Azora y Oquendo Capital se alían para financiar el sector inmobiliario con 300 M

La gestora de fondos Azora, creada por Fernando Gumucio y Concha Osácar, y Oquendo Capital, la gestora española de fondos de deuda privada dirigida por Daniel Herrero y Alfonso Erhardt, unen sus fuerzas para facilitar el acceso a financiación alternativa a las empresas del sector inmobiliario. De su alianza nace una plataforma de 'direct lending' inmobiliario que lanzará un primer fondo con 300 millones de euros destinado a financiar deuda y todo tipo de operaciones vinculadas al 'real estate', así como mandatos de gestión directa para operaciones particulares por sus características.

Así lo confirman a El Confidencial fuentes cercanas al acuerdo, que señalan que se estudiará cualquier proyecto a partir de cuatro o cinco millones de euros, tanto en España como en Portugal, desde la compra de suelo o naves logísticas, pasando por el reposicionamiento de activos hoteleros a deuda subordinada, ámbito en el que Oquendo Capital tiene mucha experiencia, ya que ha puesto en marcha tres fondos dedicados específicamente a financiar deuda corporativa.

La plataforma promovida por Azora y Oquendo Capital tiene como principal objetivo cubrir un segmento de mercado que busca alternativas de deuda para complementar la financiación bancaria tradicional, ya que en plena recuperación del mercado inmobialio, el acceso a la financiación para poner en marcha proyectos inmobiliarios sigue siendo un auténtico hándicap para muchas empresas del sector.

Según las fuentes consultadas, la estrategia de inversión que propone la plataforma se centrará en ofrecer soluciones de financiación flexible para operaciones inmobiliarias de pequeño y mediano tamaño con un perfil de riesgo moderado, accediendo de manera única a dichas transacciones a partir de la combinación de las trayectorias de éxito de Azora y Oquendo en el mercado inmobiliario y de financiación alternativa.

La financiación alternativa despega

Con este fondo, ya serán tres los vehículos creados en los tres últimos meses para facilitar el acceso a financiación del sector inmobiliario español. El primero en saltar a la palestra fue Ibero Capital, plataforma puesta en marcha por dos exdirectivos de Sareb, Walter de Luna y Luis Moreno, con 400 millones de euros sobre la mesa. La gestora cerraba hace unos días una financiación de 35 millones con un promotor de Málaga. El dinero servirá para pagar tres parcelas en Mijas para la construcción de 147 viviendas, cancelar parte de su deuda bancaria, además de financiar parte de la construcción. La remuneración de esta operación contempla un coste fijo más una cantidad variable en función del resultado final del proyecto.

Detrás de este fondo se encuentra Oak Hill Advisors, uno de los mayores fondos de inversión del mundo, con más de 30.000 millones de dólares bajo gestión y que desde 2005 ya ha invertido en España más de 1.000 millones de euros, principalmente en proyectos inmobiliarios. A esta operación en Málaga, según los fundadores de Ibero Capital, le seguirán tres o cuatro operaciones más en los próximos meses.

También Colliers International recibía hace tres meses el mandato en exclusiva de MCAP Global Finance, la filial londinense de la gestora de Nueva York Marathon Asset Management, para gestionar 200 millones de euros destinados a la financiación de compra de suelo finalista. La firma que dirige Mikel Echavarren está ultimando su primera financiación de tres millones de euros. En su caso, a diferencia de Ibero Capital, la financiación estará solamente restringida a la compra de suelo.

La financiación de proyectos inmobiliarios por parte de entidades no bancarias es un mercado consolidado en países como Estados Unidos, Reino Unido o Francia, pero no así en España, donde aún está en fase de desarrollo. La inversión en este tipo de proyectos se caracteriza por su atractivo perfil de rentabilidad/riesgo con foco en la preservación del capital y en las distribuciones periódicas en forma de intereses.

¿Cómo se financia la compra de suelo?

Estas dos operaciones suponen el pistoletazo de salida a la financiación alternativa para el sector inmobiliario en España, sin acceso al préstamo promotor para la compra de suelo desde que estalló la crisis.

Según una encuesta reciente realizada por la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) a compañías del sector, el 75,5% de las compras de suelo se está financiando con fondos propios, si bien un 21,5% sí está consiguiendo financiación tradicional. De hecho, una de las grandes del sector asegura que utiliza la financiación bancaria, aunque solamente en casos muy especiales —"y cuando sé que la venta de las viviendas está muy, muy garantizada, y suelo procurar que no exceda el 30% del valor de suelo. No obstante, es muy restringida, solo para empresas con un 'loan to value' muy bajo y con reconocido 'track record", reconocía—.

Muchas otras compañías se han visto obligadas a aliarse con fondos de inversión (Neinor-Lone Star, Vía Célere-Värde, Inmoglaciar-Cerberus y un largo etcétera), para poder tener acceso al crédito necesario para poder comprar suelo "con el inconveniente de que esos fondos tienen voto en la toma de decisiones de las compañías", explica un experto financiero.

Quienes no han sucumbido a los cantos de sirena de los fondos o no han suscitado el interés de los mismos, o bien han tenido que renunciar a la compra de suelo —un 8%—, han recurrido a fórmulas de financiación alternativa —un 5%—.