La burbuja del alquiler llega a las VPO y dispara las rentas hasta un 50% ilegalmente
Propietarios de viviendas protegidas cometen fraude en la renta máxima legal para lucrarse en un mercado disparadísimo. Casi todos empiezan ya a cobrar comunidad e IBI aparte
En la actual burbuja del alquiler, el precio máximo de renta de una VPO está muy por debajo de mercado. (EFE)
Por
David Brunat
La burbuja del alquiler afecta ya a las viviendas de protección oficial (VPO) y a las viviendas de promoción pública (VPP). Es la última frontera porque cruzarla es ilegal, pero a cada vez más propietarios no parece importarles demasiado. El precio del alquiler está tan disparado que nadie quiere perder ese tren. Para ello, actúan con sus inquilinos como si de una vivienda libre se tratase. Les mandan un burofax cuando está a punto de vencer el contrato o se lo comunican directamente en persona. Los nuevos contratos contemplan un aumento del precio de un 30%. O hasta un 50%. Si el inquilino no conoce la ley que regula el alquiler de las viviendas protegidas, o la conoce pero prefiere tragar antes que hacer las maletas y ponerse a buscar piso en la actual jungla inmobiliaria, el negocio para el arrendador es redondo.
"Firmé un contrato nuevo en 2013 por un piso de protección oficial de 70 m2. En total, 900 euros con garaje, piscina y trastero. Ahora ha vencido el contrato de cinco años y mi casero me dijo que iba a actualizar el precio a 1.300 euros 'por ser yo', porque si no lo subiría a 1.400 euros. Me pareció un abuso y fui a la Oficina de Vivienda a informarme. Me dijeron que eso era ilegal y se lo comuniqué a mi casero. Al final hemos firmado por 1.050 euros, ya que esos 150 euros son los gastos de la comunidad y limpieza que antes estaban incluidos y ahora no pero sí puede cobrarme legalmente", cuenta Ana (nombre ficticio), residente en Madrid.
El de Ana no es un caso aislado. La Oficina de Vivienda de Madrid están recibiendo muchas consultas y quejas similares, especialmente de los 'barrios calientes' de la capital, donde los alquileres están por las nubes, lo que permite deducir que otros tantos contratos ilegales llegan a firmarse a espaldas de la Administración.
Todos los contratos nuevos de alquiler de una VPO deben estar visados por la comunidad autónoma. (EFE)
"Esta picaresca no es nueva y existen sanciones muy graves para quien alquile una vivienda protegida por encima del precio máximo legal. Aun así no hemos detectado un repunte en los últimos meses”, confirman fuentes de la Consejería de Transportes, Vivienda e Infraestructuras de la Comunidad de Madrid. Las sanciones van desde los 6.000 euros hasta los 60.000 euros más la devolución al inquilino de toda la renta cobrada indebidamente. En Madrid, la consejería dispone de personal que rastrea diariamente los portales inmobiliarios y controla por distintos métodos que el alquiler de VPO y, sobre todo, de las VPP, que son el tipo de vivienda que se permite alquilar sin ninguna pega a diferencia de lo que ocurre con las VPO, se adecue a la ley.
Las sanciones por alquilar una VPO de forma ilegal van desde los 6.000 hasta los 60.000 euros
Los propietarios más precavidos no se arriesgan a tener que pagar multas durísimas, pero sí aprovechan los recovecos legales para inflar la renta con conceptos improbables en el mercado de vivienda libre. En concreto, los gastos de comunidad y el pago del IBI que acaba de sufrir Ana. Estos dos conceptos pueden repercutirse sobre el arrendatario en las viviendas protegidas, y todos los propietarios mínimamente asesorados lo están haciendo. Eso, en residenciales con jardín y piscina es un aumento fácil de 100 o 150 euros, más luego el IBI, que supone otro pellizco.
La razón para ellos es que los anejos a la vivienda se rigen por la legislación de vivienda libre, luego no están protegidos. Ana asegura que es en la comunidad y el IBI donde está el verdadero fraude. "Te pueden mantener el precio máximo legal del piso pero sumarte 300 euros o lo que quieran por los anejos porque no están protegidos. Es un escándalo". El inquilino puede solicitar el comprobante de pago de esos gastos para verificar que no le están estafando. O puede saberlo y aceptarlo porque, a fin de cuentas, está pagando un alquiler por debajo de mercado. Ahí está la trampa.
Un cálculo confuso
La dificultad para calcular la renta máxima de una vivienda protegida no ayuda a resolver el problema. El cálculo se hace en base a unas tabla en la que se aplica un 5,5% sobre el precio máximo de venta de la vivienda en el momento de la firma del contrato, pero ese precio está sujeto al grado de protección de la vivienda, al tipo de inmueble, zona y ayudas percibidas por el propietario. Como confirma David Caraballo, director comercial de Alquiler Seguro, "solo aprobamos un precio a una vivienda protegida después de que nuestro departamento jurídico la haya estudiado al detalle porque es muy fácil equivocarse en el importe máximo permitido".
"En realidad hace unos años casi ningún propietario de vivienda protegida fijaba el alquiler en su máximo legal porque estaba por encima de mercado", prosigue Caraballo. "Ahora con los alquileres disparados ocurre al contrario, el máximo legal de una VPO o VPP está bastante por debajo del precio de mercado real de la zona. Por eso incluir comunidad e IBI les ayuda a acercarse al precio medio sin salirse de la legalidad".
Barrios como Las Tablas o Ensanche de Vallecas, en Madrid, son puntos calientes en el alquiler de VPO.
Esta firma gestiona una bolsa importante de viviendas protegidas en toda España y son sus servicios jurídicos quienes, tras estudiar cada caso y ver las escrituras, ayudan al propietario a fijar la renta máxima del alquiler. "Pero también ocurre que muchos particulares reciben un mal asesoramiento o no acceden a la información correcta y sufren consecuencias muy fuertes", prosigue el experto.
El barrio de Las Tablas, al norte de Madrid, donde coincide un gran número de promociones protegidas y un mercado del alquiler disparado por hallarse junto a varias sedes de multinacionales como Telefónica o BBVA. También Montecarmelo, cuyo valor inmobiliario ha subido como la espuma en la útima década, o barrios más humildes con gran potencial de gentrificación como Ensanche de Vallecas, son algunos de estos focos en la capital.
Muchos contratos de cinco años están venciendo en los últimos meses y los propietarios proponen nuevas rentas disparadísimas a sus inquilinos
El contrato de una vivienda protegida, además de tener un precio máximo de renta, debe ser visado por la comunidad autónoma correspondiente para ser legal. Sin embargo, solo se exige visar el primer contrato, no las consiguientes prórrogas. Ahí está viniendo gran parte de la actual picaresca. Muchos contratos de cinco años de la antigua ley están venciendo en los últimos meses, y los propietarios proponen nuevas rentas disparadísimas a sus inquilinos.
"Defraudar en una prórroga es mucho más fácil que en un contrato nuevo, que ha tenido que ser revisado por la comunidad de Madrid. Con el contrato en vigor y una relación más directa entre propietario e inquilino, se puede subir una cantidad importante pero que siga dejando el piso por debajo del precio de mercado. Y ahí el inquilino está entre dos aguas. Puede denunciar a su casero o decidir que le conviene aceptar esa subida porque la alternativa es mucho peor", señala el director comercial de Alquiler Seguro.
No obstante, desde la consejería de Vivienda de Madrid advierten: "Si alguien quiere defraudar lo puede hacer con el primer contrato o con la prórroga, no hay diferencia porque en ambos casos quien lo hace comete la misma ilegalidad, que es actuar a espaldas de la comunidad de Madrid y de la propia ley". Si un propietario de vivienda protegida no ha visado el contrato nuevo, la sanción oscila entre 1.500 y 6.000 euros.
Las VPO disponen de distintos grados de protección y en base a ello se calculan precios y limitaciones.
"Casi todos nuestros clientes son conscientes de que su vivienda está sujeta a unas limitaciones. Algunos sí nos dicen que qué lástima no poder alquilar más caro, pero entienden que ellos gozaron de condiciones especiales en la hipoteca o en otros conceptos para poder comprar su vivienda y lo entienden sin problemas. Generalmente los propietarios que nos contactan quieren protección, no defraudar", sostiene Caraballo.
De hecho, para un propietario de VPO o VPP es muy sencillo cometer una ilegalidad desde el primer minuto sin que el inquilino lo sepa. Sube el anuncio de su piso a un portal inmobiliario, por ejemplo Idealista, Fotocasa o Pisos.com, y a partir de ahí viene todo lo demás. Desde portales inmobiliarios afirman que la plataforma no exige a un anunciante especificar que su vivienda está protegida. Algunos sí lo hacen, otros no. Por eso no tienen un registro ni pueden saber si los anuncios de vivienda protegida se han disparado o no en el último año.
Ante la impunidad que ofrecen los portales inmobiliarios, la Consejería de Vivienda de Madrid subraya: "Que un piso protegido cueste 1.200 euros al mes puede ser perfectamente legal. Depende del grado de protección que tenga y de sus características. Si alguien tiene dudas puede informarse en nuestro portal, llamar al 012 o acudir a una oficina y denunciar si sabe que se está cometiendo un abuso".