por falta de financiación, lo que puede provocar, si no se corrige, otra burbuja de precios de los solares en cuatro o cinco años", fueron las palabras del presidente de Vía Celere. Opinión compartida por el consejero delegado de Frontal XXI, Guillermo San Román

“Es necesario que las compañías promotoras hagan el suelo más líquido. Han ido creando una cartera de suelo muy importante. En algunos casos, a precios muy elevados y ahora el reto es convertir estos activos en un producto final vendible”, proponía Ignacio Bayón, presidente de Realia Business.

4.- Mayor agilidad  administrativa a las administraciones públicas

El sector no lamentó solamente la falta de financiación a la hora de poner en marcha nuevos desarrollos, también reclamó medidas legislativas que agilicen de una vez por todas el planeamiento y la gestión urbanística.

Los promotores aprovecharon la mayor cita del sector para lanzar sus dardos contra las administraciones públicas. En especial, por su lentitud con los trámites administrativos en la gestión del suelo. Guillermo San Román insistió en la necesidad de flexibilizar posturas y hacer que ese suelo que está en reserva pase a ser de disposición en el corto plazo. En su opinión, los "procesos burocráticos tanto en la fase de planeamiento como de gestión urbanística son una locura".

Los promotores se lamentaban de que el inmobiliario fuera “el único sector industrial en el que no sabes cuánto tiempo vas a tardar en desarrollar un proyecto”, por culpa de los largos trámites que exige la administración para la gestión de los planes urbanísticos. En este sentido pidieron que se agilicen las resoluciones de los proyectos “porque con los plazos actuales y el escaso desarrollo que se vive en este momento ya no tendremos producto inmobiliario dentro de 4 ó 5 años”. En este sentido, Gómez-Pintado dijo que “no es de recibo que las licencias se tarden en tramitar entre 8 y 9 meses”, algo que pone de manifiesto una falta de sensibilidad desde la administración

5.- Crear un ‘banco malo’ para las inmobiliarias

Los promotores españoles también hablaron sobre la idea de crear una figura similar a la del banco malo nacido tras las fusiones de las cajas de ahorros que permita también separar los activos tóxicos de los que no lo son, “para que al menos una parte tenga vida”. Enrique Domínguez Montejo, socio de Deloitte, pidió además rapidez a la hora de separar dichos activos. Esto permitiría una mayor fluidez del crédito, ya que, en su opinión, los bancos sólo van a dar financiación cuando los productos sean muy buenos.

6. Fomentar el alquiler y la rehabilitación

Los expertos del sector también insistieron en la necesidad de desarrollar el mercado del alquiler, lo que implica, del lado de las empresas, realizar una correcta gestión de los activos patrimoniales. “Hace tres años teníamos una cartera de alquileres a renegociar. Los accionistas tenían miedo a que se produjera un ajuste brutal. Al cabo de tres años, hemos renegociado los precios y no se ha producido una pérdida de más del 5% en los ingresos del alquiler. Por tanto, animamos a los que puedan a acercarse a una estrategia patrimonialista. Pero no nos podemos quedar en nuestro barrio. Hay que apostar por la diversificación geográfica", fueron las palabras de Ignacio Bayón.

El director general de servicio de estudios del Banco de España, Malo de Molina, aludió a la necesidad de crear un mercado de alquiler "más fuerte y potente", lo que exigirá reformar la fiscalidad y la legislación. Por su parte, el presidente de Testa, Fernando Rodríguez-Avial, se mostró a favor de reducir los plazos de los contratos de arrendamiento para favorecer la emancipación y la movilidad laboral. 

7. Estadísticas uniformes

El sector también demanda la creación de estadísticas unificadas de 'stock' y precios de la vivienda.En su opinión, "no reflejan la realidad del mercado inmobiliario y muestran una más fea de lo que es en realidad". Para hablar de precios en España “es necesario cuantificar el excedente de casas "sin variables", ya que hasta ahora diferentes estudios muestras cifras que oscilan entre las 680.000 a los 1,2 millones de casas”, dijo Galindo. Asprima, Tinsa y Foro Consultores estiman que en toda la Comunidad e Madrid existe un stock total de viviendas de 18.000, mientras Fomento y otros informes sectoriales lo cifran entre 40.000 y 20.000

8.- Prudencia a la hora de hablar de precios 

Los promotores están especialmente molestos con cualquier información en torno a la evolución de los precios en España. Las últimas en hacer saltar al sector fueron, precisamente las vertidas por el Banco de España un día antes de la inaguración del SIMA. Su director de estudios, José Luis Malo de Molina, ahondó más en la herida al asegurar que, desde los máximos, los precios todavía tienen que caer un 10% en términos reales.

“Este tipo de afirmaciones hacen daño al sector. El grueso del ajuste ya se ha producido”, aseguraba Juan Antonio Gómez-Pintado. “El bombardeo de informaciones segadas y poco profundas genera desconfianza entre los potenciales compradores”. 

Para Galindo, “hablar de caídas de precios a nivel general, sin diferenciar por zonas o tipo de vivienda, puede alterar y llevar a equívocos en las decisiones de compra". Y aseguraban, al igual que hizo el ministro de Fomento, José Blanco, que en algunas zonas ya no se esperan más caídas de precios.